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■本报记者 王小霞
2005年3月16日，中国人民银行决定，从3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。
面对央行的调整，消费者虽然也犹豫是否应该提前还贷，但真正最难适应的还是各大商业银行，虽然央行的政策令银行减少了风险，但并不统一的定价规则使同业竞争的各个银行犯难：最终利率定为多少既减少风险又能赢得客户。面对此，各大银行均加紧开会研究，虽然不断向外界表示将会有新的利率政策，但最终都没有亮出“底价”。
银行仍然在研究最终政策，但业界专家对此次央行房贷利率的调整却早已是“议论纷纷”。有专家告诉记者：此次央行调整，既可抑制房地产发展过热的势头，又可在一定程度上降低一些城市不理性的虚拟市场需求。可以说，央行的政策，是一把及时出手的“双刃剑”。
响应央行
各商业银行调整房贷
虽然各个银行没有透露最终政策，但在央行调整政策刚刚出台的几天时间中，已有不少银行对外表示将采取新的房贷利率政策。中国农业银行总行资产负债管理部副总经理周万阜对媒体表示，农行会根据不同的情况来调整，现在具体细则还没有制订出来，但五年期以上贷款利率不会高于6．12％的标准。具体利率在不同城市、不同区域、甚至不同楼盘贷款的比例可能有所不同，这和当地房价走势、楼盘情况和贷款人有关。
华夏银行相关负责人上周表示，该行的利率将严格按央行规定执行。至于房贷成数，该行正在了解各房价上涨情况和同业情况，具体办法将在下周出台。招商银行北京分行有关人士表示：“新的利率恐怕要到下周才能定出来。”
广东发展银行总行个人银行部李恩和表示，总行已将央行的文件转发给各分行。目前广发行总行对利率水平的确定正在展开讨论，要视其他银行、主要是四大银行的动作，以及市场综合情况而定。昨天广发行正在调整贷款系统中的个人房贷利率参数。在最终确定利率之后，总行还会给各分行一定的浮动权限，对于不同城市最低首付的成数会有所区别。
上海市银行同业公会秘书长朱德林介绍，上海各银行已在17日召开会议，各银行统一表示在房贷政策方面将以央行方案为实施准则，近期暂不会出台新的措施。
显然，各银行都在忙着响应央行的政策。
风险紧逼
央行及时出手遏制
据了解，此次央行在《中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》的通知（以下简称《通知》）中规定，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，一是将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％下浮至0．9倍的水平即5．51％，比现行优惠利率5．31％高0．20个百分点。二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％，但具体调整的城市或地区可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
房地产分析人士认为，虽然此次央行出台政策调整个人住房贷款显得很突然，但追究原因，与银行房贷风险加大有很大关系。
去年底，最高人民法院审判委员会通过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。其中第七条明确指出，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人通常为银行向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。该《规定》已于2005年1月1日起施行。这就意味着，即使贷款无法收回，银行和法院都不能处置贷款者惟一的住房。
有分析认为，高法的这一规定无疑对贷款人生活所必需的惟一房产有了很好的保障，使其不致因还不起贷款无家可归。但另一方面，如果还不了贷款又因惟一可以居住房产不可拍卖、变卖或者抵债，对银行来说将承担很大的风险。
最高人民法院的规定对银行来说显然不是个好消息，新规定对银行业带来的冲击不可小视。高法新规定使得银行追讨欠款的权力，对房贷抵押物的处置权被悬置了！银行没办法拍卖那些只拥有一套住房的欠款人的房子。由此就给银行提出一系列严峻的问题：以后贷款人停止还款银行该怎么处置？如何回避贷款人欠款的风险？
迫于风险压力，商业银行此前已经开始对住房抵押贷款提出更高要求，而且，各大银行也纷纷提交了对最高人民法院新《规定》的意见反映，希望能有办法降低银行的风险。
与此同时，由于1998年以来，为了促进住房消费 、拉动内需，改善银行的信贷资产结构，国家有关部门出台了一系列支持商业银行自营性个人住房贷款的政策。截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23％，对解决居民住房问题和促进房地产业的发展起到了重要作用。但近期，房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14．4％，其中住宅上涨了15．2％，远高于其他各类物价指数的涨幅。房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。
以此看来，央行此次出手调整，显然与去年年底最高人民法院的规定以及房价上涨过快金融风险加大有一定关系。
对市场的影响不会太大
“从目前房地产行业的运行情况来看，不仅房价上涨过快，而且行业投资开发规模仍然很大，市场需求也在加大。此次央行调整房贷利率，显然对投资开发和市场需求都有一定抑制作用。”首都经贸大学房地产研究所专家张跃庆告诉记者，央行此次的政策无疑是正确的，即控制供给，又控制需求。同时，房贷利率调整的幅度又相应较小，对市场的影响不会太大，但对行业的长远发展却很有好处。
张跃庆分析，房地产行业近几年的快速发展，虽然对国民经济发展贡献了很大的力量，但同时也引发了一定的风险。由于房地产发展速度很快，而与之相应的其他行业的配套工作没有跟上，造成银行风险加大，土地市场混乱，甚至使钢铁、水泥、电、铝等行业的供给出现紧缺。
“作为国民经济的支柱产业，房地产行业的发展还很不成熟。”张跃庆说，政府对房地产的宏观调控其实早已开始，从“121文件”提高房地产企业自有开发资金，银行收紧了信贷，再到土地供应实行招、拍、挂，土地管理部门加强管理土地市场，每一个政策出台都对房地产市场产生了非常大的影响。但此前对房地产市场的调控，显然政府的行政干预手段更多，这对必须遵守市场规律发展的房地产行业来说并不“完美”。从去年9月开始银行调整利率，再到此次央行调整房贷利率，政府对于房地产行业的调控更多的运用了市场手段。这对房地产行业来说，是一种进步。
据记者调查了解，此次央行提高房贷利率对消费者的影响并不是很大，虽然一些消费者也在考虑提前还贷，但央行相关负责人介绍，由于商业银行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款，对商业银行而言是优良资产，考虑到市场竞争因素，多数银行会执行下限利率，预计实际上调幅度在0．07－0．32个百分点之间，因而对新购房居民的影响十分有限。这项政策调整对已购房居民也有一个较长的适应期，已签订的住房贷款合同将到明年初才执行调整后的利率。
一些开发商也认为此次个人房贷利率调整的影响不会很大。今典集团董事长张宝全表示，加息对房地产业整体影响不大，对房价的影响也不大。这次加息最直接的导火线就是通货膨胀问题，国家在政策上采取的宏观调控。它并不直接影响到房地产业的供求关系。因此，对房价的影响不是很大。
（ 责任编辑：铭心 ）
