房地产：重点城市销售冷暖互现 分化明显

　　本周（4.14-4.20），我们继续对京、津、深、沪、汉、渝六市的商品房销售数据进行跟踪、统计和分析，从一周的情况来，六地的市场呈现明显分化，沪、渝、汉销量显著增长，重新露出回暖迹象，京、津表现平淡，深圳冷清、低迷：

　　北京：成交有所反弹，房价略有下跌

　　本周，北京新批住宅期房（含别墅、公寓）上市面积比上周增加55.1%。商品期房网上签约面积比上周增加19.1%，其中住宅期房网上签约套数增加9.7%，网上签约面积增加0.3%，成交量在连续两周下滑后，本周有所反弹，但力度稍显不足。价格方面，外城区与上周基本持平，其余各区略有下跌。

　　天津：销量略有下滑，价格小幅扬升

　　天津商品住宅成交量本周略有下滑，成交999套，比上周减少1.3%，成交面积10.3万平方米，减少3.7%，除近郊四区外，各区的成交量均有所下降。商品住宅成交均价为7061元/平方米，环比上周略微上升4.1%。从各区情况看，商品住宅成交均价虽然各有涨跌，但大部分区域波幅不大

　　深圳：市况低迷，量价齐跌

　　本周，深圳供应继续大幅增加，新批套数比上周增加159.1%，面积增加90.2%。

　　商品住宅成交量创下了六周以来的新低，总成交套数比上周减少17.0%；总成交面积减少19.0%；总成交金额减少27.0%。商品房成交均价比上周下跌10.6%，各区均在20000元/平方米以下。总体来看，本周深圳楼市表现??冷清、低迷。

　　上海：量价齐升，回暖迹象重现

　　上海本周商品住宅成交大幅增加，成交面积为较上周大增43.0%，成交套数较上周大增45.8%。本周上海各区商品住宅成交价格继续呈现出普涨态势，内环以内均价为30256元/平方米，比上周上涨1.5%，内外环间均价为13173元/平方米，比上周上涨2.3%，外环以外均价为6538元/平方米，比上周上涨1.5%。

　　武汉：成交量继续增长，房价小幅微升

　　武汉商品房成交量本周继续保持增长，成交11.1万平方米，较上周增加21.9%。

　　商品房成交均价小幅微升，为5708元/平方米，比上周上涨1.4%。

　　重庆：供应回升，销售持续增长

　　本周，重庆新批商品房预售面积46.4万平方米，较上周增加79.5%，其中新批商品住宅预售面积34.3万平方米，比上周增加43.1%。销量持续增长，商品房成交面积达到近9周的最高水平，主城区共成交商品房2739套，环比增加4.5%，成交面积27.9万平方米，环比增加13.7%；成交均价为3446元，环比下跌14.7%。

　　重点城市销售数据分析

　　北京：供应持续增加，成交有所反弹，房价略有下跌

　　本周（4.14-4.20），北京共有12个项目批准入市，其中7个住宅、2个别墅、1个公寓、1个综合、1个工业项目。主要分布在朝阳、昌平、顺义、海淀、房山和通州6个区，住宅期房（含别墅、公寓）的供应持续大幅增加，新批上市面积比上周增加了55.1%。

　　成交有所反弹，期房网上签约1489套，环比上周增加12.9%，成交面积16.7万平方米，环比增加19.1%；其中住宅期房网上签约1090套，环比增加9.7%，签约面积12.4万平方米，环比增加0.3%。成交量在连续两周下滑后，本周出现一定反弹。

　　天津：销量略有下滑，价格小幅扬升

　　天津商品住宅成交量本周略有下滑，成交999套，比上周减少1.3%，成交面积10.3万平方米，减少3.7%，除近郊四区外，各区的成交量均有所下降。

　　深圳商品住宅成交量创下了六周以来的新低，总成交套数为493套，比上周减少17.0%；总成交面积4.2万平方米，减少19.0%；总成交金额5.1亿元，减少27.0%。

　　本周，上海商品住宅成交大幅增加，成交面积为36.5万平方米，较上周增加43.0%，成交套数为3554套，较上周大增45.8%。

　　本周上海各区商品住宅成交价格继续呈现出普涨态势，内环以内均价为30256元/平方米，比上周上涨1.5%，内外环间均价为13173元/平方米，比上周上涨2.3%，外环以外均价为6538元/平方米，比上周上涨1.5%。

