地价飙升拿地难度增加 龙头房企一线城市玩“惜售”(图)

　　龙头房企点刹

　　一位与某龙头房企接近的人士告诉北京商报记者，年初市场环境尚处低谷，这家房企作为上市公司，面临较大销售压力。作为销售“重镇”，年初该公司制定北京区域销售计划时，确定将采取积极的销售策略，北京公司旗下10个项目同时入市，销售目标锁定120亿元。同时，该公司表示，在北京将实现多元布局，产品类型包含中高端甚至不乏顶级豪宅项目，销售区域在北京范围全面铺开。

　　“北京地价飙升的现实，让上半年业绩不错的这家房企开始重新打起算盘。”上述人士表示，该公司上半年已经完成销售额80亿元。2014年该公司分别摘得北京顶豪市场年度销售金额冠军，以及北京商品房住宅销售套数冠军。按正常推算，2015年完成销售目标不是问题，甚至可能超额。

　　但该公司最新战略是将北京区域销售额下调到100亿元。

　　“市场降温，房企积极推盘；市场升温，房企适时点刹。”业内人士表示，市场环境恶劣时，房企不惜牺牲利润，低价走量；当市场升温时，追求项目利润又成为房企的“主旋律”。这是房企正常的思维逻辑，后续很可能有其他房企跟进调整。

　　北京商报记者询问多家龙头房企，除部分房企暂未回应外，多数开发商表示暂未接到调整北京区域销售目标的通知。

　　北京楼市已开始有了明显变化。一边是持续升温；一边是新入市楼盘供应数量的微跌。北京楼市的表现实在令人玩味。

　　有机构统计显示，原来预计北京7月将有37个项目计划入市，但最后入市楼盘仅在30家左右。

　　7月前几周的连续供应，在上周末（7月25日-26日）出现滑坡，仅有北京城建·北京密码1家楼盘开盘入市。目前的现实是北京楼市多数开发商推盘意愿并不强烈，开盘项目推出房源数量也不多，经常是开盘一栋楼或者几十套房源，“边走边看，小步慢跑”几乎成为当前共识。

　　开发商心里有底？

　　房企主动降速为何？事实上，当前楼市对此看法不尽相同。

　　“多数开发商上半年销售任务完成得不错，给企业平添不少底气。”有业内人士表示，“3·30”新政以来，楼市开始复苏，此后市场开始一路升温。其中，众多房企6月业绩大多出现同比大幅上升，这个势头延续至7月。

　　德佑链家市场研究部数据显示，在上半年业绩排行榜前20的房企中，绿城中国、恒大地产、保利地产和中海地产销售额完成率达到50%以上。

　　另一个值得注意的是，统计发现，房企业绩目标完成率和二线城市销售额比重成正比关系，二线城市销售额比重越大，业绩目标的完成率越高。

　　业内人士表示，目前房地产市场分化明显，有效市场缩窄，开发商想要取得高业绩还要依靠于一二线城市市场，一二线城市仍然是开发商的重点方向。重要的是，一旦二线城市能够支撑起开发商的业绩增长需求，开发商必然考虑调整一线城市的策略。毕竟相对于二线城市来说，一线城市的市场购买力更强，发展潜力巨大，一旦市场升温，提价的机会更大。也就是说，房企很可能利用二线城市保证销售量，一线城市则采取“慢出货、勤涨价”来追求利润。

　　冲业绩还是练内功

　　北京房地产业协会秘书长陈志持有不同观点。

　　陈志表示，尚未得知哪家大房企调低北京销售目标，但即便是调低销售目标也一定是根据企业对市场的预判，绝非一些人想象的仅仅酝酿后期涨价。上半年房企业绩看似明显上涨，但细究其中数据可以发现，当前市场并非如人们想象的火热。以北京楼市为例，只能说是同比略有好转，远没有个别媒体炒作的火爆程度。

　　亚豪机构统计数据显示，2015年上半年，除保障房与自住房，北京纯商品住宅的成交量甚至比2014年同期还减少了10%左右。

　　事实上，国家统计局公布的全国房地产开发和销售数据显示，上半年全国住宅投资29506亿元，同比增长2.8%，增速回落0.1个百分点；上半年全国住宅新开工面积46891万平方米，同比下降17.3%。

　　“也许是楼市真实现状让开发商变得日趋理性，适度调低销售目标。”陈志进一步分析，房企当前第一要务是练内功、而不是冲业绩。土地成本持续走高、融资难度加大，以及国内经济的下行压力让个人支付能力存在相对下滑趋势，这些都是房企未来不得不考虑的因素。更重要是，当前楼市的现状很可能就是将来的常态，必须考虑如何通过提升产品品质追求利润，而不是单纯追求销售规模的快速扩张。

　　“面粉逻辑”发酵

　　“房企"迁延"观望另一个直接原因就是近来北京土地市场上土地供应巨减、价格飙升。”一位长期观察北京土地交易市场的开发商表示，近期北京市供地节奏缓慢，城市核心区更是“一地难求”，一旦有优质地块出让，必然引来房企的激烈争抢。

　　统计显示，今年上半年北京土地市场仅实现土地成交34宗，比去年上半年减少了55宗，出现近八年来同期土地成交量最低。其中，成交总面积为209.72万平方米，规划总建筑面积502.58万平方米，相比去年同期分别减少66%、54%，成交土地面积和规划建筑面积同样为近八年来新低。

　　从土地成交月度走势看，3月开始出现明显下滑，连续两个月维持在5宗的成交量；5月更为惨淡，成交量跌至1宗。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，土地市场成交低迷直接原因来自供地不力。 而宅地供应稀缺已成定局，北京土地市场已经出现了“出一块，抢一块”盛况，以往并非热点区域的大兴板块土地也高溢价率出让，甚至部分房企明知利润偏低也要抢地以维持运营。

　　更多企业在土地市场上可以用铩羽而归来形容，这对在北京土地储备算不上殷实的开发商而言压力可想而知。

　　业内人士表示，现在的土地价格即将追上房价，如果现在“出货”太快当然不划算。尤其未来楼市走向尚不确定，给明年业绩留点“余粮”，恐怕也是历经起伏后房企的经验之选。（记者 董家声）