银行房贷细则出台迟缓 "改善型住房"认定成难点

　　距离央行公布房贷新政已逾一周，银行实施细则的出台依然缓慢。对“改善型住房”等新提法的难以认定，成了各银行出台细则的主要障碍。

　　交行细则倾斜“首次+普通+自住”

　　《第一财经日报》昨日从交通银行总行相关人士处获悉，该行于近日出台了房贷新政实施细则。

细则规定，对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例20%。其他客户的首付比例和利率政策，继续执行央行此前文件规定。对存量客户利率如何调整，正在研究中。

　　据上述相关人士透露，实施细则还规定了个人住房公积金贷款利率具体标准和汶川地震灾区居民贷款政策执行标准，该标准与央行公布的政策一致。

　　但对于央行房贷新政中提到的“改善型普通自住房”，交行并未在细则中加以明确区分。早在日前，交行副行长钱文挥便在业绩发布会上暗示，日后，能够享受到房贷新政中有关首付两成、贷款利率下浮30%优惠的，可能必须同时满足“首次贷款”、“自住”、“普通住房”三个概念，而房贷新政此前所提到的“改善型购房”可能要从严界定。

　　钱文挥表示，“改善型”的概念太过宽泛，执行起来比较困难。他在会上举了个例子，假如一个人已有了一所小房子，以前没有贷款过，现在他想贷款购买一所面积大一点的房子，这样的需求可称之为“改善型购房”，也满足“首次”、“自住”、“普通”的概念，银行可给予优惠。但是，假设一个人已经有了两栋别墅，现在他想贷款再买一栋面积更大的别墅，这样的需求显然不能被称为“改善型购房”。

　　招行、深发展做法类似于交行

　　记者昨日从招商银行（600036.SH）、深发展（000001.SZ）、兴业银行（601166.SH）和广东发展银行了解到，这些银行的房贷细则仍未出台。不过，招行和深发展对首次购买普通自住型住房，已经打出7折优惠利率。

　　招行服务热线工作人员表示，针对首次购买普通自住房且购房面积在90平方米以下的新增客户，该行将在央行和银监会的政策框架之内给予优惠，最低首付比例为20%，且可获得7折优惠利率。对于二套房，暂时还将执行首付40%的比例，利率将在最低基准利率上上浮10%。不过，对于存量客户还没有新的细则出台。

　　深发展有关人士也表示，该行的房贷细则还在研究。不过，此前在深发展三季度业绩报告会上，该行副行长刘宝瑞表示，深发展将重点考虑对新发放住房贷款执行最优惠利率，不会出现存量贷款普遍下调的现象。

　　刘宝瑞称，深发展原则上将对低风险贷款提供比较优惠的利率，对高风险贷款执行较高利率，“对今年首次购买的普通住房和改善型普通自住房的贷款，根据实际情况进行综合评级，在贷款利率和首付比例上按照优惠条件给予支持；对存量贷款，根据是否为首次住房、是否为自住房和普通住房，在对借款人资质进行评估的基础上，设定适合的首付比例和利率。”

　　外资行细则短期内或难产

　　外资银行方面，“在监管部门新的细则出来之前，银行都在观望。”某外资行按揭项目部门负责人对本报记者表示。

　　当记者昨日致电汇丰和渣打银行客服询问按揭贷款业务时，均得到回复“如果你是符合首次购买自住房条件的，按揭贷款利率是基准利率下浮15%”。对方并表示，暂时未接到银行内部关于利率调整的通知。此外，花旗、恒生等外资银行近日均对记者表示，目前尚未出台新的房贷细则。

　　央行前副行长吴晓灵日前在公开场合表示，商业银行不必出台房贷新政的执行细则，而应根据每个客户的情况，自主决定优惠利率。

　　沪上两家大型外资银行的相关人士昨日均对记者表示，央行应该不会再出台新的执行细则。然而，上述某外资行按揭房贷部门相关人士认为，即使监管部门不再出台执行细则，对于“改善型自住房”，也应该给出一个定义，“银行自身很难界定改善型自住房，如果银行自己去解读就乱套了。”

　　中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇表示，央行和银监会做出进一步说明是很有必要的，对此进行规范，存在两种可能性，第一是取消改善型住房，第二是把第二套房禁令取消，但是从实际来看，后者显然不具有可操作性。

　　股份制银行压力较大

　　农行、光大银行、交行等相继推出了细则，对于“落后”的银行来说，是否会造成客户流失？上述外资行按揭房贷部门相关人士表示，率先推出细则存在吸引房贷客户的可能，推迟公布细则导致客户流失，应是难以避免的。

　　不过，东亚银行（中国）副行长林志民日前表示，对于外资银行来说，房贷新政执行的低利率对其影响不会很大，因为外资行主要面向高端客户。

　　郭田勇表示，目前中国已经处于降息周期，银行利差已经收缩，如果利率再往下调，推出新的房贷细则的银行，将执行底线利率。

　　郭田勇说，监管部门在推出新的房贷政策时，不应“一刀切”，因为这对银行业竞争有不利影响。对于农行等国有大型银行来说，其适应能力较强，综合存款能力较高，受到影响相对会小些。但是股份制银行的资金成本较高，如果执行房贷利率7折优惠的底线，将给未来赢利带来很大压力。

　　上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊也对本报记者解释，虽然目前政府实行宽松的货币政策，但对货币供应量的增加并不明显，银行无法将大量资金投入房贷。此外，房贷在各家银行总贷款中的比重已经非常高，“综合这些考虑，银行在出台房贷细则时更希望能够考虑周全，把控严格。”

　　奚君羊表示，央行出台房贷新政只是意味着银行贷款的底线可以放宽，但如果银行对房贷的动力并不强烈，或者本身对风险要求更为谨慎，则很有可能出台比央行更为严格的房贷细则。

　　

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