　　武汉：成交量继续增长，房价小幅微升

　　本周，武汉商品房成交量继续保持增长，成交11.1万平方米，较上周增加21.9%。商品房成交均价小幅微升，为5708元/平方米，比上周上涨1.4%。

　　重庆：供应回升，销量持续增长

　　本周，重庆新批商品房预售面积46.4万平方米，较上周增加79.5%，其中新批商品住宅预售面积34.3万平方米，比上周增加43.1%。

　　销量持续增长，商品房成交面积达到近9周的最高水平。主城区共成交商品房2739套，环比增加4.5%，成交面积27.9万平方米，环比增加13.7%；成交均价为3446元，环比下跌14.7%。

　　本周重大事项点评及政策回顾

　　国家统计局及发改委公布3月份国房景气指数仍处高位、房价总体仍在上涨，我们认为：有助消弭悲观气氛

　　4月18日，国家统计局公布了3月份国房景气指数为104.72，比2月份回落0.83点，同比上升3.50点，其中，一季度房地产开发投资额、到位资金（含国内贷款、自筹资金）、土地开发面积及房屋施工面积均同比大幅增长，商品房空置面积也同比有所下降；发改委公布了3月份全国70个大中城市房屋销售价格指数，同比上涨10.7%，涨幅比2月低0.2个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比2月高0.1个百分点。数据显示，行业景气仍处高位，房价虽然在不同地区间呈现环比涨跌互现态势，但从全国范围来看，总体上仍保持着小幅稳定上扬的局面。

　　我们认为：一、政府去年推出的一系列房地产宏观调控政策，其成效开始在今年一季度显现，宏观调控对抑制房价“疯涨”作用明显，其目的是为了使行业更加健康、有序的发展，并非要打压房地产行业，行业景气虽环比2月份有微幅的回落，但仍达到了104.72的高位，表明行业仍处于高位景气当中；二、国家统计局和发改委的数据由于是抽样调查的统计数据，或许并不能全面反映房价的真实状况，但其反映的趋势应该是准确的，最近2周，房地产股票出现了较大幅度的下跌，市场一度弥漫着悲观的气氛，本次公布的数据将在一定程度上有助于消弭这种气氛。

　　发改委报告指二季度房价上涨压力大，基本符合我们前期对未来房价走势的判断，但我们认为其逻辑是错误的。

　　4月22日，国家发改委发布一季度房地产市场价格形势分析报告，报告指出，近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，从而拉动房价继续走高。报告认为，2季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。

　　报告透露，今年一季度，由于土地交易价格明显上升及住房开发建设和交易成本增加，使得房地产开发交易成本持续攀升，将在未来进一步推高房价。报告指出，国家正在进一步落实三项措施防止房价过快上涨：一、着力解决低收入家庭住房困难，建立健全住房保障制度；二、调整居住用地结构，加大供应，合理引导住房需求，严格控制第二套住房的信贷政策，抑制不合理住房需求；三、加强房地产市场监管，合理引导正确的舆论导向。

　　我们认为：一、我们在过往的报告中，曾多次阐述??由于刚性需求巨大、供应偏紧格局难以改善、成本上升等因素，商品房价格未来仍将保持上升态势，调控只是使得上升的步伐有所放缓而已，我们在前期的报告中，还判断一些一线城市的房价在未来或有报复性上涨的可能；二、发改委作为制定和实施宏观调控政策的主要部门，发布该报告无疑具有自我警示意味，表明未来以遏止房价“疯涨”为目的的调控将不会放松；三、报告中提出的三条措施，我们在过往的报告中亦有相关点评??住房保障政策的落实，会拉低房屋的均价，但对商品房的价格影响不大，另外保障类住房建设资金缺口仍然较大，其中一部分资金来源于土地出让金收益，而近期土地频频流拍，将影响保障类住房建设资金的落实；四、对报告认为逃离股市的资金可能选择进入房地产市场拉动房价走高，我们判断或有这种可能（见图10），在2003?2005年，股市低迷的时候，温州、山西炒房团就曾经肆虐华东、华北和环渤海湾地区，但我们认为??如果股市跌幅过深，亿万股民的财富急剧缩水、股市也将丧失直接融资的功能，从而对包括房地产行业在内的实体经济造成严重创伤，房价届时不仅失去上涨的基础条件，甚至会走向崩盘。

　　作者：方焱 国信证券 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。