楼市组合拳能否救市取决于“改善型住房”释义

　　很少有房地产政策能得到买家和开发商两方面欢迎的，10月22日出台的住房新政算是一个。

　　毕业已3年、正准备买套小单位自住的刘小姐知道贷款利息下降、税费降低的消息后表现出一定的惊喜：“那不是可以省不少钱了？！”某H股上市开发商近期将推出全新高端项目，其营销负责人得知这一消息后说：“那我们的房子会更好卖了！”

　　从业内反应来看，普遍认为此次政策将为首次买房者大幅减负，将刺激首次买房者的购房欲望。但目前广州市场六七成为二次或二次以上购房者，新政中的“改善型普通自住房”定义模糊。如果针对的是二次置业者，那么将会激发出更大的需求，救市效果更明显，房地产下滑过快的势头将能被遏止住。

　　看法1：

　　首次置业者得益最大

　　新政出台后，中国社科院研究员易宪容第一时间表示，无论是住房购买税收优惠，还是信贷优惠，基本上针对的是个人自住型住房购买或消费。

　　确实如此，此次新政的出台，对首次置业者是很大的利好消息。其中最大的利好就是“贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍”，而在新政之前，这一下限为0.85倍，下浮幅度比原先扩大了15%。更直观一些说，以90平方米以下、总价100万元的一套住房为例，如果首付两成，贷款30万元，首次购房者在新政后可以省约20万元的利息，如果加上契税和印花税，可省21万多元。与目前开发商普遍的几万元的优惠、礼包相比，首次置业者省的钱要多得多。

　　“目前买房或准备买房的首次置业者，主要是为了结婚，即使没有新政出台，他们也会购买，新政出台，会使他们可以选择大一点的房子或者贵一点的房子。”业内人士吴定金分析，单从这方面来看，新政更多只是对市场信心的刺激，对提升目前的成交量只是杯水车薪。

　　看法2：

　　二次置业者能否得益最关键

　　除了首次置业者能明确得益，二次置业者能否从新政中得益则难以确定。因为新政里有提及“改善型普通自住房”，对于这一“改善型”到底是否针对二次置业者，市场有不同的解读。

　　有业界人士认为，政府对二手房交易的营业税并没有提及，说明救市力度不会很大，这一“改善型”应当不会针对二次置业者。

　　复旦大学金融研究院房地产研究部主任华伟则表示，这次新政的一些表述值得关注，表明中央政府为下一步采取更深入的政策留下了空间。“之前已经有提及首次购买，如果后面还是首次置业者，根本就没有必要，这个改善型可能是指"二次购买"。”吴定金则更乐观一些。

　　而在合富辉煌、经纬地产等中介的调查显示，广州住宅市场经过多年发展，多数市民都已有了第一套住房，目前的购房群体中，六七成为二次置业者。如果新政惠及二次置业者，其释放的需求将非常大，将刺激广州市场成交全面回暖。“对广州这样的市场来说，救市的效果有多大，就决定于"改善型普通自住房"最后的解释。”

　　看法3：

　　市场不会发生根本逆转？

　　但无论“改善型”是否针对二次置业者，业内人士认为目前的房地产市场也不会发生根本逆转，“只会避免当前房价暴跌，但绝对不会引起房价反弹。”北师大房地产研究所副主任王宏新就认为，连续10个月的国房景气指数下滑，不是楼市宏观调控的结果，而是由于受到不断放大的房地产泡沫的刺激所导致。房地产市场10年飞速发展透支了30年国民财富的积累，市场发展到今天的局面，政府的调控政策是很难有强烈收效的。

　　业内人士认为，房地产的本轮调整，是受国际经济大气候、国内经济小气候共同作用，加上行业本身发展规律共同作用的结果，在经济环境依然不明朗的情况下，单靠房地产行业本身的努力，能止住快速下滑的势头已经不错，市场逆转的可能性非常小。