深圳板块分化

　　一石激起千层浪。

　　即将于12月1日实施的《深圳市城市更新办法》（下称《办法》）引起了深圳板块的异动。

　　然而，随着各家上市公司纷纷发布澄清公告，加之大盘下行幅度逐步加大，深圳板块涉及《办法》的个股正出现分化。而在相关专业人士看来，这种分化未来还将更加明显。

　　分化初现

　　据深圳一位曾为草案制定提供参考意见的房地产业内人士称，上述《办法》实际上已经起草了很多年，“这次只是取得了阶段性的突破”。

　　据上述人士介绍，引发深圳板块多家公司集体启动的《办法》在业内被称为“深圳地产新政”，其最大亮点在于权利人可作为更新改造实施主体，政府鼓励权利人自行开发改造项目，此外，权利人自行改造的项目还可以“协议出让”。

　　据本报记者不完全统计，截至11月27日，已累计至少有15家上市公司对外发布澄清公告，其中称《办法》对公司无影响的有3家，而认为该办法对公司的具体影响尚存不确定性或无法判断的则有10家，而公告已提出申报和已经初步拟定开发方案的只有世纪星源和深华发A两家。

　　澄清公告发布之后，深圳本地股板块出现明显分化，此前数个交易日连续强势上攻的个股27日均出现大幅下跌，深天地A、深桑达A、深鸿基等公告“更新办法”对公司影响尚不确定的个股跌停。

　　此外，全部涉及《办法》概念的个股中，仍有世纪星源和深华发A两家公司以红盘报收。深华发A盘中甚至多次封死在涨停板，收盘涨幅仍然达到9.08%。

　　北京一位不愿具名的地产分析师告诉记者，在大盘继续暴跌、前期爆炒的深圳本地股纷纷补跌的局面下，之所以只有上述两家公司仍然上涨，原因就在于他们发布的公告。

　　据上述分析师介绍，世纪星源此前已经申请将所属南油地区福华厂区进行更新改造，该项目占地42651平方米，世纪星源申请建设住宅120000平方米以及商业地产30000平方米。

　　“实际上世纪星源对这块地的更新改造计划，在近两年的年报中都提到过，并不是什么新鲜事。”该分析师告诉记者。

　　与世纪星源不同，深华发A则多少显得有点急不可耐。深华发A在26日发布的一则公告中表示，“受益于2009年12月1日深圳市即将实施的《办法》的政策规定，公司存在部分土地可由工业用途转变为商业用途。”

　　基于上述判断，公司11月24日召开董事会，审议通过了通过“非公开发行股票的方式募集资金进行上述部分工业地块项目的开发建设”的议案。

　　“他们在发行预案里也提到了公司能否成功实施工业用地改造计划，还涉及到是否符合‘法定图则’以及能否获得政府批准等关键问题，但我不明白为什么在存在这么多不确定的情况下，公司董事会还盲目决定通过再融资来开发项目。”该分析师告诉记者。

　　诸多“不确定”

　　今年46岁的郭建波作为深圳英联国际不动产的董事长兼首席经济学家，15年前即涉足深圳地产圈，在他看来，尽管筹划中的城市更新改造方案终于跨出了关键性的一步，但真正的改造才刚刚开始，未来的一切还存在众多的“不确定性”。

　　“首先是还没有实施细则和具体规程，这个方案的制定和出台还需要一段时间，在此之前无论是相关上市公司还是业主都不能高兴得太早。”郭建波告诉本报记者。

　　实施细则发布之后，相关权利人要根据条例通过区里往市里报，“这个中间审核的条件十分苛刻，比如相关业主必须达成一致自愿的协议后才能申报，可以说目前大部分都是不符合条件的，圈内的人都知道深圳拆迁补偿问题解决起来十分困难，所以说摆在他们面前的路还很长。”郭建波表示。

　　中金公司房地产行业分析师白宏炜也认为“该办法依然面临拆迁难的问题，背后的核心在于拆迁成本过高，所以要协调各方利益，即使通过协议的方式仍是很困难的”。

　　不仅如此，多家公司所拥有的工业用地的自身权属也存在较大争议。27日以跌停报收的深物业A在公告中认为公司现有工业用地“是否适用于该办法目前尚无法评估，有较大的不确定性”。

　　深物业A则在27日发布的公告中就披露了公司位于深圳市上梅林、土地使用权面积共11500平方米的工业用地，因存在权属争议尚处于诉讼阶段，公司股票当日同样以跌停报收。

　　记者了解到，旧城区改造的政策性非常强，比如土地功能、建设规模、容积率以及开发的计划等都要通过政府审批后列入开发计划，而深圳市的土地和市内更新的规模非常大，所以具体公司什么时候排到队、符合条件并列入计划立项、完成拆迁，建成上市以及上市的规划指标等等都存在诸多不确定性。

　　“关外和关内的工业用地改造的法定图则还没有完成，具体土地的功能还不确定，你比如说万一最后规定你的这块土地是用来建设城市绿地或者公园怎么办？”郭建波告诉本报记者。

　　在白宏炜看来，即便最终拥有可供开发的改造用地，相关公司仍然要具备相关开发的实力才能让利好成为实实在在的利润，“除了需要有较强的住宅、商业开发能力之外，还要有较强的整体规划开发经营能力”。