自今年5月开始，各家商业银行纷纷出台多种举措，要么是提高贷款门槛，要么是提高住房贷款利率，抑或是降低房贷成数，更有甚者停止发放新的住房贷款。更为严重的是，个人房贷目前的“个体理性行为”正在向“集体非理性行为”转化。
对于单家银行来说，防范房贷风险的最好做法就是远离该项业务。但如果所有银行都采取这一做法，房价将大幅下滑，极有可能引发崩盘。因为在一个健康的房地产市场上，支撑房地产市场稳健发展的是需求，而非供给。银行的个人房贷业务所起的作用就是支撑购房者的买房需求。失去了需求的支撑，房地产市场无异于空中楼阁，一有风吹草动，必然是楼毁阁亡。
流动性风险逼近房贷
就在几个月前，个人房贷还属于商业银行的优质资产，是各家银行争抢的香饽饽。银行为了争抢客户，不惜一切代价，一改过去等客上门的传统，纷纷寻客上门。
个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低。统计数据显示，截至目前，商业银行个人房贷的不良率尚不足0.3%，有的银行甚至低于0.1%。
就目前的情况来看，与其它贷款两位数的不良率相比，个人房贷风险实在微不足道，确实应算作商业银行“超低风险”的优质资产。而且考虑到个人房贷抵押房屋的易监控性、住房抵押和保险公司保险的双重保障以及一年一定的浮动利率，银行办理个人房贷业务几乎没有任何风险。从这一角度来看，银行如果过分夸大个人房贷的风险，并因此而畏首畏尾，裹足不前，只能白白错过发展的最好时机。
当然，从防范风险的角度来讲，各家商业银行收紧，乃至于停止办理个人房贷业务，都是无可厚非的。但目前银行的做法似乎有“矫枉过正”之嫌。
曾有学者指出，“个人住房贷款的快速增长和比率的迅速提升，可能会带来流动性风险，而那些资产规模较小、资产种类较单一的部分城市商业银行，已经开始面临流动性问题。”
确实，一些中小商业银行开始出现暂时性的流动资金紧张，但这并非个人住房贷款所致，而是货币政策收紧的结果。具体来说，是央行两次上调法定存款准备金率和实施差别准备金率的结果。这三项政策叠加，给一家商业银行带来的总效果是：存款准备金率上调2个百分点。再考虑到去年下半年以来，各家商业银行信贷资产的超速增长，从而令一些中小商业银行资金吃紧，但流动性风险并未出现。
单从个人房贷快速增长的角度来看，由此引发的银行流动性风险并不突出，原因如下：
第一，根据有关机构所作的研究，国际上一些大城市的房地产贷款占比警戒线通常控制在30%左右，开发贷款与个人房贷余额之比为1∶2左右。也就是说，个人房贷占比警戒线应控制在20%左右。
从我国的实际情况来看，个人房贷在全部贷款中的占比在2003年末为9.27%，远低于20%的水平。即使是占比较高的上海地区，这一占比也仅为15%左右，与20%的警戒线相比还差5个百分点。
值得一提的是，20%的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市来讲的。对于那些房地产业尚处于快速成长阶段的国家，这一占比可以在短期内超过20%，而不会出现太大风险。显然，我国的房地产业正处于这一时期。
第二，从理论上讲，由于个人房贷的持续期为20～30年，个人房贷的快速增长可能使银行在第一轮还款周期到来之前的时间内（即第一笔贷款发放后的第20年前后的几年时间）面临流动性问题。但从我国现实情况来看，个人房贷的实际平均持续期为15年，有的地区和有的银行甚至还要短。这在一定程度上缓解了可能出现的流动性问题。
此外，我国银行的个人房贷有一个明显特点，即贷款发放金额与回收金额之比较高，且呈快速上升态势。统计数据显示，到2003年末，我国商业银行个人房贷当年回收金额与发放金额之比达到50%左右，并以每年60%左右的速度递增。这表明，个人房贷周转速度加快，形成这一现象的原因在于大面积的提前还贷。由于目前股市低迷，银行存款利率较低甚至出现负利率，很多借款人选择提前还款。这在一定程度上消除了银行流动性风险出现的可能。
第三，从商业银行中长期贷款的结构上来看，个人住房贷款余额已接近中长期贷款总额的50%左右。也就是说，伴随个人住房贷款快速增长的是其它中长期贷款的较慢增长，甚至是下降。因而，从总体角度来讲，单凭个人房贷的快速增长来判断银行流动性问题有失偏颇。特别是在目前，政府宏观调控力度加大、固定资产投资增速下降的情况下，商业银行的基本建设贷款、技术改造贷款等中长期贷款增速将明显回落。这也在一定程度上为个人房贷的发展留出资金。
值得关注的是，虽然在目前情况下个人房贷对银行流动性问题影响不是很大，但银行应注意分析个人房贷对银行中长期流动性的影响，切不可犯“短视病”。
投资（机）风险浮出水面
国外的经验显示，个人房贷的大面积违约现象一般出现在房地产市场崩盘之时，即房屋价格大幅下跌的时候。因为，此时房屋的实际价值远低于借款人所需支付的房屋的合同价值，借款人最理想的选择就是违约，等待银行收回房屋。
