来源：全景网-《证券时报》
证券时报记者 李 坤
对于昨日国办以通知形式出台的十一条地产调控政策，接受采访的业内人士认为，政策短期内会对房地产的成交量产生显著影响，但对房价的影响也许要到半年后才能显现。未来是否出现上调利率的政策才是影响房地产市场的关键。
利率是否调整最关键
“这可能是去年底以来中央出台的最有力度的地产调控政策，相信会对抑制房价过快上涨产生重要影响。” 格致中和地产机构青忠贵昨日表示。
青忠贵表示，相比于早前出台的税收、打击囤地、提高土地出让金首付比例等政策，按揭房贷政策的调整是影响房地产市场最重要的政策，2007年房地产市场从盛到衰，以及2009年房地产市场快速反弹并迅速繁荣，都与中央的房贷政策的调整有关。这次政策与2007年9月出台的调控政策类似，肯定也会对市场产生重要影响。此次政策与当时政策的不同之处是，当时除了提高二套房首付比例外，贷款利率也上调。
青忠贵同时认为，这个政策与去年年底的中央经济工作会议精神相比，也有很大的调整和改变。主要表现为，“改善性住房”的优惠政策在这一次的政策中还没有提及。很明显，此次针对二次购房的首付比例提高是一个一刀切的政策。这表明了中央对房地产市场的态度发生了变化，是一个值得高度关注的政策动向。
不过，深圳市兰江房地产开发有限公司副总裁杨大谷认为，目前中央的政策调控力度还不够，提高第二套住房的首付比例，虽然会对房地产投资产生一定影响，但是不如提高贷款利率的作用大。因为提高首付比例，只会提高房地产交易的短期成本，对抑制房价快速上涨的效果不大，很多炒房者还是支付得起。只有提高房贷利率，增加购房的长期成本，才会地对房地产市场产生重要影响。
长城证券分析师黄林清也认为，此次中央出台的政策要好于预期。主要表现是，此次政策对二套房的贷款利率没有明确，仍旧是由银行严格按照风险定价。此前市场预期，二套房的贷款利率将会提高为正常水平的1.1倍。
短期市场会形成观望
对于该政策对房地产市场的影响，青忠贵认为，政策出台后，短期内房价可能还会继续按照惯性向上冲，但是涨幅不会很大。因为政策的出台主要是为了抑制房价的过快上涨，抑制房地产投机行为，不完全是为了打压房价。而且目前房地产公司也没有降价销售的巨大压力。
首先去年房地产市场火爆，很多房地产公司不存在资金压力；其次目前市场上房子的供求关系也对房地产公司有利。因此，政策对房价调控的效果估计要过半年之后才能显现。从历史来看，2007年9月的调控政策也是过了半年之后，才出现房价的调整。而且，2007年的宏观经济形势因受到金融危机的影响，处于下滑之中；2010年中国的经济则处于回升状态。但是政策对成交量的影响将会非常显著。原因是提高二套房的首付比例将提高购房成本，同时也使得购房者形成对房价走势形成新的预期，观望情绪将会变浓。可以预见，成交量大幅下降的情形将会很快出现。
黄林清认为，政策对成交量的影响将有两个阶段，首先是因为政策的出台，购房者出现观望，成交量下降；持续一段时间后，如果房价没有下跌，成交量又会重新增长。黄清林认为，根据当前的房地产形势，房地产开发商下调价格的动力不足，而且在提高二套房首付比例后，银行的风险基本得到控制，面对激烈的竞争，银行也有更强的动力降低利率争夺客户，这些都会对房价提供支撑。可以预见，只要央行对二套房的贷款利率不提出一刀切的上调政策，房屋按揭的信贷政策仍将很宽松。
对房地产公司，青忠贵认为，政策的出台对房地产企业的开工有一定的影响，投资规模会有所收缩，但是房地产公司调控开发量的空间有限。原因是，房地产企业的开工建设都有非常细致的规划和流程，不可能随意地根据外部环境的变化缩减或者增加开工建设的数量。正如2009年房地产火爆的时候，房地产公司不可能快速增加供给一样，房地产公司也不可能随着新的政策出台而大幅缩减开工量。事实上，从目前的公开信息来看，不少大型房地产公司2010年的销售目标均比2009年提高了30%左右。
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