房地产 有望迎来新一轮重估行情

　　 □ 武汉新兰德 余 凯

　　经历了前一交易日因CPI数据出炉引发的市场蹦极后，周三投资者信心爆棚，两市股指高开后几乎是一路走高。沪指轻松收复4100点大关；深圳成指则一举创出了历史新高。和前期大盘指标股力挺股指有明显不同的是，房地产板块成为了市场强劲走高的原动力。

保利地产、金地集团等一线房地产个股收升涨停，而近几日世贸股份、天鸿宝业、珠江控股等二线地产股都出现了连续飙升态势，显示出房地产行业再度成为了A股市场中的焦点板块。

　　人民币长期升值趋势明显

　　自2005年7月开始，中国适时进行了汇率改革，开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。到2006年5月份，1美元兑人民币突破8元关口！近期人民币的走势又一次挑战市场的想像力。继三日跌幅连续超过百点之后，6月12日又扶摇直上，人民币中间价涨幅达到创记录的310个基点，创下汇改以来的单日最大涨幅。人民币自汇改以来的累计升值幅度也大跨一步，从5.62%跃上了6.05%。单日涨幅高达0.4%，一日便走出了以往一个月才能实现的升幅。

　　各种迹象表明，我国经济已经进入人民币升值的实质性周期内。而有关放宽波幅的举措必将促使市场加强对人民币升值的憧憬，而美国财政部即将发布的半年度外汇市场报告是否将中国列入汇率操纵国成为汇率焦点，市场对人民币稳步升值的预期进一步得到强化。同时，中国外汇储备超过万亿美元，成为全球最大外汇储备国。国家外汇储备不断飙升，可能迫使管理层通过加快人民币升值步伐，作为防止外汇储备持续快速增长的对冲措施。因此人民币长期升值的趋势难以改变。而房地产板块作为获取人民币升值收益的有效载体之一，人民币升值无疑利好地产股，其中龙头优质地产股潜力明显，如保利地产、金地集团、万科等。

　　房地产价格飞涨

　　今年1至4月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积14.26亿平方米，同比增长21.3%；完成开发土地面积7615万平方米，增长4.6%。2007年1季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，其中北海、深圳、北京、广州的涨幅分别高达15.1%、10.3%、9.8%和9%；房屋租赁价格上涨1.8%。近期全国房地产价格更是涨声一片。5月份以来，全国各地的房价均出现不同呈现的上涨，深圳等重点城市和区域的房价上涨幅度较大。

　　据来自深圳市土地和房产交易中心的信息，今年以来，深圳市商品房价格逐月上涨，5月份全市商品房成交均价为每平方米14223元，比4月份上升22．86%。比1月份（10670元/平方米）每平方米上涨了3553元，涨幅达33.3%。对比2006年数据全市均价9384元/平方米，涨幅达51.57%。与此同时，上海的房地产价格也呈现上涨态势。2007年4月，中房上海综合指数为1398点，较上月上升16点，涨幅为1.2%，与去年同期相比上涨4.6%。其中分类中房上海住宅指数为1325点，较上月上升15点，涨幅为1.2%，与去年同期相比上涨4.4%；中房上海办公楼指数为1586点，较上月上涨6点，涨幅为0.4%，与去年同期相比上涨6.3%。显然，近期全国房地产价格大涨，将进一步提升房地产公司的经营业绩。

　　新会计准则提升估值水平

　　全流通赋予资产低估的股票并购价值。这是价值重估的核心所在。而在全流通的预期下，个股价值面临在全流通视野下的重新估价，值得关注的是，已经实施的新会计准则更有利于房地产股票估值的提升。由于相当部分上市公司曾经以较低的成本取得大量土地或房产，目前依然以成本计账，而随着房地产价格的上涨，资产的实际价值已经大大提升，需要重新估值。新准则提出采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性地产溢价将在账面充分体现。投资性地产数量庞大的公司，其资产数倍于账面的溢价，将会在2007年确认收益，巨额利润将在账面浮现。因此一些身处房地产价格涨幅较大的地区和资源型房地产上市公司将面临着新一轮价值重估的机会，如开发项目处于深圳核心位置南山区的沙河股份、具有土地资源优势的浦东金桥等。

　　

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