从我国现在的情况来判断，大面积违约的信用风险不会发生。其依据主要在于房市价格依旧保持上扬态势，尽管个别地区的房市价格有所回落，但基本保持平稳。
国家统计局发布的“国房景气指数”显示，今年4月份，商品房销售价格分类指数为99.32，比3月份上升1.05个百分点；1～4月份，全国商品房平均销售价格为2647元/平方米，同比增长6.8%;4月份空置面积分类指数为93.12，比3月份上升0.45点，比去年同月下降3.05点，表明空置面积增幅回落；4月末全国空置商品住宅5925万平方米，同比下降2.8%。以上数据表明，目前我国房地产市场的快速增长势头有所缓和，但仍呈小幅上扬的走势，房价大幅下跌的情形不太可能出现。故大面积违约风险不会发生。
值得注意的是，投资（机）用途房贷潜藏的信用风险正在显现。究其原因在于，房屋租金水平和房屋投资收益的下降。以上海为例，2004年第一季度，上海房价涨幅明显回落，这直接导致房屋租金水平的下降。自2003年下半年到现在，租金水平跌幅已达10%～15%，下降至7%左右的水平，略高于5.04%的个人房贷利率。但考虑到购房所支付的其它费用、物业管理费以及房屋折旧等因素，基本已没有套利空间。
杭州地产情况也是如此。从4月底到目前，杭州几家大型中介公司的二手房成交量普遍萎缩了20%～40%，个别甚至达到50%，整个杭州房市的买方需求极度萎靡。这在一定程度上会重创那些房市投资（机）者。在以上两种情况下，房屋投资（机）者极有可能选择违约，将损失转嫁给商业银行。
此外，下半年可能实施的加息政策对银行个人房贷业务产生的投资风险也不容忽视。
利率的上升将加重借款者的还款压力，在收入没有增加的情况下，借款者极有可能出现违约。以一套50万元的房子为例，李某向银行借款40万元，期限为20年，利率5.04%，月还款额为2648.67元，本息总计635680.73元;如果利率上调至6.66%，月还款额增加至3020.09元，本息总额增加至724821.7元，加息的影响可见一斑。
考虑到目前CPI已升至4.4%的水平，央行有关官员也屡次暗示，要动用价格性货币政策工具。因此，银行应提前研究利率上升可能对本行个人房贷业务产生的影响，以预作准备。
警惕操作风险
根据前面的分析，商业银行的操作风险可以划分为4大类：
■人员因素引起的操作风险；
■ 流程因素导致的操作风险；
■ 系统因素导致的操作风险；
■ 外部事件引起的操作风险。
从银行办理个人房贷业务的实际情况来看，目前商业银行个人房贷业务面临的操作风险主要是由流程执行不严格和外部欺诈两种情况引起。
流程执行不严格导致的操作风险是指，商业银行在办理个人房贷业务的过程中没有做好贷前审查和贷后检查工作，从而给银行造成风险隐患。
根据有关规定，商业银行在办理个人住房贷款时应要求借款人向其提供户口本、身份证、收入证明等相关资料，并对其真实性进行审查。但由于个人房贷市场竞争激烈，很多银行或信贷员处于抢占市场的考虑，并未进行严格的审查，从而留下贷款风险漏洞。
此外，按照“贷款三查”的要求，商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查。但目前普遍存在的问题是银行贷后检查流于形式。很多借款人出现居住地址、工作单位发生变动，甚至有某个共同借款人突然意外死亡的情况，银行却对此一无所知。其中隐藏的风险之大可想而知。
外部欺诈造成的操作风险主要包括房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资金、中介公司伙同上家套取银行贷款、不合格中介公司违规操作等情况。自2003年下半年以来，国家出台了一系列政策措施，如《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》以及提高固定资产投资项目资本金比例等。这些规定的出台在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金的压力。在生存还是死亡的十字路口，很多开发商开始借“假按揭”之名套取银行资金。
从有关调查来看，“假按揭”问题绝非个案，其涉案资金从几十万元到上百万元，乃至于数十亿元，可能造成的资金黑洞不容小视。此外，由于相关法规不健全，监管力度不够，房地产市场中存在的中介公司良莠不齐，很多中介甚至不具备从业资格。这些公司伙同卖房上家骗取贷款，往往令银行防不胜防。相比于单笔个人住房贷款几十万元的可能损失，房产开发商借“假按揭”之名动辄套取银行数十亿元资金给银行造成的损失尤为巨大。而与个人房贷抵押住房较易监控形成鲜明对比的是，房产商与有关人员相互勾结往往令银行难以防范。从这一角度来讲，目前银行个人房贷面临的操作风险尤为严峻，更应引起银行的重视。
