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开征物业税的时间越来越近了

来源:中国经济网
2010年01月15日16:17
  目前很多人关注物业税何时开征、如何征收的问题。笔者认为,开征物业税的时间越来越近了。

  早在2003年,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》,就我国税收体制改革提出:“按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则,稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”

  其后,财政部和国家税务总局陆续批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十个省市进行模拟评税试点地区,即进行“空转”试点。2009年5月,《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》明确提出“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。今年1月,有媒体报道国家税务总局将在全国范围内开展房地产模拟评税。

  今年“两会”可能会讨论这一问题。今年或明年,十个空转省市中极有可能有城市开始试点实转。实际上,近两年调整房产税和城镇土地税,目的之一就是为推出物业税做准备。比如,城镇土地使用税从2007年开始税率水平提高了两倍;2008年对个人出租住房,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。按我国目前现状,开征物业税的初期阶段,主要是归并房产税和城镇土地使用税,或许也涉及土地增值税,土地出让金的问题过于复杂,只能渐进式地纳入物业税范畴。

  国际经验表明,物业税的设置有可能成为我国房地产市场发展的内在“稳压器”。

  从2003年实行房地产调控以来,除了2008年下半年受国际金融危机影响,房价出现短暂小幅下跌之外,其他时间都是偏快或过快上涨;2009年尤其突出,部分热点城市商品住宅成交价格平均飙升40%左右。从调控方式分析,硬性的行政干预不宜力度过大,软性的经济手段又很难把握尺度,税收是经济手段中的重要工具,可目前要解决房地产税制的问题,必须“动手术”,而非涂药抹膏。

  近几年房地产调控过程中,曾频频使用营业税、契税、土地增值税、个调税等工具,其中多数属于交易环节的税种,在供不应求的买方市场中,投资投机者往往轻而易举地把增加的税负转嫁到买方头上,因此很难达到抑制房价的目标。与此同时,持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税,而且还未依规全面征收。其中目前房产税只对经营性房产征收,由于经营性住宅征税执行困难,基本也没征;城镇土地使用税主要是针对工业和商业用房,对住宅用地尚未征收。

  这就导致持有环节税负极低,投资投机者更愿意持有房产,坐等房价上涨。由于目前国内住宅租金回报率一般只有2%-3%,远远低于发达国家5%-8%的平均水平,很多毛坯房的投资者懒得打理和出租,从而造成部分热点城市新建住房空置率偏高,形成巨大的资源浪费。

  在发达国家房地产税收体系中,物业税占据非常重要的位置。狭义的物业税只针对土地和房屋等不动产征收,广义的物业税则与财产税概念相同。多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5%左右,占一国全部税收的比重多在10%以上。物业税是地方税收的支柱,而且有些地方政府拥有物业税的决定权,比如在加拿大、德国、法国等国,地方政府及议会享有调整税率的权力。

  开征物业税具有重大意义。首先是完善了我国的税收体系,促进了所得税、增值税、财产税“三驾马车”的均衡发展。其次是有助于楼市健康发展,抑制投机需求,稳定房价,减少房屋空置。再次是减少地方政府对土地财政的依赖,逼迫政府部门更加注重城市配套与社区服务,稳步提升存量房地产价值,从而持续获得税收。

  当然,很多人更关心物业税开征后对房价的影响。笔者认为,长期而论,房价的波动性会因此而减小,尤其是对抑制房价过快增长有一定正面功效。短期来看,对购房者的心理影响重于实际影响,将会出现房价下跌的预期。实际上,普通民众不必过于担心,物业税的税基和税率将会遵循由小到大的演变过程,先征商业物业,后征住宅;先征营业用房,后征自用房;先征高档住宅,后征普通住宅;先征多套住宅,后征单套住宅。而且,依国外经验,还会对很多弱势群体的房屋减征和免征。(上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭)
责任编辑:董丽玲
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