国土资源部督战
1000亿投资计划 北京天量供地引而未发
李乐
手中有粮,心中不慌。对于感受到来自国务院“控涨房价”压力的地方政府而言,“手中有地,控涨房价才能不发慌”。
当下,北京、上海等全国楼市的一线城市,都已经准备筹划实施新一轮的
土地储备计划,北京甚至已经为此准备了高达1000亿元的投资总额。而在这背后,实际上是来自国土资源部的督战,显然,任何一个部门系统,都不愿意在公众那里留下把柄,把房价过快上涨的责任,归置于自己的行政权力范围之内。稳定房价,地方政府更愿意从土地开始,而不是在“终端”环节踩刹车。
储地供地
“我们已经和北京市发改委协调完,第二轮土地储备的投资计划已经没有什么太大问题了,总投资额是1000亿元。”12月30日晚,北京市土地储备中心的一位内部人士向记者透露,这部分的投资额中,地方财政将占相当大的比例,而更大比例的信贷投入,也将大部分由政府下设的独立法人机构进行担保。
一切只是为了让北京市政府手中拥有足够的“房价控涨”的话语权——土地。记者了解到,这实际上是北京市的第二轮土地储备计划,第一轮土地储备计划,在2009年刚刚完成。
一位接近北京市政府的消息人士告诉记者,本来第一轮和第二轮土地储备计划之间是有一定的间隔的,因为投入毕竟很大。而两次土地储备计划之间的“无缝链接”,实际上是国务院提出“遏制部分城市房价过快上涨”并明确要求“做好土地供应”工作之后,北京市政府做出调整所得。
据了解,北京2009年纳入“1000亿元土地储备开发投资”的项目383个,涉及土地面积约1.8万公顷,累计实现投资1165亿元。在“土地一级开发收归国有”的原则下,2009年土地储备机构和国有企业用占90%的资金完成了84%的土地开发面积,其余部分由社会企业实施。
“储地”只是手段,“供地”才是根本目的。“如果这个计划能顺利实施,到2010年底,我们手中至少有4500公顷的熟地可以向市场投放。”前述土地储备中心的内部人士告诉记者,熟地是一个术语,专门指完成土地开发整理,开发企业拿到便可进行开发的地块。
在这个科目下,4500公顷的总量,几乎相当于北京过去3年土地实际供应量的总合,实施完成后,北京市政府对于房价的“话语权”,可想而知,而在此之前,多数开发企业在谈到房价上涨的原因时,都把矛头指向土地供应不足而导致房源供给稀缺。
中央督战
比北京市政府更不愿意听到这样论调的是国土资源部,为了反驳“地价推高房价”之说,2009年国土资源部多次进行集中调研,并公布近300多个房地产项目的土地成本明细,以证明地价占房价的比重不超过20%。
而作为“地价推高房价”最为积极的“鼓吹者”的“地产界大炮”任志强所在的华远地产在内地开发的项目,几乎都在被清查的样本之列,国土资源部对此的重视,由此可见一般。
“我所了解的情况是,国务院在提出遏制部分城市房价过快上涨的精神中,提到了完善土地供给制度之后,一方面国土资源部密集出台打击囤地的政策,另外一方面,也和全国各主要大型城市沟通,要求按照国务院的要求,做好供地工作,北京就是个例子。”2009年12月30日晚,一位接近国土资源部的人士称。
他强调,说“督战”,一点也不过分。
记者了解到,尽管4500公顷的“熟地开发”计划不可能一次性在2010年后投入市场,但在2010年中,北京市政府已经确定,向市场投放的住宅用地不少于2500公顷,在这些土地上开发的住宅面积,将不少于3000万平方米,其中50%是保障性住房以及普通商品房。
“这(4500公顷)是未来几年的储备,不会一口气供完。”北京市国土局副局长曾赞荣向记者表示,这个数字,绝不是一个不可完成的天文数字。
根据北京市国土局的统计,截至2009年底,北京市2009年全年基本完成储备开发面积约4300公顷,超额完成年初3600公顷的计划指标。2010年还将有至少5000公顷土地完成一级开发,投资不低于1000亿元。新增项目将向南城、新城范围、轨道交通沿线、城乡结合部等重点区域倾斜。
“更关键的是,各地的土地储备机构,逐步都具有了独立法人资质,这样就可以担保银行的信贷了,这在一定程度上,也是国土资源部愿意看到的。”前述接近国土资源部的人士告诉记者。
调节刹车
“从财权、事权的角度上说,地方政府更愿意从土地这个环节上调节房价,而不是在房价的终端环节上直接踩刹车。”中央财经大学财政税收学院院长刘桓向记者表示,这与中央地方的财政分配制度直接相关。
因此,包括全国工商联住宅产业商会会长聂梅生等在内的专家都认为,这一轮对房地产市场的调控,“调整”的意义,远大于“打压”。
住房和城乡建设部的一位内部人士则向记者表示,相比于2005年、2006年两年的调控,2009年的调控,将不再统一出台细则,而是由各部委分别细化而后发布,熟悉政策运行的政界人士告诉记者,相比于统一由国务院办公厅转发的执行细则,现在的这种方式,行政效力上“要小很多”。
“从供地的环节上进行调整,只要政府手中有地,可松可紧,房价涨得快的时候,多放地,反之也是一样。”一位不愿具名的中国人民大学的土地专家告诉记者,而一旦在终端环节上直接踩刹车的话,将直接影响地方的财政收入。
消息人士向记者透露,在完成新一轮土地储备计划之后,按照目前北京市政府的考虑,将在商品房用地出让领域,逐步加大不设评标委员会的“价高者得”的出让方式,“引导市场土地资源的合理配置,并适度鼓励竞争”,而这一切的幕后,实则是地方的财政收入有了保障。
“中国地方财政真正的来源不是来自于税收,而是来自卖地和地方国企的收入,这两者都是预算外的,如果他们都是预算内的,中央财政肯定要拿走了。包括所得税,原来都是地方的,现在调整为中央财政的,所以从这两个角度来讲,地方发展很重要的一个积极性是把地产盘活。” 中国人民大学公共政策研究院执行副院长毛寿龙表示。