民生性房产交易新政将加速行业调整

　　早几天，国务院第17次常务会议在布置第四季度工作时指出，房地产的问题是一个民生问题，政府应该降低住房交易税来支持居民住房消费。根据这一精神，财政部22日发布消息，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。同时，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　财政部出台的政策，其基本前提是，所有住房优惠政策都放在民生问题上，放在如何改善居民基本居住条件或住房消费上。因此，政策基本上针对的是个人自住型住房购买或消费。比如，政策优惠是自住型的住房、是90平方米以下的住房。而对投资型住房的购买，其政策基本上没有改变。可以看出，政府并不鼓励房地产投资，也不再希望鼓励房地产投资，来吹大房地产泡沫及制造风险。

　　财政部的政策表明，其一，政府对住房的投资与消费同样做出了严格区分。政府对住房消费不仅保持原有的优惠政策，而且进一步放宽了优惠条件，并希望创造条件来鼓励居民住房消费，以发展中国房地产市场。其二，政府对住房投资仍然保持原有政策。即从去年以来，特别是今年以来政府严厉遏制房地产炒作与投机的政策并没有改变。而且，为防止房地产泡沫继续吹大，相信政府还会出台相应政策来完善其制度。其三，政府强调住房市场民生性不仅十分明确，而且也把它看作未来中国房地产市场发展的方向。可以说，这也有利于降低居民购买住房的成本，有利于活跃房地产市场。

　　但是，当前房地产市场的问题在于，一方面房地产销售迅速下降，另一方面房地产市场价格不仅没有下降，而且还在上升（1-9月份国内房价上涨8%），但房地产开发商却宁可不卖一套，也不降低价格。何也？就在于他们以为政府会出来救房地产，会通过新政策来托房价。但这次政策的出台，基本打消房地产开发商的这种奢望。

　　因为，从目前的情况来看，房地产市场销售为什么迅速下降，并不是住房产品生产过多，也不是住房的产品没有消费需求，而是今年的房地产市场发生了根本性变化，特别是由以往投资为主导已经转变为以消费为主导。购买对象变化了，市场的心理价位也改变了，但房地产开发商仍然采取以往的销售模式及定价模式，结果使得现行的房价与购房主体的支付能力相差很远，房地产销售自然会下降。

　　因此，在当前，房地产开发商的住房价格的定位也应该转变到放在居民住房消费上来。如果当前住房价格调整越快，越容易让居民住房可支付能力与现行房地产市场价格缺口缩小，居民的住房消费需求就越容易释放出来。反之，如果当前的房地产市场价格不下降，政府这些优惠可能发挥的作用不一定太大。因为，在这种情况下，过高的房价对绝大多数居民来说，仍然与其可支付能力差别很远，同时，房地产的销售同样不会增加，反而会下降。

　　还有，这次房地产政策强调房地产民生性，强调房地产自住型住房的购买，但是对于改善型住房购买的优惠政策，政府仍然要进一步细化，要用技术性标准对改善型住房的购买严格限定。否则，一些房地产投资者仍然可以利用这种界定不清，把改善型住房购买改变为住房投资。

　　再则，房地产开发商及地方政府，应该对此政策的含义有明确解读，即房地产市场是民生的市场，是解决与改善居民基本居住条件的市场，因此，房地产市场产品及价格就得与绝大多数居民实际收入水平相合，而不是把房价顶在天花板上。前者是房地产繁荣的基础，后者是市场淘汰的必然。房地产早就出现周期性调整，当前房地产税收及信贷优惠政策只会加快这种调整，而不是其他。