囤地助推房价高涨 地产商因何敢顶风囤地？

　　毕书之我们知道，错误导向的干预主义会导致市场作用的丧失。但我们常常忽略的是：社会转型过程中，不依靠政府权力来强化市场的走向，也很可能导致市场作用的丧失。土地怎样归于国有、怎样被开发商使用、怎样更好地服务人民，这是一个基本的财产权利问题，也包含着深刻的契约精神，这是政府在“尊重市场”之余，需要努力去强化的东西。

　　房地产上市公司纷纷大量囤积土地，北辰实业、金地、保利地产等房地产业巨头都有几百上千万平方米土地储备。连号称中国治理最好公司以前一直执行“现金为王”策略的万科地产，去年以来也改变策略开始囤积土地。建设银行研究部刚刚出炉的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖。开发商“囤地”行为已经成了房价上涨的重要原因。(《东方早报》8月1日)

　　“房奴”仍在苦，他人亦已歌。在眼见着房价持续攀升、调控政策一次次“空调”的环境下，地产公司囤地哄价的消息无疑更加刺痛公众。舆论也很容易会把矛头转向政府：不是一直在强调控制土地供给吗？为什么地产商还能如此肆无忌惮地疯狂囤地，眼瞅着已然高涨、正在高涨并且仍将高涨的房价发笑？

　　实际上，开发商“囤地”已经成为一个公开的秘密。昔日的“国六条”就明确强调要制止囤积土地行为，去年国土资源部等部门也先后发布多个通知，要求各地对开发商闲置土地的行为进行了解摸底，加以强制规定，并要求要将囤地居奇者彻底曝光。但这些政策貌似有力，却屡屡落到空地，挠不到痒痒处。

　　美国经济学家奥尔森曾有过一个多少有些“振聋发聩”的结论：相对于发达国家而言，发展中国家政府在市场活动中的作用是比较小的。笔者的理解是：我们之所以貌似对市场干预很多，也因此颇受指责，但因为干预的方式不对，思路不对，导致我们空有干预市场的外形，却并没有产生多少实际的效果———也就是常说的“雷声大、雨点小”。比如，对于政府要不要管房价，一直存在争论。一方声称要从讲民生、讲政治的高度，对房价高调干预，多出台一些像南京市“最高价不得高于5月14日房价”之类的规定；另一方则认为这是干扰正常的市场运行，是向计划经济倒退。争论过多地纠缠于该不该出手上，正是如此混乱的认识，导致了目前国内各地政府面对高房价，并没有清晰的应对思路。

　　要摆脱或简单占领民生道德高地，或盲目相信市场自由，必须建立“强化市场型政府”的意识。这个概念同样是奥尔森提出的：一个政府如果有足够的权力去创造和保护个人的财产权利并且能够强制执行各种契约，与此同时，它还受到约束而无法剥夺或侵犯私人权利，那么这个政府便是一个“强化市场型政府”。奥尔森反复强调：成功的经济必须有两个条件，一是存在可靠且明确界定的财产权利和公正的契约执行权利，二是不存在任何形式的强取豪夺。

　　尽管“强化市场型政府”的概念并未被学界过多关注，但对于处于社会转型期并致力于市场取向的中国政府而言，有很好的启发：我们现在不缺少市场的概念与价值判断，却非常缺少强化社会各阶层按照市场规则办事的强力；我们过多地强调尊重市场，却对于违反市场契约规则的侵犯者过于手软；我们很清楚一些行为其实就是强取豪夺，却无法通过明晰的权利界定来划清正当获利与强取豪夺的边界……

　　比如，即便都知道开发商在掌握、操控土地，却不懂得用市场手段让他们“吐”出来，迟迟未能将大地块的土地供应模式，纠正为分成中小地块推向市场；再比如，明知道很多楼盘都是暴利操作，却摆出一幅不闻不问甚至束手无策的架势。尽管我们有卫星遥感、航空拍摄等先进技术，全面清查建设用地非常简单，但各地区具体有多少土地被囤积基本还是糊涂账。

　　我们都知道，错误导向的干预主义会导致市场作用的丧失。但我们常常忽略的是：社会转型过程中，不依靠政府权力来强化市场的走向，也很可能导致市场作用的丧失。土地怎样归于国有、怎样被开发商使用、怎样更好地服务人民，这是一个基本的财产权利问题，也包含着深刻的契约精神，这是政府在“尊重市场”之余，需要努力去强化的东西。

　　建设银行研究报告指出，如果政府不出台更有针对性的调控政策，下半年房地产价格将加速上涨；发改委预测，今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间。看来，已经没有多少人对“房价瞬间大降”心怀幻想。既然已经如此，政府部门或许有更多的时间做出反思：反思中国市场化走到今天面临的瓶颈，反思在转轨过程中，怎样才能凝聚“强化市场型政府”的智慧与力量，获得持续发展的动力。毕竟，中国房市再也经不起“空调”带来的创伤。