物业税开征风声再起

　　（内文提要）每当房价大幅上涨、中央出手调控楼市之时，业界都会响起开征物业税以稳定楼市的呼声，此番中央跨年度楼市调控新政先是“国四条”，后又推出“国十一条”，力度越来越大，近来又传出了中央下一步将开征物业税的传闻。然而这会是真的吗？

　　《理财周刊》：物业税开征风声再起

　　文 本刊记者/邢 力

　　在房地产市场，关于物业税的话题早已是老生常谈，然而谈了多少年，却始终“只闻楼梯响，不见有人来”。不过眼下我们正处于力度空前的楼市调控阶段，这给了物业税开征提供了前所未有的契机，不过物业税政策真的就能很快出台了吗？

　　今年将开征物业税？

　　1月5日，《中国证券报》援引“接近国家税务总局的权威渠道”的消息称，今年税务部门将把房地产模拟评税试点（即物业税“空转”试点）推广至全国范围。并援引未具名专家的话称，这一消息表明，物业税开征的步伐将大大加快。

　　消息一经传播，立刻引发了市场的广泛关注，并于当日重挫地产股。长期以来，开征物业税一直被视为打击房地产投机、打压房价的一剂“猛药”。任何关于物业税的风吹草动，都能引起一轮行情波动。

　　四天后，《华夏时报》又言之凿凿地报道称，其从国家税务总局了解到，目前税务总局正在拟定的物业税实施方案。按照计划，拟定方案将在今年“两会”上讨论，具体实施的时间初步定在“十二五”期间，在2011年前后或选择城市进行实征试点。关于物业税的讨论随之再次升级。

　　报道还表示，本轮国家财税部门释放推进物业税开征的信号，主要还是为了配合“国四条”的要求，打击房地产市场的投机行为。因此，北京、深圳、上海等目前房价已经超出国家“房价警戒线”的城市将有可能率先对商业物业和高端住宅进行实征试点。

　　可没过几天，1月12日，《中国房地产报》却再次爆料说，“从一位接近决策层的人士处获悉，中央已明确表态，短期内不会推出物业税。”而且在向有关部门求证后发现，物业税“空转”即将推广至全国的传闻并不准确。国税总局税收科学研究所研究员张培森在总局内部反复询问求证后，更是对记者直言，传闻“不真实、完全没有依据”。

　　一时之间，物业税到底会不会开征？何时开征？是全国统一开征还是某些地区先行？种种关于物业税的问题引起了人们广泛的讨论。

　　六年“空转” 即将“分娩”？

　　关于开征物业税的话题其实早已是一则旧闻了。

　　早在2003年，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，就我国税收体制改革提出：“按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳定推进税收改革。实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

　　随后几年，财政部和国家税务总局陆续批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十个省市为模拟物业税试点地区，即进行“空转”试点。

　　然而从2003年到2009年，每当房价快速上涨、调控政策频出的时候，就会自然掀起一阵物业税讨论热潮，物业税往往被业内外公认为“可以有效抑制投机购房、打压房价”的不二武器，屡屡被寄予厚望，却又一次次陷入沉寂。人们纳闷的是，6年过去了，物业税怎么还没有具备开征条件呢？

　　2009年5月，国务院批批转了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，明确提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。同年12月，财政部税政司副司长王晓华更是公开表示，经过6年多的模拟评税试点，我国按照评估值征收物业税“从技术上看是可行的”。财政部财政科学研究所所长贾康也公开称，我国当下开征物业税可行。并透露，从目前北京、深圳等地的物业税“空转”试点的情况来看，在操作方面已经没有问题，评估方法、登记造册、数据库等各方面已经完善……

　　正是这种种迹象让人们似乎又看到了物业税可能即将“分娩”的希望。尤其是“国四条”要求综合运用金融、土地、税收等调控手段遏制房价过快上涨，而开征物业税无疑是最有力的税收调控手段。

　　开征物业税缺乏可操作性

　　然而要想开征物业税，远非许多人想象的那么简单，首先是它在实践中缺乏明确的可操作性，即很难确定物业税的征收标准和征收范围。

　　房地产“大炮”任志强最近就撰文表示质疑：“中国的土地分为国有城镇土地和农村集体土地，是否这个不动产税只向城镇占地的房屋收取，而不向农村的集体土地收取呢？城镇中的土地大体又分为三种情况：一是历史上遗留的自然拥有的土地，既无划拨的手续，也无出让的手续；二是行政划拨的土地，并未交纳土地的出让金；另外一种是交纳了出让金的土地；而这三种土地中都分别有进行了房改的住房与没有进行房改的住房。出让土地中又有商品房或商品房之后房改的住房，以及受政府特殊政策约束的两限房。非出让的土地中又有自建房、房改房与经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房；有拆迁房的实物补偿房、拆迁房中的购房性住房、拆迁后的房改房、市政配套用拆迁房等多种类型的房子……”

　　由于中国土地政策多样化，导致土地代价不同、收益不同、增值不同，住房政策类型多样化导致房子代价不同、收益不同、增值不同。如此杂乱不一的土地和住房标准又如何按一个统一的税法去收税呢？国家总不能在眼下各种类型的不动产的产权权利都还没有清晰定义的时候，就匆忙开征针对财产权利的税收吧。

　　另根据任志强估算，中国目前的商品房市场中，真正缴纳过土地出让金的纯商品住房的总存量大约只占全部住房存量的25%左右。如果政府为了省事，只对房改后那些规规矩矩缴纳了土地出让金的住房征物业税，而不对其他各种性质的未缴纳土地出让金的土地征税，那岂不是等于少数为国家建设做出重大贡献的住房再要加以重税而少为国家做出贡献的房子反而享受优惠吗？这显然违反税收原则。

　　如果是对所有住房开征物业税，那么交纳与未交纳土地出让金的房子又应如何处理或区别对待呢？毕竟一个实打实交了70年地租，一个却一直享受着国家福利。

　　就算政府不考虑上述因素，强行开征物业税，也还存在一个如何收取的问题。全国大约有100万左右的财税干部，而据统计，全国至少有1.2亿套房子需要征收物业税，平均每个财税干部每年至少要征收120套房子的物业税。很显然，征收的难度极大。