1~7月三分之二住宅用地溢价出让

　　王芳洁

　　“开盘之日即是售罄之时”，近期北京的一个房地产项目在其广告单页上赫然印着，然而这样的宣传绝非开发商的豪言壮语，今年以来开盘当天售罄已经成为了普遍现象，一度被华远地产董事长任志强反复提及的“库存化危机”荡然无存。

　　在住宅市场去库存化现象明显的背景下，北京土地市场，尤其是住宅用地市场再度出现“抢地潮”。CBN记者根据北京市土地整理储备中心公布的信息统计，截止到目前北京市今年共推出45块居住用地（含混合型用途土地），其中30块溢价出让。针对这一情况，北京市政府已经开始了多渠道加快土地供应的工作。

　　“我们预计三季度就可以完成全年供应计划。”北京市土地储备中心副主任叶向忠在接受CBN记者采访时表示。针对目前住宅市场去库存化严重的现象，北京市土地整理储备中心已经加快了供应步伐。

　　今年上半年对于北京来说，是一个地王频出的时期，广渠路10号地、奥运村乡住宅用地以及广渠路15号地等地王相继登场。从上述三块土地的拍卖结果来看，地王效应非常显著。

　　三块地王最终均以高出底价至少一倍的高溢价成交，其中广渠路10号地的最后成交价格是底价的3.4倍。而频繁诞生的地王对于开发商的购地情绪来说也非常具有煽动性，这一点从上半年住宅用地成交情况来看十分明显。实际上，在广渠路10号地拍卖之前，北京市住宅用地底价出让的情况还十分普遍，甚至在广渠路10号地拍卖之后不久，土地市场相对平静，接连有5幅居住用地底价出让。

　　及至奥运乡地块推出之时，北京土地市场的抢购情绪方才涌现，奥运村乡地块以单价之冠被拍卖后，已经鲜有底价出让的住宅用地。而6月30日的广渠路15号地拍卖将抢地潮推向极致，此后，北京市场再无底价出让土地。

　　据了解，今年上半年，北京已经供应了730公顷的经营性用地，其中住宅用地有511公顷，这一数字比去年同期增长了近3倍；商业服务业用地219公顷，已经超过了全年200公顷的供应计划。因此，下半年1000公顷的经营性用地中，将以住宅用地为主，包括普通商品房和政策性住房项目。因此，2009年全年的住宅用地供应量很可能会突破1300公顷的指标，相比去年800多公顷的供应量，至少增加五成以上。

　　而且上述1300公顷的住宅用地供应指标，很有可能在三季度全部完成，除非第四季度一块住宅用地都不推出，否则今年北京市的住宅用地供应将超额完成。换句话说，今年北京加大住宅用地供应几乎成了定局。不过叶向忠也表示，是否加大供应还要等四季度看实际情况而定。

　　在加快、加大土地供应的背后，土地整理储备工作也显得十分急迫。据了解，北京市已经着手开始了大规模的土地收储工作，仅朝阳区便要收储3500公顷农村土地，而2009年北京的计划年度供应土地为5700公顷，为此需要新增建设用地总量4000公顷。

　　据朝阳区委书记陈刚的公开发言，上述3500公顷的土地收储，将在两年内完成，其中年内启动7个乡2620公顷农村用地的土地储备工作，后续10个乡850公顷土地的储备工作也将陆续展开。这显然是一个繁重的任务。为了收储工作更加流畅，北京市政府已经开始了由开发商介入转向政府主导土地储备的新尝试。