新“地王”无须遵循土地出让金新规

　　255亿：房企“合伙”托市？

　　新“地王”无须遵循土地出让金新规

　　255亿元的地王已经诞生，民企联合体击败国企组合实现了难得的“国退民进”。舆论从“超大地块、超大金额”等关键词的兴奋中逐渐清醒过来，向“土地出让金”以及“资金链”问题转向，向255亿元背后的真正目的转向。

　　土地部门“满意”天价

　　竞拍结束后，广州市国土房管局相关负责人公开表示，从竞价成交情况来看，市场对整体出让方式的反应是积极和肯定的。考虑到亚运城项目用地规模大，交通、教育、医疗等生活配套完善，加之地处广州未来重点发展的新区、人居环境优美等因素，因此整体来看，亚运城项目的成交价格是理性的，是符合其内在价值的，也充分说明了市场对广州亚运会成功举办的信心，以及对广州投资环境和未来投资前景的认可。

　　针对有媒体质疑本次竞拍设立“保密价底价”的做法，广州市国土局表示，设定保密底价主要基于：一是亚运城项目投资规模大，客观上造成具有与项目开发规模相匹配的市场主体不多，容易造成地块出让时竞争不足；二是通过这样的制度安排可有效防止各竞买人之间恶意串通，以压低报价的方式竞得土地，从而避免政府土地出让收入的流失，进一步确保土地出让在公开、公平、公正的规则下进行。

　　“地王”首付四成

　　由于该地块的出让要早于“土地出让金新政”的时间，因此其出让金根据公告显示，12月25日前缴交第一期出让金约为40%，折合约102亿元人民币。该款项用于支付亚运城已建成的106.65万平方米物业。第二期的缴纳时间为2010年12月10日之前，缴交比例约为30%，按底价计算为49.5亿元。最后30%的比例将在2011年12月10日之前缴清。

　　一位拒绝透露姓名的国际房地产研究机构的主管向记者表示：“如此高调地进行竞拍，就能说明3家企业对资金链的信心，现金流应该没有问题。”他分析说，企业联合体的组合式竞拍意味着他们对未来房地产市场的乐观预测。因为未来很长时间，中国商品房住宅市场的需求将远远大于供给。

　　“房企联合体”中一家企业的内部高层在接到记者的询问电话后，以有事为由谢绝提供任何关于“资金链”的置评意见。

　　“组团”效果有待验证

　　本次“地王”的产生其特殊性在于该地块的过于庞大。竞拍所需资金也并非能够由一家企业独自肩负。这样的多分子组合的联合竞争在内地并不多见，但是在香港已有先例。

　　国际物业戴德梁行北亚区研究部主管及董事David Ji告诉记者：“现在无法预测今后是不是会因为宏观政策收紧，而促使内地房地产企业以联合体形式进行竞拍土地，但是以香港的成功案例分析可以看出，合作的收益要高于单一竞争收益。”分析人士认为，房地产企业组成联合体并非完全由于政策收紧，也会取决于企业本身的战略选择。因此，内地地产企业今后是否走“联合”之路尚需验证。

　　而国家信息中心发展研究部战略规划处处长高辉清认为，新“地王”诞生背后目的不简单。他猜测， 255亿元“地王”的出现有可能是房企维护市场信心的行为。“就像股市的利空消息出现后，机构总是会抬高市场，让市场情绪淡化利空，以此维护信心。”高辉清认为，房地产企业本次的逆势上行或许是“聪明”的动作。“未来由于政策将遏制房价上涨，开发商们有可能出现抱团过冬的局面。”高辉清预测，或许今后的“地王”多将以联合体形式出现。本报记者　孙维晨　发自北京 《 国际金融报 》（ 2009年12月24日 第 02 版）