碧桂园巨额现金在手 压缩融资成本冲击2000亿销售(图)

　　在一众央企地产商兼并重组做大做强之际，民营地产商碧桂园也展现了与之并行的野心——进入2000亿房企阵营。

　　2015年，国内地产商销售超过2000亿的仅有万科和绿地，碧桂园则实现了1401.6亿元销售。今年，碧桂园定下了1 680亿的新目标，不过其总裁莫斌强调，这里面并未包括海外项目。

　　显然，公司对2016年业绩抱有更高的期待。接近碧桂园的人士称，公司今年销售或将冲击2000亿。

　　事实上，由于中国平安保险集团在2015年成为碧桂园第二大股东，具有金融背景的股东加入使其财务资本运作提升，让碧桂园迎来了史上资金最充裕的时期。截至2015年底，公司借贷成本大幅下降，手握近500亿现金，这也为2016年进一步并购扩张提供了充足的“弹药”。

　　今年毛利率有望回升

　　2015年，“三四线城市杀手”碧桂园转舵一二线效果显现。莫斌介绍，按目标市场计算，公司全年约52%销售贡献来自于一二线城市项目，另有46%来自三四线城市项目，而广东省外的合同销售金额占到集团的67%。

　　值得注意的是，碧桂园大幅转向一二线并非短期之策。2015年，碧桂园首进上海、深圳、成都、南京等一二线城市，新获取土地预期建筑面积3821万平方米，总代价560亿元人民币，比当年年初预计的200亿多出了一倍多，一二线城市新购土地占比为75%。

　　莫斌透露：“2016年拿地预算约为500亿，将继续加强一二线城市的土地储备，持续深耕三四线城市核心地段。”尽管一二线销售提升，但2015年碧桂园的毛利率却出现了下降，从此前的26%下降至20%左右。

　　对此，碧桂园首席财务官吴建斌称，这是因为2014年房地产市场环境比较差，公司采取价格策略等拉低了毛利率，这一部分是在2015年（滞后）结算的。“今年，公司在2015年新增的项目入市将会提升毛利率，从售价、成本控制、财务融资成本等方面都会改善毛利率水平。”

　　莫斌进一步称，首先公司在一线城市周边和二线强省会城市储备了大量土地，已开盘的项目均带来了不错的利润。今年可售总货量约3000亿元，一二线市场为1620亿元，占总货量的54%。

　　另据碧桂园联席总裁朱荣斌介绍，公司在一线土地储备达到了490万平方米左右，今年的可售货值超过500亿，预期房价会进一步提高，一线的利润可以期待。

　　莫斌指出，国家还是希望三四线城市去库存，相信未来的金融、税收政策和各项刺激政策一定会倾斜于三四线。在三四线城市碧桂园是品牌供应商，存货的年限不长，只会升价销售。

　　融资成本将压至6%

　　不难发现，碧桂园2015年业绩的另一大亮点是融资渠道扩大和成本大幅降低，期末加权平均借贷成本同比下降1.39%，降至6.20%。

　　翻看碧桂园财报，公司在2015年的财务技巧在多方面显现。其中，通过向中国平安发行股份进行股权融资，公司募得50亿资金。利用国内外融资渠道的开放，碧桂园2015年共发行60亿元人民币公募债、80亿元人民币私募债、8亿美元银团贷款、伊斯兰中期票据等方式，融资约200亿。

　　据吴建斌透露，公司2015年还利用永续债工具融资160亿，不过这些永续债均为一年期，在今年都将还完。

　　自从中国平安成为碧桂园第二大股东后，便大幅加大对公司的资金支持。莫斌介绍，土地合资方面与平安陆金所合作，有15个项目完成资金募集，金额达到了60亿元。

　　平安还积极参与碧桂园的各项融资计划，发行8亿美元银团贷、60亿元人民币公司债时都予以认购，且排名靠前。此外，平安还购买公司资产注入社区，提供金融门店便捷服务，平安金融超市已在华南碧桂园落地，小额贷款在江苏落地试点。

　　不过，频繁的融资也导致公司净借贷比率提升至60%。

　　对此，吴建斌解释称，去年买土地需要很多资金，此外做了并购方面的资金准备，截至去年底，很多资金并未花出去，这个钱导致现金也增加了。根据年报，截至去年末碧桂园可动用现金人民币478.8亿元，另有人民币913.5亿元银行贷款额度尚未使用。

　　吴建斌称，碧桂园会坚守负债率70%以内的比例，确保不会上升到80%-90%的水平；2016年融资的成本也会从现在的6.2%下降到5%-6%之内。

　　而在财务风险方面，去年相较于美元，人民币大幅度波动，导致很多内地房股出现了汇率损失，碧桂园也不例外。

　　“公司从去年开始一直在研究如何对冲汇率风险，今年前三个月已经做了20多亿对冲，将人民币与美元锁定在一定的区间。”吴建斌透露，未来公司要不断平衡融资成本，哪里成本低，就在哪里融资。目前碧桂园人民币和外币借款比例已经是7∶3，可以更好的防范汇率风险。

　　2015年，除了地产主业之外，碧桂园还投资了多项非地产业务，而这似乎也符合公司战略——通过参股、控股及分拆打造社区业务平台。据其年报显示，碧桂园去年认购天图资本约10%股份，出资额为11.88亿元。天图资本主营私募股权投资基金管理业务和股权投资业务，专注于投资品牌消费品企业。

　　此外，碧桂园方面还认购了家政O2O平台易盟天地20%的股份，出资额约为9756万元。该公司方面认为，这两项投资均可以与碧桂园垂直社区生态链产业产生协同效应，并培养公司的资产管理能力。

　　作者：张晓玲 杨悦祺

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