“全装房”推广面临“三难”

　　《中国经济周刊》实习记者 刘玲玲/北京报道

　　7月29日，国家住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（以下简称《通知》）称：各地要制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。

要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房（下称“全装房”）。

　　近几年，富力、恒大、万科、珠江等品牌房地产企业大举进军全装房市场。据有关资料显示，在北京、上海、深圳及广州等城市的楼市产品中，全装房所占比重正以每年10%的增幅递增。

　　2008年1月，上海市政府下发《上海市新建住宅节能省地发展指导意见》称，到2010年，全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区欲达到60%~70%。而万科集团董事长王石也曾公开表示，2009年起万科将不再出售毛坯房。全装房“来势汹汹”，取代毛坯房似乎“指日可待”。

　　“全装房是未来房地产市场的发展趋势，但现在推广上有难度。如果说完全取消毛坯房，需要一个较长的时期来过渡。”9月10日，北京市建筑装饰协会会长贾中池在接受《中国经济周刊》采访时表示。

　　装修质量“监管难”

　　不久前，“搜狐·焦点房地产网”作了一个关于推广全装房的调查，75%的参与调查者认为目前阻碍全装房推广的主要问题是装修“质量欠佳”。

　　据了解，当前国家指定的质量标准以及验收管理办法，大都是针对毛坯房，而对于全装房的材质、施工标准、施工监理等却没有任何管理机制，更没有相应的验收标准。因此造成了全装房产品质量参差不齐。

　　北京市建委工作人员向《中国经济周刊》透露，即使是全装房已在所售房产资源中占很大比重的北京，“也未制定验收标准，并缺乏监管措施”。

　　一位房管局工作人员告诉《中国经济周刊》，虽然国家曾出台《商品住宅装修一次到位实施导则》，规定交付给消费者的装修房质量不应低于样板房的质量水平，但事实上，“很少有公司将样板房作为房屋交付标准”。

　　而且，全装房的买卖合同往往“对装修的内容没有明确约定”。据业内人士透露，装修过程中最挣钱的是“换料”。如开发商在购房合同中的装修标准写着“高级地砖”、“进口洁具”等，却常常被“偷梁换柱”。即使标明品牌，也没有标明型号；而同一品牌有各种不同档次的产品，其价格和质量当然也有差距。

　　此外，开发商往往会将装修任务下包装修公司。全装房除与开发商、物业公司签订合同外，还要与装修公司签订一份合同。这也就直接造成购房者一旦遇到房屋装修质量问题，将陷入“隔山打鸟”的尴尬境地。

　　对此，贾中池不无担心道：“没有标准，消费者的权益很难得到保障。”

　　目前，有些地方已经开始重视这些问题。今年6月30日，重庆出台了国内首部“全装房”地方标准——《成品住宅装修工程技术规程》。该标准对全装房的设计、材料、施工、监理、验收、质保等均有明确规定，其中小到抹灰工程、卫生器具安装等细节都一一考虑。

　　这让贾中池看到了曙光：“这开了好头，希望有关全装房的验收标准尽快出台。”

　　价格成本“控制难”

　　在“逐步取消毛坯房”这一政策出台后，不少人表示了质疑。有业内人士认为，全装房恐怕会因为种种问题难以被消费者接受。其中，价格是影响消费者选择全装房的另一原因。

　　“目前，市场上的全装房价格偏高。对于我们这类首次置业者，可能大都会选择毛坯房。”天津市民韩芸告诉记者：她公司所在的地段，全装房的价格多数比毛坯房每平方米多700到1000元，而且住宅档次越高，差价就越大。这样的差价，也是大部分消费者对全装房望而却步的原因。

　　但正准备买房的长沙市民禹爱华向《中国经济周刊》表示，会优先考虑全装房。他认为“单纯从买房的价格上看，全装修房肯定高于毛坯房。但算上自己同等标准的装修费用，其实全装房更实惠一些。”

　　曾经有位装修公司业内人士给开发商推出的全装房成本算了笔帐：采用批量调拨的方式购买材料，可减少装修总造价的7.5%~10%；设计方案统一可使设计成本降低3%；批量化装修可以减低施工难度，提高工效，装修工程人工费用也可降低至少3%。

　　此外，全装修还为降低管理成本带来希望，工作面的扩展，运输、物品保管和垃圾清除等费用都可以降低，保守估计也有3%。这样算来，购买全装房，装修成本可以减少20%左右。

　　对于上述计算方式，也有许多业内人士表示怀疑。北京某装修公司项目负责人阳华清认为：“理论上行的通，可实际情况并非如此。”

　　他指出，原材料等价格确实降低了，但消费者却增加了很多额外的成本，包括施工单位的税款、临时设施费、企业管理费、现场经费等一系列的费用，这笔支出不低于材料等方面减少的钱。“消费者自己装修，这笔支出就完全不需要。”

　　“政府相关部门应加大对价格的管理。”贾中池表示：“如果没有一个良好的物价监管机制，那么，推广全装房将成为开发商赚取利润的另一个渠道。”

　　装修风格“选择难”

　　现阶段，家居装饰是人们改变生活方式、提高生活质量的载体。每个消费者因经济条件、性格、审美等差异，对住房的标准、要求也不同。不少消费者认为全装房个性化不突出，房屋格局也可能与自己所需“相悖”，有的甚至想二次装修。

　　贾中池认为，这主要源于大多数人对全装房的理解错误，全装房不是提个包就可入住的房子。国家建设部（现为住房和城乡建设部）曾明确规范全装修概念：全装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定墙全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

　　“全装房应以简洁、大方为主，不应包括家具和过多的装饰。”同时，贾中池指出，目前推广全装房的时机还不成熟，“全装房的推广要基于消费模式成熟的前提下，也就是说消费者要对硬装不再重视，而把家居装饰的重心真正放到软装上。”

　　为改变全装房的风格单一化问题，开发商们也在“想方设法”，一种新的“菜单式”装修正在兴起。由开发商提供几种装修方案供消费者选择，消费者可以做微小调整和变化，费用的增减由双方协商解决。该方案一经推出，就受到消费者的好评。但仍有部分消费者认为，虽然有了选择，但选择毕竟有限，独特性还是难以满足。

　　据业内人士介绍，北京相当多的高档住宅已经在做全装修，购房者对装修费用的承受力也比较强，实行全装修交房难度并不大。但对于中低档住宅而言，住户对装修的要求是千差万别。

　　有专家建议，可先在经济适用房、廉租房中推行全装修。由于低收入人群对住宅的要求不会太高，因此个性化装修需求也不会太浓，较易于推广。

　　8月12日，就在《通知》出台后不久，北京市出台了《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》征求意见稿。导则征求意见稿中要求经适房、廉租房应装修一次到位，两限房宜装修一次到位。导则同时规定，装修可采用“套餐或菜单选择，样板间引路”的方式，供居民自由选择。在装修要求中涉及多项选择的，在标书中应予明确。

　　“随着政府指导性政策的出台，消费者的观念不断成熟，全装房的未来会越来越好。”贾中池充满期待地说。

　　当《中国经济周刊》问及如果让贾中池选择，会买全装房吗？他摆摆手，笑答：“暂时不会，不过如果在质量、价格监管到位，装修风格选择多样化的情况下，自己也许会考虑。”