【资 料】
个人房贷业务风险
（1）信用风险：即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；
（2）流动性风险：即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机的情况；
（3）操作风险：即由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况；
（4）利率风险：即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；
（5）市场风险：即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；
（6）政策风险：即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况。
房贷周期性风险
张吉光/文
正如一枚硬币有正反两面，个人房贷业务同样如此。从一个侧面来讲，个人房贷的不良率远低于其他贷款品种，属于商业银行的优质资产和利润增长点，银行绝不可错过发展的良好时机；但从另一个侧面来看，个人房贷并非无风险资产，目前情况下其面临的操作风险甚至远高于其他贷款品种。对此，商业银行亦应有足够的认识，一味地追求规模扩张而不顾及风险的累积，最终必定会将银行拖入风险泥潭。这些正是目前各家银行需要引起重视的。
按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。从这一角度来讲，无风险资产是不存在的。由于个人房贷持续期较长（最长为30年），其实际收益与预期收益发生偏离的可能性就更大，即风险更大。
个人房贷业务可能会给银行造成诸如信用、操作、利率等风险，但这些风险一般不是同时发生，而往往是分别出现在房地产市场周期的不同阶段。
从国外房地产市场的发展情况来看，一国的房地产市场周期一般有两种情况:一种情况是房市周期从起步阶段经过快速发展阶段，到震荡整理阶段，再到平稳发展阶段；另一种情况是房市周期从起步阶段经过快速发展阶段到震荡整理阶段，再到衰退阶段（参见图1）。如图所示，在房市周期的不同阶段个人房贷面临的主要风险有很大差异。而两种不同房市周期个人房贷风险的差别主要体现在第四个阶段，即平稳发展或衰退阶段。
在房市起步阶段，由于个人房贷业务刚刚开办，银行办理房贷业务的信贷人员尚未熟练掌握该项业务，操作流程也不规范，从而使银行面临内部因素造成的操作风险。同时，由于个人房贷业务的信用风险一般在贷款持续期（20～30年）的前半个周期结束时（即10～15年左右）才显现出来，房市周期第一阶段的信用风险不太明显。
进入快速发展阶段后，银行个人房贷的内部操作流程日益规范，但由于此时房市处于快速上升过程，很多房地产开发商急于扩大规模，开始出现以个人房贷形式骗取银行资金的现象。而房地产市场的繁荣景象也往往会使得银行的信贷人员疏于贷后检查，由此引发外部欺诈导致的操作风险和流程执行不严格造成的操作风险。个人房贷快速增长也使银行面临潜在的流动性问题的困扰，如果不能引起注意，可能出现流动性风险。
经过快速发展之后，房地产市场进入震荡整理阶段。在这一阶段，政府出于整个市场健康发展的考虑，往往会出台一些调控措施，或者是禁止限制期房转让的政策、或者是禁止外地人投资本地房市的政策等等。在此情况下，银行个人房贷往往会面临政策风险。而相关政策的出台也会使得房价上涨速度趋缓，进入震荡整理过程，甚至于出现小幅下滑。此时，房市的租金收益和投资收益大大低于预期，很多投资（机）者开始出现信用风险。
在政府有关政策的调控下，好的情况是房市进入平稳发展或健康发展阶段。这时，银行个人房贷业务面临的风险很小，风险主要集中在利率风险上。如果政府调控不成功，房市极有可能进入衰退或崩盘阶段（如亚洲金融危机时香港的房地产）。房市的急剧下滑使得抵押房屋的价值急剧缩水，很多借款人纷纷选择违约。此时，房地产的市场风险是通过转化为借款人的信用风险的形式表现出来的。
从理论上来讲，利率风险应该是伴随在房市周期的各个阶段。但由于我国个人房贷采用了浮动利率的形式（即利率一年一定），从而将银行的利率风险转嫁到借款者的身上。值得注意的是，如果个人房贷利率上升，由于还款压力加重，借款者很有可能出现违约，从而造成信用风险。
上面的分析告诉我们，个人房贷风险较低只是相对而言，在房市周期的不同阶段，个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人房贷业务的快速发展终将给商业银行积累巨大风险隐患。
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