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尖利的警报声在中国地产的上空不断响起。
紧随房价高涨之后的，是“地产泡沫”将导致中国地产走向崩溃的言论。
中国地产真的到了最危险的时候了吗？正过着好日子的地产商们的心突然悬了起来。
摩根看空中国地产？
地产泡沫论
上海、杭州房价直追美国 房地产泡沫破裂论突起
纽约时报感叹中国房地产泡沫吓人 空置率过高
房地产新政生变 杭州楼市泡沫即将破裂？
中国房地产业浮躁心态 与日泡沫破裂前惊人相似
地产无泡沫
泡沫说不成立 中国房地产金融危机尚无迹象
整肃楼市风险
银监会整肃房产信托泡沫 国家提前分流楼市风险
三人成虎。仅仅是今年，发出中国地产“泡沫”论、“崩溃”论有关的预言的，远不止三人。
经济学者易宪容7月份在一篇广为转载的文章中说，房地产业正挟持着中国整个经济、挟持着各地方经济。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭将不可避免。
几乎同时，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇在一篇研究报告称，泡沫的产生，使中国房地产市场到了看似接近爆炸的边缘。
10月初，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠挺身而出，发出了最刺耳的预言：中国地产泡沫即将破裂。“我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”谢国忠认为，上海房价和油价的下降，将是地产泡沫的反转信号。他的观点近日被中国媒体全面放大。
ＪＰ摩根分析师吴向红也表达了类似观点。
有海外媒体指出，中国的房屋空置率已超过国际警戒线，并怀疑中国的房地产泡沫是否已开始出现破裂。
几位重量级经济学家一再重申中国地产泡沫的论调，表明摩根士丹利几乎是在很彻底地“看空”中国地产。
几位地产商私下里问本报记者：谢国忠们的预言是否会成真？因为地产商们担心，倘若“泡沫”论一旦被同样为中国地产市场捏着一把汗的中央高层接受，那么，也许会有比此前宏观调控政策更加严厉的措施在等着他们。
建设部奉命狙击
2002年底，当国家发改委王小广先生郑重其事地发出中国房地产出现泡沫的警告时，国家建设部则保持沉默。
但现在，建设部不再选择沉默。以建设部政策研究中心主任陈淮博士牵头的课题组就此写出了一份报告，得出的结论是：中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。这份报告在今年9月底已初步形成，近日见诸报端。
“我们的确就是针对那些‘地产泡沫论’者才出台了这份报告。”记者在第一时间采访了课题组成员、建设部政策研究中心赵路兴处长。他说，国外某些机构只是根据一份数据报告或者是一种现象就将中国地产盖上了泡沫的帽子，这是一种极端行为，可能更具有炒作意义。而我们这份报告是整个课题组长期以来进行的一系列科研成果的综合，之前，只是分散地针对某个观点向外发布过，这次是个汇总。
据了解，这份报告的缩写版以及建设部住宅与房地产业司的调研分析报告，已上报至国务院。
“中国的经济不同于外国的经济，它是更为复杂的。”赵路兴说，目前中国地产的真实现状应该是“局部过热，结构有一些问题。”赵路兴再次强调报告中所得出的观点：“即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是‘泡沫经济’”。
陈淮博士对本报记者说，“我从来没有说中国房地产一点泡沫都没有，但也没有说中国房地产整个都出现了泡沫”。正如“泡沫论”的主要论据是目前中国的高房价一样，陈淮也用房价来回应“地产泡沫”论：“未来10年，中国房价还将平稳上涨。”
“现实房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落，甚至是大涨大跌、大起大落。”赵路兴指出，从中长期趋势看房价总是看涨的。
