不与高房价共舞：房地产信托规模逆市下降

　　记者 金立新

　　面对房地产行业的现状，信托公司采取了审慎的态度，正在有节奏地控制投资于房地产领域的资金。希望这是信托公司的一种主动性选择。因为这种主动性选择的背后，不仅是对房地产行业形势的明智判断，而且是一种负有信托责任的选择。

　　信托与银行贷款是跷跷板的两头。信贷政策宽松的时候，资金的需求方成了甲方，资金运用成本比银行贷款高出很多的信托资金自然无人问津；但当货币政策从紧的时候，急需资金的企业在银行贷款无门，信托就成了甲方，信托公司的好日子也就来了。

　　但近期的情况有些反常。

　　当今年上半年银行贷款放出巨量之后，下半年银行贷款不会很宽松已经成为了市场各方的共识。事实上，8月银行贷款也的确比上半年特别是7月份减少了不少，此时正应该是市场对信托资金需求最旺盛的时候，但数据却不支持这个常规的判断。

　　普益财富的统计显示，8月集合资金信托产品发行下降，共有22家信托公司发行44款新品。参与的信托公司家数同比、环比分别下降45.46%、12.00%，新发数量的同比、环比分别下降38.33%、21.43%。与此同时，成立的集合资金信托产品也出现下降，8月共有28家信托公司成立58款集合资金信托产品，同比减少4.92%，环比减少42.57%。

　　为什么在本应该信托资金最旺盛的时候，集合资金信托产品的发行与成立数量却减少了？统计数据同样也揭示了其中的原因。

　　数据显示，8月集合资金信托产品发行数量减少主要集中在房地产和工商企业领域，分别仅发行8款、9款，较上月减少42.86%、30.77%。而受益于政府加强基础设施建设以提振经济的政策指导，今年以来基础设施类信托产品发行大幅提升，本月发行10款,环比增长42.86%，为全月发行数量惟一增长的产品类型。从规模上看，虽然房地产类产品总体规模8月达到9.9亿元，较7月的8.55亿元实现了上升，但主要原因在于中信信托旗下“华业地产股票收益权转让及回购集合资金信托计划”8亿元规模的推动效应。

　　这样的数据所揭示出的事实是：8月集合资金信托产品发行下降的原因是投资于房地产领域的信托资金正在减少。这样的现象同样令人费解。

　　去年11月，银监会下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范，同时要求各银监局重视信托公司的流动性风险。通知重申严禁向未取得“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款外，对于房地产开发商的融资门槛再次强调资本金比例超过35％、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。还要求信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。但此后房地产信托的发行数量并没有减少，反而不断增加。数据显示，今年1至7月，投资于房地产领域的信托产品分别为5个、12个、12个、13个、15个、24个和20个，明显呈递增趋势，房地产信托计划资金规模近167亿多元。另有统计显示，今年上半年投向房地产领域的信托资金同比猛增至82.2％。

　　为什么在监管层强调房地产风险之后半年之久，房地产信托产品不降反增？为什么在银行贷款规模下降、信托资金需求最旺盛的时候，房地产信托却不增反降？

　　一个猜测是，在经历了今年上半年房地产价格的大幅飚升以及银行贷款的巨量放出后，房地产企业已经“不差钱”。但另外的一个事实是：日前万科百亿元增发方案获高票通过，地产公司融资狂潮再起。有统计表明，至今年7月底，已公布定向增发方案计划注入房地产资产的上市公司已达14家，涉及资产金额达366亿元。另有18家房地产上市公司公布增发方案，计划募集资金达431.61亿元。如此事实表明，房地产企业并不是“不差钱”。这样就加大了另外一个猜想的可能：面对房地产行业的现状，信托公司采取了审慎的态度，正在有节奏地控制投资于房地产领域的资金。

　　希望这是信托公司的一种主动性选择。因为这种主动性选择的背后，不仅是对房地产行业形势的明智判断，而且是一种负有信托责任的选择。

　　对于房地产信托，房地产行业和房地产信托的拥趸者的观点是：它的数量很小，因此不足以支撑房地产行业以高房价伤害中国经济；也不足以伤害到信托公司。房地产行业是一个资金密集型行业，不同的资金必须是在房地产运行的不同阶段进入的，这就形成了房地产的资金链条。从房地产企业资金链的环节上看，房地产企业在“拿地”、建设和销售三个阶段中，因为建设与销售阶段基本都是“四证齐全”、符合银行贷款要求的阶段，因此这两个阶段，正常经营的房地产企业是不会使用比银行贷款利率高得多的信托资金的，因此房地产企业对信托资金的使用基本上都是在证件不全的“拿地”阶段。与千万亿元的银行信贷资金比较，房地产信托的确微不足道，但作为房地产资金链中的一个环节，对于房地产企业而言，它的意义同样重要。这也正是房地产企业特别看重信托这条融资渠道的原因。在对房地产企业通过“囤地”、“捂盘”等手段推高房价的整体安排中，它的作用不可忽视。8月房地产信托发行下降所反映出的，应该是信托公司根据目前房地产市场形势所进行的一种节奏的控制，这是一种明智的判断。但我们更希望它是信托公司出于对社会经济和股东、受益人负责的信托责任，而作出的一种主动性选择。