手握巨资仍喊缺钱 38家房企计划再融资730亿元

　　手握巨额现金仍喊缺钱，这就是目前上市房企的现状。统计发现，包括万科等38家上市房企公布了再融资计划，融资总额达到了约730亿元人民币。今年宏观调整加大是房企缺钱的主因。

　　虽然在2009年年末手持现金达到230亿元使得万科成为了上市房企中的“现金大王”，但在年报中，万科A(000002)表示,其再融资方案已经上报相关部门审核,募集不超过人民币112亿元。

　　公开资料显示，2010年2月份，万科销售面积21.1万平方米，销售金额25.1亿元，分别比2009年同期大幅减少59.1%和35.4%。但万科的拿地速度丝毫未减。年报显示，公司2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。其中二、三线城市占比超过了90%，平均地价2401元。在新开工方面，公司计划新开工855万平方米，同比增长超过52%。

　　广州某地产中介公司副总经理刘羽认为，大量买地后面临新开工所需要的后续资金以及对2010年销售预计的不乐观使得万科即使拿着巨额现金也不得不再融资为2010年做准备。

　　多家企业排队等审批

　　据本报记者统计,目前两市提出权益类再融资计划但尚未通过审批的房企有38家,涉及金额最高达730亿元。

　　根据新的审核规则,房地产公司权益类再融资须增加国土资源部的审查。国土资源部将在返还给证监会的征求意见回复上做出具体说明。

　　新闻分析

　　房企为何仍缺钱？

　　本报记者统计发现，有超过五成的房企手持现金同比增长翻番。

　　而为何手握巨额现金仍缺钱，业内人士刘羽对本报记者表示，2009年房地产市场火爆使得房地产上市公司赚得盆满钵满。而从2009年年底开始，中央打出一系列调控楼市的“组合拳”，进入2010年之后，楼市成交以及价格都开始掉头向下。据本报统计，在北京、上海、深圳、广州等全国一线城市，2月份楼市成交量同比和环比均大幅萎缩。

　　招商证券钟先生表示，在银行信贷资金收紧的情况下,房地产开发商的资金肯定会面临着考验，开发商在2010年有新的买地需要以及新开工的后续资金和后续开发。

　　保利地产总经理宋广菊的一番话或许代表了众多房地产开发商的心声，在日前的2009年度股东大会上，宋广菊表示，要保持成长速度,离不开资本市场的支持,保利2010年也有再融资的打算。

　　操作建议

　　投资者仍需谨慎

　　对于二级市场的房地产个股投资者机会，天相投顾的分析报告表示，投资者重点关注市盈率较低，且再融资需求迫切的上市房地产公司。

　　但业内人士周先生却对房地产个股持谨慎态度。他认为，近期再融资题材可能给持续低迷的房地产板块带来了一波反弹行情,但地产股2011年业绩不容乐观,因此在基本面不向好的情况下，今年上半年地产股机会不大，投资者仍需谨慎

　　房地产企业：投资仍要看“主业”

　　在预计业绩向好的542家公司中,房地产开发企业占比达到了7.93%。已经公布的业绩中，业绩稳步增长依然是主旋律，货币调控政策似乎对多数房产企业，尤其是大型企业，影响并不大。

　　近期公布的业绩显示，房地产行业领头羊万科2009年实现营业收入和净利润分别为489亿元和53.3亿元，比上年同期分别增长19.2%和32.1%。冠城大通2009年实现净利润2.8亿元,同比增长63%；泛海建设2009年净利润同比增长3.52%，达到了2.1亿元；中华企业2009年净利润增长23%，达到了3.1亿元。

　　业绩增长来源大相径庭

　　然而，房产企业2009年的高增业绩并非全部来源自货真价实的主业增长；面临政策调控，各企业找到了不同的出路。

　　首先，成本控制成为了不少企业的制胜门路，一些企业的主业收入出现减少，但业绩依然增长。冠城大通2009年主业收入减少了2%，但由于成本控制得当，主业利润仍增长了12.6%。

　　而万科A与世茂股份与之形成了鲜明对比。万科A的2009年主业收入大幅度增长了19%，但主业利润与去年相比却变化不大，规模效应反而递减；世茂股份与之类似，成本控制不得当，主业收入增长了122%，主业利润增长了114%。

　　再者，部分企业的业绩来源于规模效应，比如上海的中华企业。其2009年主业收入增长了24%，由于赶上世博会的好年份，主业利润暴增79%。

　　最后，对于广宇发展等中小型企业来说，投资收益、营业外收入的增长构成了业绩增长的主要动力。广宇发展2009年主业收入与主业利润均呈现递减状态，但其投资收益大增近1倍，营业外收入大增52%，使得最终的净利润居然大增了3倍。

　　专家视点

　　宏源证券的刘志安认为，主业收入、经营效率均稳步增长的企业，更具备中长线投资价值，也不太容易受到货币政策调控的影响。而主业经营倒退、投资收益暴增的企业有些像“暴发户”，稳定性太差，做短线投机尚可，不适宜做价值投资