万达遭遇中粮强力阻击 30万达广场对垒20大悦城

　　“万达看好明年的经济形势，2010年，万达的商业广场要继续翻倍。”近期喜获CCTV“十年商业领袖”称号的王健林，在发表获奖感言时，再次高调宣布了万达的宏伟蓝图。

　　身披中国最大不动产商的铠甲，万达奔跃的速度越来越快，激情越来越充沛。

　　然而，面对宁高宁全国再造20多个大悦城的“宣战书”、以及华润置地“万象城”模式的复制计划，以及自身的人才储备不足等条件的制约，万达的撒手锏是否还能所向披靡？

　　快速复制是万达撒手锏

　　2009年12月22日，洛阳万达广场开业，万达集团年初制定的开业计划宣告完成。一年内开业8个万达广场、2个五星级酒店、新增收租物业面积150万平方米，在企业逆市实现跨越式发展的同时，王健林让业内都见识了“万达速度”。

　　从2009年9月16日的苏州平江万达广场开业，到12月22日洛阳万达广场开业，3个月时间内，万达实现了苏州平江、上海周浦、沈阳太原街、青岛CBD、重庆南坪、南京建邺、西安民乐园、洛阳等地8个万达广场和青岛万达艾美、重庆万达艾美两家超五星级酒店的开业。

　　而万达广场从开工奠基到满场开业用时之短，更是不断刷新万达集团自己创造的行业速度纪录：总建筑面积达28万平方米的南京建邺万达广场商业中心，从奠基到满场开业仅300天的时间；15万平方米的西安民乐园万达广场商业中心仅用12个月，9万平方米的沈阳太原街室内步行街则仅用了8个月。

　　自此，万达集团已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店，在建项目超过30个。万达广场包括开业与在建项目，覆盖全国50多个城市；包括开业项目和在建项目，万达集团持有物业面积超过1000万平方米。

　　按照王健林公布的计划，2010年的扩张步伐还会继续加快。万达集团确定2010年将新开业17个万达广场，2011年，计划新开业20个万达广场。根据现有的建设速度和在谈项目，2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平方米。

　　“快速复制就是万达的撒手锏。”豪布卡斯城市综合体研究院院长胡冰告诉时代周报记者。目前，以眼光结合执行力，创下如此迅速的复制扩张成果的商业地产企业，在全国只此一家。

　　订单商业模式驾轻就熟

　　“不存在资金和运营压力，不存在招商困难，不存在投资者不赚钱的担忧。”面对来自业内的诸多质疑，王健林从来都显得很自信。

　　王健林不止一次地表达过：“万达资金链的充裕”的观点。万达的资金不单来自其写字楼和公寓的销售回款，商场、影院等持有物业的租金，还有经营性物业的抵押贷款，以及银行的开发贷款。

　　中国指数研究院发布的2009年销售额超百亿企业榜单上，万达的销售金额达到311亿元，销售面积为318万平方米，销售金额甚至超过了恒大的303亿元。

　　万达在资本市场上也斩获颇丰。继去年初成功引进建银国际作为基石战略投资者后，万达集团于去年7月面向资本市场又启动了第二轮私募，吸引了400亿元资金。这两轮私募共募集资金超过40亿元人民币，其中第二轮私募认购价格达每股17元，而时间仅花了一个月。

　　除了不差钱外，万达的招商也有自己的一套。长期的资源积累，让万达此前已经成熟的订单商业模式越来越驾轻就熟。广州项目上马时，项目负责人就对记者表示，项目要在开业之前完成商业部分100%的招商，换言之，项目竣工时，也就是满场开业时。

　　2009年11月10日，万达在北京国家会议中心举行的万达广场招商会（简称万商会）上，出席代表来自1000多家国内外商家，包括沃尔玛、家乐福、TESCO、国美、苏宁、迪卡侬等一大批国内外著名商家的总裁、副总裁等高管悉数到场。而其中有很多已经是万达多年的战略合作伙伴。

　　人才成扩张最大瓶颈

　　2009年11月5日，中粮集团宣布其全国“造城”计划，中粮将在国内大中城市布局20多个“大悦城”。而在不久前，“大悦城家族”的数量还是6—8个。这就意味着，中粮集团未来以“大悦城”为核心的大型商业地产项目投资总规模将超过700亿元，总面积约800万平方米。

　　而以“万象城”作为主力品牌和主导产品的华润中心都市综合体模式，日前也已经复制到包括杭州、重庆、沈阳、大连和南宁等城市，华润还意在加强持有型物业的比重。

　　对于万达而言，中粮和华润两支“国家队”，不但意味着民企难以匹敌的资源，宁高宁打造的大悦城给商业地产界带来的系列创新和颠覆，以及华润持有物业高水平的资金回报率，都是万达必须直面的竞争点。

　　来自中国不动产研究中心的报告显示，到2009年9月，万达集团持有型物业的建成面积达到300万平方米，租金收入有10.34亿元；而同期，华润置地虽然只有68万平方米建成的持有物业，租金收入却已达到9.67亿元。

　　对此，王健林多次在公开场合宣讲过万达的“招商经”。其中就包括一条“低成本、低租金和高租金的商业业态要相互搭配，功能互补”。

　　具体而言，零售业态这种租金相对高的店不能超过50%；而低租金的业态，电影院、溜冰场、电玩城、健身中心、酒楼等等，要占到一半以上。“因为只有多招一些低成本、低租金的业态，才能够带来客流，使场子充满活力。”另一条则是“招品牌企业，招主力店或次主力店”，“虽然品牌企业和主力店不如小企业和小店铺给的租金多，但能保证购物中心的稳定和租金收缴安全到位。

　　“因为万达目前的战略就是要追求速度和规模，为了这两个目标，就必须要一定程度上放弃利润的最大化，在快速扩张阶段，利润率暂时都不会太高。”胡冰表示，但目前万达至少能够做到现金流持平，而持有商业比例大，虽然会造成大部分资产沉淀，但经过一定时期之后，资产本身也会形成增值。

　　“那么快速的扩张，最大的问题就是人才。”胡冰认为，“从单个城市综合体的产品来看，万达的产品并没有特别的优势。有很多城市综合体项目都比万达广场做得好。但万达的开发模式，正好是现代中国政府最需要的模式。万达同地方的良好关系，能够让它轻松拿地，成熟简单的产品，能够让它快速复制。但在求快的过程中，由于人才储备不能及时跟上，万达不可能做太多创新、复杂、有特色的产品，这也是其求快而必须要做出的牺牲。”