经济观察报 记者 程志云　开发商的日子又将变得难过？

　　最近给开发商做融资的李先生接连受到打击。他家乡——南方一个三线城市市中心的地标建筑项目，尽管只是需要融资1000万，但依然未能如愿。

　　李先生除了在银行里碰了一鼻子灰之外，在他认为比较靠谱的信托公司也没能捞到好消息。

　　勒紧开发商

　　信托公司业务人员刚刚收到的文件是银监会下发的《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》。

　　根据该《通知》，信托公司不仅不能将债务性集合信托计划资金用于补充房地产开发项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求；而且，对于那些宣称资本金已经到位的企业，信托公司还有义务去证实这一点，必要时还可以委托有资质的中介机构进一步核实认定。

　　“现在我已经堆了不少开发商的项目在手里，都是急等着钱补充资本金的。开发商见到我都说一旦资本金到位就可以到银行申请贷款了。不过现在这批项目都压下来了。”中融信托一位项目经理告诉记者。

　　实际上，不仅是信托公司，从9月份开始，开发商到银行拿贷款也变得越来越困难了。

　　“主要是今年头几个月信贷发的太猛了。我们支行今年上半年就已经大大超过去年全年的水平了。9月份行里的存款情况又不好，国庆节前还在拉存款冲规模。这种情况下，开发贷不怎么做了，资质稍微差一点的开发商我们根本都不看。”某股份制银行北京支行信贷员称。

　　而一位中国银行公司业务部人士告诉记者，他们已经嗅到房地产的风险。今年以来，国内经济逐渐复苏，商业银行开发贷投放力度也不断增大。但随着房价已经处于高位，中行开始进行房地产行业客户结构调整。

　　“我们目前非常谨慎，基本上都是在挑行业最顶尖的客户做，那些产品没有市场需求、管理不是很规范的开发商已经慢慢的被淘汰了。”他说。

　　实际上，除了银行自身趋于谨慎之外，监管层的风险警示也是商业银行收紧开发贷的重要原因。

　　接近银监会人士告诉记者，银监会要求商业银行对房地产开发企业授信实施并表监管，统一授信，考核其整体资本金来源和比例的合规性，防止信贷资金被挪作资本金和房地产企业杠杆率过高。

　　除了“杠杆率”之外，监管层还在关注开发商的资金“来龙去脉”。银监会明确要求：银行业金融机构要深入细致做好每一笔贷款的“三查”工作，切忌重“放”轻“管”，确保信贷资金真正用于满足客户的生产建设、服务运营或消费需求。要进行有效的跟踪检查，防止信贷资金“空转”或被挤占挪用，防止信贷资金违规流入股市、房市。

　　一位股份制商业银行人士告诉记者，就在最近几周，各行都在按照银监会要求进行风险自查。其中，房地产贷款是重要的自查内容。

　　据了解，对房地产贷款规模大、占比高或增长快的银行，各地银监局还会定期进行房地产以及相关上下游行业风险的压力测试，摸清风险底数。检查内容包括：银行房地产企业的负债情况、具体项目的资本金到位情况以及是否有违规信贷资金流入房市等。

　　风险集聚

　　银河证券分析师丁文最近刚刚发布了最新一期的房地产监控报告。根据他的调查，最近一段时期全国的楼市均出现了不同程度的调整。

　　国庆前一周，在丁文监测的32个主要城市中，楼市成交面积下跌的有13个城市，降幅超过 10%的有8个。其中，跌幅最大的为南京，达25.76%，其次为上海、广州，分别为13.68%、13.39%。而北京更是出现了量价齐跌的局面，商品住宅成交面积环比下跌 3.78%，成交价跌8.01%。

　　兴业银行资深经济学家鲁政委指出，销售量的环比下跌可能源于季节性规律。但他认为再度好转可能要等到12月份或明年3月份以后。

　　统计数据显示，前7个月，银行业金融机构房地产贷款新增1.1万亿元，占同期全部新增贷款的13%。一些商业银行为了抢占市场，违规放贷问题时有发生。而随着上半年房贷投放的快速增加，假按揭、“零首付”、骗贷和各类风险隐患明显上升。

　　具体做法是，开发商通过虚构房源或是开发商与购房人、中介机构串通采取“阴阳合同”的方式虚抬房价，购房者再利用金额较高的成交合同申请银行贷款，从而套取银行贷款。

　　而部分商业银行为了抢占客户，大幅调低按揭贷款首付比例和贷款利率，特别是对二套房和投资性住房，给予更低的首付和低利率的优惠。

　　与此同时，开发商负债比例过高的问题又再度提到桌面上。

　　研究表明，房地产企业负债率持续上升，大中型房地产企业的平均资产负债率已经在60%左右，比年初有较大上升。而极少数开发商的负债率竟然在85%以上。