数据确已回暖 上海楼市走出强劲“小阳春”行情

　　数据表象 楼市数据确已回暖

　　今年3月，上海楼市走出了一波强劲的“小阳春”行情：新房、二手房成交量双双放量，分别反映新建住宅、二手房价格走势的3月份中房上海住宅指数、二手房指数，也同时终止了连续7个月的下跌之势，分别表现为持平和上涨1.12%。

　　从3月份成交数据来看，可以判断上海楼市已暂入回暖阶段。相关机构提供的数据显示，3月，全市商品住宅共成交150万平方米左右，环比上升85.2%，同比则上涨46.4%，并创下了2008年1月以来的成交量新高。3月份市场成交已经与2006年月度平均成交量(150万平方米)基本持平，并已接近2007年平均175万平方米的水平。房价方面，全市成交均价表现基本平稳，始终在12000元/平方米上下波动。从项目具体价格表现来看，大部分楼盘售价稳定。同时，部分楼盘由于前期降价幅度较大，出现排队抢购的场面，开发商顺势缩小了优惠幅度。

　　整体来看，上海房价已表现出底部企稳小幅回升的态势。

　　局部里象 刚需、政策、外资是回暖主因

　　刚需释放、政策利市，毫无疑问，这是支持目前楼市这波向上行情的主体。

　　专业人士认为，一季度全国房地产交易量的回升主要是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。

　　这表明，当前市场的主流需求还是自住需求。“小阳春”实质是在政策效应和房价调整之后所展示的平衡，能否持续尚有待观察。

　　此外，有一点不得忽视的是，外资又来“搅局”了。

　　近期，楼王翠湖天地嘉苑和御翠园都获得了3套业绩，御翠豪庭售出了58套、世茂滨江、仁恒河滨城、经典茂名等楼盘的月成交量都超过了50套，这批豪宅买家中有部分是外籍购房者。

　　不管外资对上海楼市钦慕多久，来去匆匆的游资是否能一如既往力挺楼市，暂无定论。加之阶段性刚性需求的消耗殆尽，政策效应显现完后，“小阳春”或许将面临“冬眠”。

　　房协表态 勿盲目提价

　　上海楼市近期出现的“小阳春”已被不断攀高的销售数据验证，沪上部分开发商耐不住性子开始小幅提价。4月9日，上海市房地产行业协会(下称房协)组织了一次形势研讨会，这次会上，地产商们被泼了一盆冷水：目前成交量上升能否持续尚未可定论，在保持楼市稳定的前提目标下，开发商应切忌盲目提价。

　　在过去的两个月里，上海房地产市场出现井喷，尤其是3月份，成交量更是回到2007年的高峰水平。但是房协称，上海面临的形势依然严峻，经济下行压力仍然较大。楼市真正回暖有赖于宏观经济的好转。商品住房交易回升态势还不够稳定，年内楼市还存在诸多不稳定因素。

　　房协文件中还指出，目前楼市的回暖一定程度上来讲是去年积蓄已久的刚性需求的集中释放，并不能证明楼市已经真正回暖，后期能否可以持续还有待观察。开发商尤其是几家大的开发商应该认清形势，目前来看，楼市还是处在调整阶段，并不能看作是又一个旺季的到来，因此不能盲目乐观。

　　专家表态 楼市正值“选择性回暖”阶段

　　市场的种种表现是否意味着国内楼市全面回升？不少专家认为，作出这样的判断为时尚早。

　　复旦大学经济学院教授尹伯成教授表示，3月份是传统的楼市旺季，仅凭这一个月的成交放量很难得出楼市全面恢复的结论。目前上海，成交主要集中在户型小、总价低的楼盘和市中心高档公寓，属“选择性回暖”。

　　面对选择性回暖，开发商也应该采取选择性推盘的策略。直指楼市最饥渴的需求。传统意义上4月是置业的清淡期，正好能考验这次楼市“小阳春”的持续性。如果4月业绩好，楼市下半年反弹可期。反之，如果楼市遇上“倒春寒”，前景将不明朗。

　　尹伯成同时指出，前期出台的政策利好效应已经被市场消化，而近期政府出台新政策的可能性已经不大，当前将主要依靠企业自身调整价格来适应市场需求。

　　开发商表态 冷静把脉“小阳春”

　　部分开发商开始采取冷静应市态度。由于今年过多的开发商抢占了3月档期，市场上同质商品开始泛滥，部分开发商已在4月初放缓脚步。

　　据最新统计，进入4月，楼市在推盘量方面也出现了一定的回落。截至4月3日，目前已经公开的新项目较上月同期有着较为明显的回落，数量仅为上月的一半，为23个。

　　对于后市，开发商们的判断也非常谨慎。

　　万科总裁郁亮认为，现在并不是所有城市、所有市场都出现回暖的现象，目前只是低总价、低单价刚性需求的房子成交比较活跃。通常成交比较活跃的地区和该地区房价调整的幅度有关联。所以回暖持续多长时间，会如何演变，还需要进一步观察。

　　金地集团总裁张华纲表示，目前交易量的增长是刚性需求的爆发。房市是否真正回暖，还需要观察。刚性需求的爆发也是需要再观察，而且全国市场的具体情况也不太一样。

　　新景祥投资总裁秦刚表示，虽然成交量放大，但不能称之为“回暖”，因为市场回暖的判断因素有很多，交易量只是其中的一个方面。

　　上置集团副总裁张宏飞说：“回暖是局部现象，就拿我们公司来说，上海的楼盘情况就会好些，但是沈阳表现得就比较缓慢。我们公司对往后的发展也很谨慎，对于楼盘的建设也会更加"精挑细选"。”

　　开发商们的谨慎态度似乎在暗示，短期内高歌猛进的楼市依旧缺乏持续向前的后劲。大部分开发商认为，目前楼市的反弹只是阶段性波动，调整大势并没有逆转。