万达 下一个IPO大佬

　　这一轮地产企业扎堆上市的景象，俨然是一场地产界的金融盛会。而众多还排在IPO门外的地产商中，谁会引领下一轮的上市高潮呢？大连万达集团显然集中了更多的期待。

　　软肋

　　“万达的租金回报率是比较低的。4年前，万达准备做商业地产REITs（房地产投资信托基金）时，当时评估出来的租金回报率只有百分之二点几，不到3%。”一位参与万达REITs前期准备工作的知情人士对本报表示，后来万达REITs没有走下去，租金回报率过低是一个主要原因。

　　万达的资本之路早已起步。2005年初，万达最初的设想是赴港上市，不过，这一计划很快就被REITs所替代。当时万达和麦格理银行合作，计划在香港发行REITs来融资。麦格理银行出资持有9家万达商业广场28%的股权，这9家商业广场，正是当时万达RE－ITs上市的主要资产。然而，想成为首只内地REITs的计划最后却“破产”了。

　　2006年7月，国家部委联合发文严格限制境外公司收购内地物业，这被认为是导致万达REITs破产的政策因素。不过，租金回报率过低，一直是万达商业模式受到质疑的一个主要因素，只是之前外界一直没有获得其回报率水平的准确数据。

　　作为国内商业地产的领军人物，万达集团的产品类型为城市综合体，2004年以后，万达转向持有大量商业面积，租金收入为其利润来源，其中以大型主力店的长期租约为主，这导致租金水平更低。

　　2005年底，首只以内地房地产为资产的REITs——越秀房地产投资信托基金成功在香港联交所挂牌。当时香港股市共有三只REITs，除越秀基金外，还有领汇基金、泓富基金，其股息回报率分别为6.54%、6.31%和5.31%。

　　“REITs需要扣除税和其他成本，从投资者的角度，总回报率至少要在7%-8%，才能保证5%的净回报率。”上述人士表示。显然，万达当初2%-3%的租金回报率，完全无法支撑投资者的回报需要，REITs计划破产在情理之中。

　　“如果不看资金回报，而看资产增值的话，万达是有优势的。”上述人士表示，“而且这几年租金回报肯定也会有增长。”四五年过去了，万达持有商业面积本身价值在增值，这对于企业上市来说，显然是有利因素。据万达集团公开信息，其持有收租物业面积超过300万平方米。未来几年，这一数据还会大幅增加。

　　转向

　　“万达已完成了股改，进入了上市的申报程序，我们希望尽快上市，计划是明年，最迟后年。”万达集团董事长王健林在今年7月曾公开表示。而7月底，万达上市进程被披露已经进入上市辅导期。

　　随着今年初和7月两轮私募的完成，万达对外宣称募集资金40亿元。建银国际是主要认购者，而建银国际本身就有上市保荐与承销业务。

　　根据中国证券监督管理委员会的规定，公司的辅导机构原则上应当与代理该公司发行股票的主承销商为同一证券经营机构。如果进入辅导期，说明万达已经基本确认了上市的主承销商。

　　至于大连万达集团的上市筹备情况、是否会担任承销商，建银国际金融部门人士表示：“现在什么都不能说，这样是违反规定的。”参与第二次私募的华控产业投资基金的相关人员也表示，暂时不便发表言论。

　　万达集团一位负责人也表示：“什么都不能说，以王健林董事长所说的为准。”这位负责人还表示，万达广州那边有个老总，就是因为透露上市信息被撤职了。

　　“因为建银国际参与了私募，他对企业比较了解，继续担任承销商的可能性很大。”有业内人士认为。

　　万达将在A股IPO，几成定局。

　　“现在在港股上市的已经很多，A股从去年到现在，也没上几家，选A股可能更有利。”仁达方略管理咨询有限公司董事长王吉鹏表示。

　　“A股的估值水平较高，另外，上市地和运营地的统一，投资者比较了解，也没有外资的限制。”中信证券投资银行部房地产金融行业组丁勇才说。

　　我国证券市场规定IPO市盈率不高于20倍，一般是其他境外市场市盈率的2倍。随着A股的转向，万达本身物业和土地储备的增加，万达商业地产价值膨胀是必然的。业内普遍认为，万达IPO募资会过百亿。

　　不过，在境内上市，企业从申报材料到该企业股票发行，短者也要2年：辅导期1年，然后在证监会核准，一般需要半年时间，再加上排队等候的时间。随着A股的转向，这个大佬浮出水面的时间可能要更长时间的等待。