“实际上，现阶段房价下跌不一定就是好事。”赵路兴指出，“如果住房降价，首先是广大有房居民因‘住房资产缩水’而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的‘住房资产负债’，甚至导致所谓‘理性违约’，由此带来的金融风险和社会负面作用可想而知。”
需求的“真实论”和“虚假论”
中国“地产的供给将可能严重超过需求。新房屋的供给量在以每年20－30％的速度增长着。中国人的家庭收入几乎不可能以类似的速度增长。因此，为了满足对房地产的需求，储蓄所占家庭财富的份额将不得不下降。这也就是为什么最近的家庭储蓄存款在急速地下降的原因”，谢国忠认为，“当家庭需求随着储蓄份额的减少而放慢的时候，供给却在持续上涨。这两者的结合将导致房地产价格进入低迷时期。”
“绝大多数（中国）城市，房屋的平均销售价格在家庭年收入水平的10倍以上，”谢国忠撰文指出，这对于大多数家庭来说是不可能承担得起的。而“在最火爆的那几个市场中，投机性的虚假需求可能占到了总需求的20％。因为在真实利率为负值的情况下，房地产价格在迅速上涨，投机性的虚假需求就会走上前台。这种需求的重要性限制了地方政府镇压或者说是制裁投机的可能。”
谢国忠进而得出他的结论：“中国的基础货币投放迅速增加，也创造了巨大的房地产泡沫。这个泡沫将在数月内破裂，不会超过一年。上海是这次经济泡沫的地震中心”。
但是，赵路兴回答说，“目前的住宅需求仍是真实需求。”
建设部政策研究中心的专题报告依旧是那个我们听了很多次的“古老论据”：到2020年，我国城市化水平将达到55％～60％，城镇居民将增长到8亿至8．5亿人，人均住房面积可能要达到35平方米。仅此一项构成的现实需求是每年须新增住宅5．4亿平方米。
动房地产一发 牵北京ＧＤＰ全身？
见习记者 阴 雪
宏观调控拉低北京ＧＤＰ？
10月14日，北京市统计局新闻发言人于秀琴发布消息说，1－3季度，北京市ＧＤＰ比上年同期增长13％。
10月15日，北京市发改委固定资产投资处发表的三季度房地产投资报告说，1－9月投资增幅由一季度的40．6％下降到20．3％，“处于较为合理的区间”。但报告同时指出，房地产投资“先行指标（土地开发等）的大幅下降，无疑影响了房地产开发投资增长的后劲。宏观调控措施的滞后影响，应引起有关方面注意”。
这份报告显然是在提醒，由于宏观调控的影响，房地产开发投资有可能继续保持下降趋势，并进而对北京经济增长会产生一定影响。
宏观调控究竟会对北京ＧＤＰ产生多大影响？
前不久，北京市发改委主任丁向阳在向北京市人大常委会报告上半年国民经济和社会发展计划执行情况时说，暂停农用地征用、停止协议出让土地、开发区和投资项目清理等北京市的一系列土地政策以及宏观调控大概会影响投资1200亿元左右，对今后几年经济增长平均每年影响约2－3个百分点。
固定资产投资处的报告最后说，“从近几年投资情况看，房地产投资比重始终保持在55％以上，这一趋势与发展高新技术产业、现代制造业的产业结构调整方向不尽匹配。尤其是在房地产业后劲受到影响的情况下，要保持全市经济的持续稳定增长，优化产业结构，就必须加大投资结构调整力度，提高产业投资比重”。
我们可以看出这样一个逻辑关系：由于近几年房地产投资一直保持在较高的比例，而宏观调控使房地产投资及其增速下降，这将会在今后几年每年拉低北京ＧＤＰ几个百分点。
房地产对北京经济的影响非同凡响。
房地产投资比重过大？
根据国家发改委的部署，北京市对全市固定资产投资项目进行了清理。本报记者从北京市发改委得到的信息是，该市此次共清理6000多个项目，有600多个项目涉及违规。其中，停建或取消立项的项目为53个，暂停建设、限期整改的项目为554个，总投资额为1640亿元，约占全国总数的1／5。从项目清理情况看，全市在建、拟建投资项目中，仍有50％以上的投资集中在房地产领域。
