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最近市场走势虽然低迷,却也不乏"亮点" -- 房地产股票频繁现身涨幅榜前列。继名流置业、海鸟发展、新湖创业、莱茵置业之后,天创置业也在上周四“一飞冲天”,以6%的涨幅列沪市涨幅榜之冠。虽然这些股票的绝对业绩并不突出,但它们的“集体”表现已经不能仅用投机来解释。
统计显示，2005年1月4日—1月27日，上证地产指数上涨9.03%，而上证指数下跌3.21%。以基金为代表的机构投资者重新看好地产股的基本面，资金蜂拥而至，地产龙头万科A、B股价开始接轨，如何看待与操作地产股呢？
2004政策先行
中国的房地产经过20年跌宕起伏的发展，特别是房地产金融的周期性的演变，无论是从房地产行业还是从金融业，无论从政策角度还是从市场的角度，都在发生符合国际惯例和行业优化原则的系统性和革命性的变化。在历经和目睹了海南地产泡沫和亚洲金融危机，特别是香港和日本地产泡沫导致的银行危机乃至整个经济的阶段性衰退的当代活剧后，中国政府已天然具备了一种危机意识和调控能力。从121文件一直到日前的悄然加息都一次次证明了这一点。
2004年是房地产行业的政策年,国家宏观调控从土地和信贷着手,一方面加强土地交易的市场化、规范化,打破地域限制；另一方面,开发商对商业银行的融资受到限制,自有资金及融资能力的重要性提高。宏观调控促使市场份额向资金优势、管理优势和品牌优势企业集中,促使房地产企业集约化跨地域发展。
2004年房地产整体市场高位整理,宏观调控对抑制土地及商品房的开发投资过热已经初步显示效果,但并未能使房地产销售价格的走势发生逆转,房地产市场的需求依然持续旺盛。
受土地控制政策影响,2004年全国总体土地购置与开发面积仅出现微幅上涨,而土地交易价格总体上仍呈上涨趋势。传统热点地区北京和上海的土地购置与开发面积出现大幅度负增长,抑制了该地区房地产及土地开发量的上涨。
2004年房地产市场供不应求,1-10月销售竣工比为1.04,同比增大,供需增长矛盾突出。其中,商品住宅市场普遍处于供不应求的状态；办公楼市场区域发展不均衡,东部地区表现最强,销售竣工比为0.92,本期供不应求,市场需求快速增长。
2005表现多样
根据目前的供求变化趋势预测,2005年不同地区、不同类别的房地产市场的表现将出现分化,房地产市场供需矛盾将会逐步缓解。
从主要的几个区域来看:中部地区需求将继续保持良好增长势头,供需同步上涨,2005年房地产景气度有望继续攀升；而东、西部地区销售增长势头相对较弱,2005年供需增长可能会发生变化,供给将大于需求。
商品住宅面临调整压力
商品住宅市场2005年预期将在当前全面供不应求的基础上,部分地区供求关系可能逆转,市场将面临一定的。
中部地区住宅市场高景气度有望持续,增长潜力巨大；东西部地区住宅的供需状况预期可能发生变化,致使供过于求,住宅市场景气度回落。
传统热点地区:上海地区需求增长乏力,但市场投资已经就此作出理性调整,预计2005年该地区市场基本平稳,价格仍有进一步上涨的可能；北京地区销售增长表现较强,潜在供给增长缓慢,2005年该地区住宅市场供不应求的矛盾可能会进一步加剧,致使销售价格继续上升；广东地区需求及供给增长均在较低水平,预期2005年住宅市场发展平稳。
其它地区:山东地区预期仍有较好表现；而浙江地区预期可能在未来1-2年的短期时间内供过于求,价格下跌。
办公楼区域分化加大
东部地区在2004年办公楼市场供不应求的基础上,预期未来1-2年高景气度将会持续；中部地区正处于高增长阶段,2005年尚有较大上行潜力；西部地区办公楼市场销售量低,发展后劲不足。
传统热点省市:上海地区,当期仍是供不应求,需求增长强劲,办公楼市场在未来的2-3年内预期将会有持续向好的发展势头；北京地区,需求增长率较高,办公楼市场潜力巨大；广东地区,需求已出现了19.8%的负增长,后续发展不乐观,预期可能在2-3年的建设周期以后,市场空置率明显上升。
商业营业用房冷热不均
中部地区增势最为强劲,东西部地区增长率相对较低。
传统热点省市差异显著:上海地区一枝独秀,当期供不应求,需求高增长,预期2005年仍将会保持较高的景气度；北京地区需求增长较快,其供给过剩局面有望在2005年有所缓解；广东地区需求上涨已显乏力,但2005年潜在供给也不高,基本能够保持供需平衡。
其它地区:浙江地区2005年在预期供给加大、需求萎缩的推动下,商业营业用房市场将面临一定的价格下调压力。
多重概念酝酿地产行情
展望2005年,政策仍将是影响房地产市场发展的关键,同时市场的变化特点又将成为进一步宏观政策调控的依据。根据央行《货币政策执行报告》透露的精神,国家将高度关注房地产价格,并针对具体情况采取相应的政策措施,以促进房地产业的持续、健康发展。
2005年,有可能出台的与房地产业发展密切相关的重要宏观调控政策有:再次加息、汇率调整、物业税开征。如果再度加息,将会进一步增强对供需双方带来的资金成本提高的效应,压缩开发商以及投资性购房者的获利空间,一定程度上抑制需求的持续上涨；汇率调整方面,可能采取的人民币缓慢升值政策,将会强化市场上的投机预期,对中高档商品住宅的价格产生较大影响,促使房地产泡沫显性化、扩大化；物业税的开征,将初期一次性支付的出让金及其它税费变为消费者持有物业期间的费用,将会改变目前房地产开发经营的运行体制,对消费者的住房观念带来巨大的冲击,影响十分深远。
基于对2005年房地产市场的预测分析,在股票市场投资中建议重点关注如下几个方面:
1、项目储备比较丰富的上市公司,例如万科、阳光股份等,这些公司尚未结算的在建或竣工项目比较多,并将于近两年结算收入,从而为其近年内业绩提升提供了基本保证；
2、项目所处区域具有较好的销售政策环境,目前我国不同地区销售政策差异较大,例如,上海基本上要求结构封顶才可预售,而北京出地坪即可预售,这其中的时间差在半年甚至一年以上。目前房地产高位运行环境下,可较早预售项目把相当部分市场下滑的风险转移,从而大大降低上市公司市场风险；
3、项目的类别及所属区域具有良好的发展前景,可重点关注京沪地区有大量办公楼项目的上市公司,例如金融街等,有望享受办公楼市场上涨带来的高收益。
重点公司估值与评级
中信证券认为，上市公司从短缺中受益，业绩大幅增长短缺时代下，上市公司将从中受益，具体影响有两方面：土地价格上升，使拥有较多土地储备的公司含金量提高由于紧缩政策使土地获得成本上升，同时土地储备对资金占用量大幅提高，因此目前已经拥有较多土地储备的公司较为有利，这类公司包括招商地产、金融街、冠城大通、万科、栖霞建设等；
受益于住房供不应求及房价上涨的影响，房地产项目的销售进度将加快，同时销售毛利率将有所提高，这类公司包括万科、金地集团、华侨城、栖霞建设、世茂股份、亿城股份、金融街等；
金融街、万科、金地集团、华侨城、栖霞建设、招商地产评级优异。
（ 责任编辑：马芳 ）
