淮安探索共有产权住房保障制度

　　淮安探索共有产权住房保障制度

　　■本报记者 朱菲娜 陈铁宝

　　实习生 孙宁

　　3月7日下午，国务院发展研究中心宏观经济研究部组织召开“淮安共有产权住房保障模式创新研讨会”，对淮安市2007年推出的共有产权住房保障模式进行了深入探讨。

　　半市场半保障制度创新

　　淮安模式为：共有产权房执行政府指导价，购房人的出资与房价总额的差价为政府出资，并按出资比例形成共有产权。自推出以来主要实行两种比例：个人占70％、政府占30％的产权；个人和政府各占50％。共有产权住房上市或退出时只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实行人性化操作办法，即5年内原价购买，5至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益。因家庭困难不能购回的，就像原来的经济适用房一样继续使用。

　　与会专家对淮安模式给予了充分肯定，共有产权房将传统划拨土地经济适用房的“有限产权”量化为明确的产权比例，从根本上解决了过去界限不明确等诸多问题，让保障性住房的产权有了准确的法律定位，也让过去经济适用房在退出时才补缴土地出让金与市场接轨的复杂性变得简单明了。

　　国务院发展研究中心副主任卢中原认为，淮安模式具有三大特点：一是用半市场、半保障的思路来解决住房问题，把市场和保障相分离的思路做了调整。二是量化产权、衔接顺畅。三是激励机制让人民生活得更幸福，更有尊严。这是非常大的进步。

　　中央党校经济部主任王东京认为，淮安的共有产权住房保障模式目前虽不见得完善，但可以规避经济适用房中的很多问题。淮安模式比同一地区商品房价低5％－10％，接近市场价格，跟商品房模式容易对接。政府的投入通过购房人的回购，可以循环使用，从而不断扩大住房保障覆盖面。淮安模式导向型很明确，解决收入600元以上、900元以下这部分人，这一点也是值得肯定的。

　　住房和城乡建设部住房保障司司长侯浙民说：“共有产权在实践中已经在逐步推广。如去年下半年上海市经济适用房管理规定已经明确产权收益按产权比例来决定，将来上市交易政府和个人的收益分成问题，就是借鉴了共有产权的做法。去年有十多个省在廉租房中用了共有产权的做法。”

　　新模式存在诸多不完善

　　专家同时也对这一模式存在担心并提出政策建议。

　　卢中原表示，对经济发达地区，这个模式没问题，但对于经济欠发达地区，启动资金怎么办？从财政角度考虑，中央要求土地出让金拿出一定比例进行保障性建设。但有的地方土地出让金早就挥霍一空了，所以全国保障性住房的供应量与需求比差距很大。他建议，国有股减持和国有企业上交红利，可以从中拨出一部分用到保障性住房建设中来。

　　“淮安共有产权住房保障模式对改变房地产土地供应方式提供了必要的启示，对整个住房制度当中土地使用、土地供应是一种很好的探索。”不过，国土资源部调控司副司长吴太平认为，这里有几个问题：一是土地使用权价格如何估算？二是如果有收益，谁来管？怎么管？如何和土地出让金收支两条线相衔接？三是国土部门应当在改革中做好配合和服务，改革完善土地供应方式和配套政策。如果这些都解决完善，淮安模式将会有更大的推广机会。

　　住宅和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，既然作为保障房，保障的标准还要控制，不能无限扩大保障标准。政府要根据财力和保障性住房制度的总体要求，把它定位于低收入或者中等偏低收入家庭。

　　政协委员建议推广淮安模式

　　淮安市委书记刘永忠介绍，产权共有与使用权独立并不矛盾，比如房屋维修基金的交缴，淮安是按产权比例分担的，虽然产权的转让出租等受到共有人及政府的制约，但购房家庭的使用权是完全的，与使用权发生的责权利都由购房家庭承担，这些都是通过文件和购房合同加以明确的，不会出现人们担心的政府承担购房家庭的无限连带责任。另外，帮助这部分家庭通过贷款购房，也不会出现人们担心的美国“穷人买房”形成的“次贷危机”问题。下一步，淮安将近一步规范操作，逐步扩大惠及面。

　　来自淮安的全国政协委员李玉峰在今年“两会”上提出，在国家层面肯定、推广淮安共有产权住房保障模式，并形成《关于住房保障及房地产调控的改革意见》，认为淮安将住房保障与房地产市场调控形成了有机结合。