数字显示，上半年，北京房地产投资占全社会总投资的56．5％，远远超过全国18％的平均水平。北京市发改委固定资产投资处的那份报告暗示，房地产投资所在比重过大，“与（北京市）发展高新技术产业、现代制造业的产业结构调整方向不尽匹配”。
但对经济指标研究得甚为透彻的华远集团总裁任志强则表示，“北京本来可用地就非常多，加之首都以前很长一段时间都没有建设，现在好容易发展起来了，（房地产投资比重）高一点是很正常的。”
中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授认为，是北京市近几年住宅的需求和放量促进了投资比重的增长，尽管这56．5％的比例与国际平均水平相比是大了一些，但是在一个特定的时期的特殊阶段是很难评价它的对与错的。“但如果长期维持这样的比例肯定是有问题的。”
北京市发改委固定资产投资处有关人士对本报记者说，在北京城区改造、城市化步伐和经济增长正在加快的现阶段，房地产投资所占比重较大有一定的合理性。而且目前房地产业的各方面情况总体来看还在安全线以内，没有出现大量的空置或物价飞涨等泡沫比较大的现象。
但他同时指出，由于房地产业受政策影响波动比较大、比较容易出现泡沫，因此北京作为一个大型城市，如果房地产投资比重过大，城市整体经济就会相应变得比较脆弱。
ＧＤＰ的贡献大户？
来自北京市发改委的官方数据显示，房地产对北京市ＧＤＰ直接的拉动作用约在5％10％之间。相关专家认为，房地产业对于ＧＤＰ的直接贡献完全来源于房地产市场需求的增长。
据介绍，北京市拆迁量连续5年以每年20％的速度降低，5年以前北京市的拆迁户约有10万户左右，但2004年的拆迁户只有2万户。过去北京房地产市场的需求相当一部分是由城市改造、基础设施建设以及大量政府投资的拆迁所构成，而现在在政府大量拆迁大幅度下降的情况下，消费量并没有减少，房地产市场仍然保持了旺盛的需求。“有了这个需求，房地产占ＧＤＰ的比重比较高就是很正常的，因为北京的房地产不是面向北京市，而是面向全国甚至全世界的。”任志强说。
除了房地产市场本身强大的需求对北京ＧＤＰ的拉动作用，房地产业对其上下游产业的带动作用也已为人所共知。
北京市发改委有关人士透露：“根据销售额测算，房地产与其带动的原材料、服务业等相关产业的比例大概为1：1．2。”
“房地产投资能拉动十几个行业或者说一百零几个相关产业”，任志强对此有切身体会，他认为从投资角度来看，房地产业拉动的辅助产业很多，因此对整个ＧＤＰ的影响是非常大的。但他同时表示，由于目前ＧＤＰ的计算方法是以净投资额为基础，不计消费，而与房地产有关的消费例如二手房的交易等，又恰恰是房地产业很重要的一个组成部分。因此，他认为由于ＧＤＰ的统计方法不完全正确，尚无法准确计算出房地产业的具体贡献值。他的言外之意是：现在的统计数字不尽完整，房地产业对于ＧＤＰ的拉动作用被小觑了。
走在平衡木上的宏观调控
不止一位专家提出警告说，房地产对于固定资产投资以及ＧＤＰ的带动作用固然重要，但一个城市的发展不可能是靠不断的投资来长期支撑的，应该更多地发展其他产业，无论是第一、第二还是第三产业，必须要有产业的拉动才能带来持续的发展。
据北京市发改委投资处有关人士介绍，对于调整投资结构，目前市发改委已经确定了旨在降低房地产在北京市固定资产投资中的比例的长远思路：通过提高其他产业和其他领域的投资，而不是打压房地产项目来改变目前房地产投资过大的结构，以增加城市的增长支撑点，避免由于房地产业的风吹草动而对整个经济造成很大的影响。同时，还要加强市场监测分析，积极引导房地产产品结构调整，重点发展中档价位住宅，拓展二手房市场规模等。
“但政府有责任控制房地产不出现大的波动”，发改委投资处的这位工作人员表示，做房地产的人心理都比较脆弱，容易受外界的影响而产生较大波动。因此如果一旦调控不当，造成房地产投资力度不够、工程量下降的现象，进而将影响到其他相关的服务业、原材料业等产业的发展，就会直接或间接地影响到整个ＧＤＰ的增长。“因此房地产投资无论是上升还是下降都应该是一个平稳的过程，要遵循保证房地产平稳发展的原则，防止大起大落。”
如此看来，房地产宏观调控更像是走平衡木。
