世界上即将兴起的房地产市场

　　尽管由于信贷储备池枯竭，世界范围内的房地产市场正在走软，但某些地区却即将成长。为了找到这些地区，我们关注新兴市场中经济扩张、通胀率、私有财产权的保护力度以及贷款获取途径，以检验首都城市以及商业中心的居住情况。我们并未指望这些市场在接下来的6个月到12个月中价值发生爆炸性的增长，但在接下来的五年当中，它们很可能被证明值得投资。

　　就说特拉维夫吧。由于以色列在九十年代后期以及21世纪的头几年里一直与通货紧缩搏斗，房地产市场也在苦苦挣扎。位于伦敦的房地产调查公司弗兰克骑士指出，直至2006年，虚弱的市场已将价格下压了4%，但是去年价格爬升了2%。考虑到国际货币基金组织指出2007年该国的国内生产总值暴涨5.1%，而且今年预计增长3.8%，价格涨势有望延续。

　　图片：全球新兴房地产市场
　　图片：全球最贵的房屋租赁市场
　　图片：全球定价最高的房地产市场
　　图片：100万美元可以在全球不同城市购买到的住房
　　图片：世界上最昂贵的住房

　　深度分析：世界上即将兴起的房地产市场

　　或者考虑一下吉隆坡??马来西亚的首都，也是全球贸易的最大赢家之一。马来西亚的经济增长比临近的东南亚国家毫不逊色，而通货膨胀和消费者价格却差不多是同地区最低的。这意味着经济体内有更多资金，而且民众口袋里面的钱占了更大的份额。根据弗兰克骑士的报告，吉隆坡若干地区的家庭住宅价格比最初的报价上涨了50%到70%，而建筑商一窝蜂地冲进去满足需求。

　　方法

　　我们将新兴国家定义为那些从发展中国家向发达国家转型的国家。巴西、俄罗斯、印度和中国（通常缩写为BRIC）是最经常被引用的范例。拟出我们的前十名的时候，我们以广泛使用的摩根斯坦利资本国际公司的新兴市场清单为基准。

　　我们不考虑发展中市场，因为它们经常发生剧烈动荡。举例来说，2006年投资者对波罗的海国家垂涎三尺，根据弗兰克骑士的报告，那时拉脱维亚和爱沙尼亚的家庭住宅价格分别增加了66%和24%。而在2007年价格走势完全相反，分别贬值了7%和14%。弗兰克骑士研究主任利亚姆•拜利称之为“令人震惊的财富逆转”，而且用“不确定的就业条件、增长的利率和家庭债务”来说明逆转的原因。

　　在清单的汇编过程中，我们采用来源于世界经济论坛2007年度“全球竞争力报告”以及世界银行集团2007年度的“经营业务”研究中关于私有财产权以及获取贷款的相关数据。这些资料由自由与民主研究院提供。该研究机构位于秘鲁利马，专注于新兴及发展中市场的财产权经济收益。

　　个人物权是房地产投资的重要推动力。 在中国，土地是国有的并租赁给个人的，所以投资的诱因不是很大。

　　这并不是说北京或上海的高档物业就不会升值，事实上，在这类比较富裕的地区，高档的住宅一直升值幅度很大。但是如果只有小部分地区发展很好的话，市场很难获得整体的稳定。而且，发展中国家的富人并不能避开一个保留权利政府的负担。在罗马尼亚，Dominic von Hapsburg最想做的一件事就是出售他的价值超过一亿美元的城堡，但是政府声称城堡是国家财产，出售城堡的行为无效。在一个新兴市场上，可能资本的可获取性比物权更重要。如果人们不能找到资金的贷出者，市场将会崩溃因为除了有大量现金储备的人之外没有人有能力购买物业。当房地产市场停滞，资金紧张时，情况就会如南佛罗里达州一样，数万套房屋空置，压低了周边房屋的价值。

　　“在一个特定国家，取得贷款的难易程度说明了资本市场的力量。”ILD的资深研究员Satya Thallam说， “但它同时显示了资本市场的透明度……交易费用是多少，要和一个银行经理通电话有多困难，有多少人需要打点。它和任何直接的衡量标准一样关键。”

　　最后，我们再加入从国际货币基金组织得到的增长和通胀数据。经济增长是地产增值的最大单项推动力之一，而通胀水平严重的影响着投资的价值。 让我们以乌克兰的基辅或莫斯科为例。 在过去的三年以及对2008年的预期中，两者的通胀水平都达到了两位数。如果房产的价格同比上涨的话，对投资者来说，收获也不是很大。

　　但是在类似智利的圣地亚哥或者约旦的阿曼这样的市场上，在经济增长的同时，通胀水平并未失去控制，那么经济的扩张在房地产市场上将意味着更大的价值因为它代表着人们在贷款市场上的承受水平。 如果通货膨胀没有抬高消费品的价格，那么居民在每个月末将有更多的银行存款，这意味着他们可以支付和要求更好的住房。

　  全球新兴房地产市场

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　　摩 洛 哥　　【查看图片】
　　南    非    【查看图片】
　　约    旦    【查看图片】　　

　　全球其他新兴房产市场：【查看图片】
    智利，秘鲁，马来西亚，以色列，泰国

   作者：Matt Woolsey , 福布斯

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