海通证券研究所 张峦
    根据金融街(000402)日前公布的2006年年报,2006年公司实现主营收入34.81亿元,同比增长74%;净利润5.25亿元,同比增长28.52%;每股收益为0.49元。
    2006年金融街主营收入来自房产开发、地产开发和房屋租赁收入等。其中房产收入为28.4亿元,同比增长52.88%,约占主营收入的81.6%;地产收入5.4亿元,约占主营收入的15.5%。房产和地产的毛利率分别为37.24%和26.48%。房产收入主要来自B1、F2-1(B)、F2-1(A)、G1金阳大厦等项目的销售收入;地产收入主要来自金融街B、E、F、G和天赐龙都等项目土地开发收入。2006年公司租赁收入为6812万元,由于金融街区域的租赁物业尚处于培育期,因此租赁收入占主营收入比重较小。
    2007年和2008年将是金融街发展的重要时期。2008年奥运会前金融街区域各项建设将开发完毕,因此2007-2008年金融街将面临转型。金融街2007年经营计划和转型期的战略方向已经确定,在完成北京金融街区域建设收尾工作的同时,贯彻以北京和环渤海地区的资源储备策略。我们认为天津将成为金融街房产开发业务的发展重点区域之一;北京金融街区域内的业务将主要以租赁为主,公司所具有的独特区位优势仍将继续,租赁收入将随着金融街所持有物业的陆续租赁而增加,占主营收入比重也将有所上升。
    2006年金融街制定了中期发展战略,即立足北京,面向全国重点城市和地区,以商务地产为主导,适当持有优质物业,以快速销售型项目为补充,实现公司持续、稳定发展。在这一战略指导下,2006年金融街新开工面积39万平方米,竣工面积46万平方米(均在北京地区),竣工项目5个,截至2006年底公司拥有土地储备392.87万平方米的规划建面。2007年公司计划竣工30万平方米,其中北京地区10万平方米,同时完成建面50万平方米以上新增项目储备。
    我们认为2007年计划竣工的30万平方米将主要集中于南昌紫金园和惠州酒店项目,北京地区计划竣工的10万平方米将主要来自金鼎大厦(A3项目),而天津的津门和津塔项目,以及北京德外H地块、F3和A3竣工时间将在2008年以后。2007年公司工作计划中指出公司租赁收入和利润将快速增长,对此我们认为,随着公司持有金融街区域内优质物业出租率的上升,公司租赁收入占主营收入比重将提高。由于物业租赁业务毛利率要高于房产和地产开发业务,因此在完成2007年目标主营收入38亿元的基础上,公司毛利率应有所提升。
    未来业务转型、金融街区域租赁业务的培育是金融街目前面临的主要不确定因素,也是公司未来两年面临的主要经营风险。同时,房地产行业调控政策将继续对土地供应方式、供应结构、成本控制等产生影响,这势必会导致房地产价格的波动,从而影响消费者心理和行为,而这些波动在一定程度上都将影响房地产项目的销售进度,进而影响公司的盈利。
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