房地产 双重利好对冲偏高估值

　　□本报记者 田野

　　自2005年以来，房地产板块行情一直在矛盾中前行。一方面，监管部门的调控措施和房地产股本身的高估值对投资者心理构成了明显压制；另一方面，房价上涨和国内流动性过剩的环境又对房地产股形成了基础性支撑。

分析师认为，房地产行业的矛盾仍会在很长的时间里延续，但该行业中也存在许多值得继续挖掘的投资机会。

　　在过去的30个交易日里，申万房地产行业指数实现了高达41.42%的惊人涨幅，位居所有行业指数涨幅之首，比第二位的采掘业指数29.42%的涨幅高出整整12个百分点，更远远高于同期上证综指11.55%的涨幅。世茂股份在30日里股价上涨150.1%，新湖创业股价上涨92.29%，在所有87只地产股中有58只个股涨幅跑赢大盘，41只涨幅超过30%，其中既有万科A、金地等一线蓝筹股，也有北京城建、万通先锋、天房发展、华业地产等地方性二线地产企业。借着人民币对美元汇率再创新高的契机，昨日地产股再度在热烈的做多气氛中有所表现，天鸿宝业、保利地产、粤宏远A、金地集团等封死涨停，房地产也以4.28%的涨幅再次排进行业指数涨幅前三名。

　　然而伴随着股价的上涨，房地产股的估值也有进一步的提高，以昨日收盘价计算，申万房地产行业的87只个股的平均市盈率已经达到100.88倍。与此同时，5月份全国居民消费价格同比涨幅达到3.4%，该指数已经连续三个月超过3%的警戒线，加息对房地产股将是一个明显的不利影响。而今年一季度，全国70个大中城市房屋价格指数同比上涨5.6%，涨幅比上季度提高0.3个百分点，其中深圳、北京、广州分别达到12.6%、9.0%、8.0%，房价涨幅过高带来的调控压力依旧挥之不去。

　　面对这样的行业背景，分析师强调仍应关注房地产行业一直存在的双重利好刺激。一方面，房地产行业的支柱地位没有改变，房地产需求仍在逐步加大，“十一五规划”为房地产行业的未来景气奠定了基础。开发建设数据显示，一季度全国房地产开发投资同比增长26.9%，同比提高3.9个百分点，但新开工面积增幅比2006年降低6个百分点，这意味着未来市场供应减少，房价走势仍将平稳趋强，这为上市公司业绩带来巨大行业利好。而4月份“国房景气指数”结束了前4个月持续下滑的局面，大力反弹，达到102.65点，比3月份上升1.43点，同比上升1.04点，行业景气短期回升的迹象比较明显。

　　另一方面，从资本市场的角度来看，利率偏低、人民币升值、宏观经济快速增长等外围环境短期不会改变，流动性过剩将成为经济生活中的一个重要特征。在这种格局下，以地产为代表的资本品市场价格必将以远高于实体经济的增长速度持续攀升，它既是反映经济增长的资产重估过程，也必将成为此轮牛市的中坚力量。在行业利好与流动性过剩的大环境下，土地和房产的价格上涨预期将长期存在。

　　基于以上判断，分析师认为房地产行业中的四类机会值得继续关注。第一类机会来自绩优蓝筹地产公司的持续快速增长，如万科、金地、保利地产、华侨城等；第二类机会是资产注入、整体上市或借壳上市的地产公司，如泛海建设、中华企业、S浙广厦、招商地产、华侨城等；第三类机会来自于自身业绩出现拐点的中小型地产公司，如深天健与深振业等。此外，人民币升值所带来的资产价格重估也将是重要的获利机会，持有商业地产及出租物业较多的公司归为此类，如招商地产、金融街、陆家嘴及浦东金桥等。

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