从中报看万科的冬天

　　□ 本报记者 白宝玉

　　8月5日，万科（000002）中报公告，上半年万科共实现营业收入172.55亿元，同比增长55.5％；营业成本为101.71亿元，同比增长68.22%。

　　其中，作为主营业务的房地产毛利率下降了4.63个百分点。

净利润整体增长23.56%，远低于营业收入增幅。实现净利润20.61亿元，同比增长23.56％。基本每股收益为0.187元，同比增长20.65%。

　　业绩公布的当日，万科股价大幅下挫，下跌6.26%。

　　8月7日，一券商的房地产行业研究员在接受本报记者采访时直言，虽然此业绩已经在意料之中，但他个人觉得还是不太理想。万科中报后，股价下挫的主要原因恐怕是开工、竣工面积的下调可能出乎投资者的意料之外吧。

　　有媒体报道称，万科掌门人王石在香港半年报发布会上强调“将增多现金，减少花销，力御冬寒”。

　　为此，本报文章将从销售、资金和土地储备三个角度分析万科如何过冬。

　　分析一：房屋销售较困难

　　数据显示，1月－6月，万科累计实现销售面积265.8万平方米，销售额241.3亿元，分别比去年同期增长15％和38.1％。但5、6两月，万科销售面积连续出现同比下降，销售面积同比5月下降5。5%、6月下降38%，6月份时连销售金额都下降了22.8％。高华证券分析认为，6月是万科在二季度中房地产销售最疲软的一个月，他们认为部分原因是当月项目缺乏。

　　根据万科的公告，7月份其销售收入与销售金额分别比去年同期减少27%和15%。

　　这一连串冰冷的数字无疑是令投资者失望的。不过，万科的经营行为也是可圈可点的。万科表示，公司在市场调整初期即启用了更为理性的销售策略，加快资金的回笼，取得了较为明显的成效。另一方面，由于土地市场的调整相对滞后于住宅市场的调整，而行业资源整合的深入也将带来更多的合作机会，公司在项目获取上也将采取更加谨慎的态度，选取最有得的时机为公司未来发展补充项目资源。在上半年，万科继续加大合作力度，同时，行业资源的整合也为万科提供了较多机会。

　　对此，一位房地产业内人士对本报记者表示，这主要是受到目前国内外宏观经济的一些不确定因素的影响了，原来过高的房价也是影响万科销售的原因，但更主要的是市场信心问题。此外，目前大家都有一个房价下跌的强烈预期，如果市场上大部分人都是这样看的话，那么房价就有可能真的犹如预期一样。

　　至于房市的走向，万科中报中是这样表述的：在经历了2007年较为亢奋的快速上涨之后，市场必然需要一个理性回归的过程。不过万科也指出，由于此次调整的复杂性，调整的时间可能因此而变长，部分城市在短期内甚至可能出现过度调整，但住房市场的长期前景依然值得期待。在总结的最后，万科断言，“在调整完成后迎来新的发展阶段”。

　　分析二：资金流还比较充裕

　　万科中报显示，截止到6月30日，其资产负债率为67.76％，比2007年末上升了1.65个百分点。在负债结构上，万科有息负债中47.79%属于长期负债，短期负债占52.21%，偿债压力相对较低。但是，在负债中包含约265亿房屋预售账款。因此在上半年末，万科的净负债率为37.1%。由于拥有现金153.7亿元，且其不超过59亿元公司债发行已获相关监管机构的批准，因此万科资金面的流动性还是比较充裕的。

　　对于资金密集型的房地产企业而言，万科不会不懂得宏观紧缩下资金充裕的重要性。万科已经表示，在这样的背景下，更需要秉持现金为王的经营思路。

　　据长期跟踪研究万科的长江证券房地产行业研究员苏雪晶透露，在这种市场大背景下，万科也加大合作力度，除过去熟悉的中粮、中信资本外，与GIC合作也正在进行中。开发资金多元化肯定是万科未来方向之一。在其目前160多个项目中，合作项目有60多个，更多考虑是资源优化的选择。因此，充裕的流动性为公司的财务稳定性和未来的发展提供了重要的保障。

　　分析三：全面压缩开工与竣工

　　由于房地产市场的低迷，万科对此则是展开全面压缩战线来应对。万科将2008年全年计划的开工面积由年初的848万平方米减少165万平方米调低至683万平方米，将竣工面积689万平方米减少103万平方米，调低至586万平方米，调减幅度分别高达19.46%和14.95%。万科全国房地产市场的四大战区，即珠三角、长三角、环渤海及其他地区的开工和竣工面积全部减少，开工面积分别减少33万平方米、76万平方米、50万平方米和6万平方米，竣工面积分别减少33万平方米、9万平方米、17万平方米和44万平方米。

　　上半年，万科新增项目17个，按其权益计算的建筑面积总计约329.9万平方米。报告期末到中报披露日，万科又新获2个项目，享有权益的建筑面积是57.1万平方米。在报告期内，万科76.2%的项目资源通过合作方式获取，其上半年新增土地平均成本约2155元/平方米，已远低于去年平均水平。

　　不过，市场的变化始终难以预测。一位万科与机构投资者交流的电话会议参与人士7日向记者透露，万科现在面临两方面的夹击，一面是销售不畅，另一面是它拿不到太多便宜的土地储备。当前房市还不言底，主要是要看两个指标：首先是指成交量，目前成交量有点小；其次才是价格，价格现在看还是要调整。

　　作为国内房地产老大的万科，其业绩、股价的走势对国内房地产上市企业的业绩预期和股价走势，有着不言而喻的作用，万科的应对措施更是对其他同行具有警示作用。

　　在采访中，众多房地产业内人士也对记者担忧地表示道，目前国内钢材、水泥等建筑材料上涨也压缩了房地产企业的盈利空间，万科毛利率比上年同期减少4.63个百分点就是明证。如果现行的调控政策不作变化，等到了第三季度，房地产企业的压力可能会更趋明显。万科作为国内房地产企业的老大，其业绩如此，其他企业的情况可想而知是不容乐观的。如果作为国民经济支柱的房地产行业不行了，保障国内一定的经济增长目标可能会受到一些影响，还是期望政策能有些适当的调整。