上海写字楼市场频遇外资收购潮

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数据，8月份，上证写字楼指数为3356点，较上月下降0.06%，较去年同期上涨3.71%。

　　成交量持续上涨

　　根据网上房地产8月31日22时以后的数据，8月份，上海全市写字楼可售面积和可售套数分别为215.00万平方米和16819套。

浦东新区的写字楼可售量仍保持第一，可售面积和可售套数分别为61.94万平方米和4628套，远远超过其他各区的写字楼可售量，长宁区写字楼可售面积和可售套数分别为18.45万平方米和1209套，依然保持第二位，虹口区写字楼可售面积稍逊长宁区，可售面积为17.78万平方米，可售套数较长宁区略多，为1245套。(见右图1)

　　8月份，上海写字楼市场成交量较上月大幅增加。上海共成交写字楼面积17.65万平方米，环比增长了7.74%，比去年同期增长了10.37%；共成交写字楼套数1753套，环比增长了13.02%，比去年同期增长了72.71%。上海写字楼市场成交量表现出上涨的趋势。

　　从上海写字楼的环间成交情况来看，8月份，内环以内和外环以外办公楼成交量大幅增加，内环以内成交面积和成交套数分别为6.48万平方米和606套，较上月分别增长了28.65%和35.57%，外环以外成交面积和成交套数分别较上月增长了14.98%和6.54%，内外环间办公楼成交量出现大幅下降，成交面积较上月下降了11.21%，成交套数较上月上升了2.22%，内外环间办公楼成交套均面积有较大幅度下降。

　　外资持续在沪“扫楼”

　　今年上半年，共有10个投资项目成功结案，其中住宅、办公楼位列海外投资者最受欢迎物业的前两名。由于看好上海甲级写字楼市场高租金回报及中国整体经济的发展，2007年上半年海外投资者持续收购办公楼项目。上半年两个办公楼项目及三个综合项目的投资案例很好地印证了这点，五个项目总面积达24.12万平方米。这些收购包括：美林收购港博大厦；长荣集团收购证大·五道口广场；雅居乐收购金昌摩尔大厦（酒店、办公楼及商铺）；未来资产收购华旭国际大厦（面积25959平方米的办公楼及商铺项目）；摩根大通收购徐家汇258号项目50%股权。

　　租金上涨明显

　　由于今年新竣工的甲级写字楼减少（预计全年仅34万平方米），上海写字楼的预租率又有小幅上扬，其中越洋广场的出租率近两个月以来上涨了20%。

　　今年甲级写字楼的预租率，较去年同期有5%左右的增长幅度，已经达到25%。由于今年新增写字楼供应的减少，甲级写字楼的租金价格正大幅上涨，目前陆家嘴地区的甲级写字楼租金价格已上涨至1.25美元/平方米/天，而南京西路的新建甲级写字楼1.4美元/平方米/天。随着甲级写字楼的租金价格提高，目前预租的写字楼租金价格也在上涨，上涨幅度最高可能达到20%，一些预租写字楼的租价，甚至已经超过了部分刚竣工的新楼。

　　重点区域写字楼租赁市场基本情况

　　区域 项目 租金（美元／㎡（天） 出租率

　　南京西路沿线地区 梅陇镇广场 １ ９８％

　　人民广场 金光外滩中心 １ ９８％

　　港陆广场 ０．９５ ９０％

　　来福士广场 １．４ ９６％

　　徐家汇地区 徐家汇国际大厦 ０．９ １００％

　　港汇广场 １．３ ９０％

　　腾飞广场 １．１ ９０％

　　长宁虹桥经济开发区 远东国际广场 ０．９５ ９０％

　　上海国际贸易中心 １．２７ ９５％

　　万都中心 １ ９０％

　　卢湾淮海路沿线地区 香港广场 ０．９０ ９９％

　　力宝广场 １．３９ ９８％

　　企业天地 １．１ ９９％

　　浦东陆家嘴地区 中银大厦 １．２３ ９０％

　　上海证券大厦 ０．７７ ９８％

　　汇丰大厦 １．９５ １００％

　　数据来源：上海中瑞市场研究有限公司