深圳房企蓄势抢滩海南楼市

　　今年1月初，海南获批建设国际旅游岛，海南房价迅速攀升。1月15日，针对海南房地产价格上涨过快的问题，海南省暂停了商业性开发土地出让和审批新的房地产开发项目(简称“双停”)。日前，海南省副省长姜斯宪宣布，“两个暂停”将于3月底解除。

　　4月1日起，海南3个月“ 禁地令”将正式结束，抢地大战在所难免，深圳房企也在紧锣密鼓地筹备，蓄势低调入岛。

　　提前扎根

　　“现在是海南旅游的淡季，但很奇怪的是，往返海南的飞机几乎都满座，周末的机票甚至还很难预订。”刚从海口回深圳的柯汶兴致勃勃地和记者谈起海南的见闻。

　　柯汶，深圳天利地产营销总监，其所在的公司去年11月在海南的海口市竞得了一优质地块，总建筑面积可达60万平方米，将建成海南国际会议中心，以及公寓、办公及商业配套服务设施，尤其是还将建一座奢华的海上七星级酒店，这在目前的国内尚属空白。

　　“我们算是非常幸运。如果在海南获批国际旅游岛之后竞拍，争夺的人会更多。”柯汶并没有透露具体的土地成本，只是表示“对价格很满意”。

　　幸运只眷顾有准备的人。其实早在2007年，天利地产就开始在海南寻觅机会，对当地的土地政策、规划以及市场进行深入的调研。“当时就察觉到了海南资源的稀缺性，随着中国富裕人群越来越多，这类海景物业也肯定会备受青睐。”柯汶说，目前仍有多个项目在洽谈中，海南也将成为天利地产未来发展的重心。

　　如果说提前布局让天利地产赶上了良机，那么深圳另一家知名房企在海南的项目近期则已经撩开了面纱。3月18日，海口观澜湖高尔夫球会盛装迎客，深圳观澜湖高尔夫球场发展商香港骏豪集团主席朱树豪表示，将海口观澜湖打造为“世界级项目”。

　　深圳观澜湖在海口南郊的羊山地区圈下5．4万亩的土地，要兴建高尔夫球场群的消息虽然早已传出，但观澜湖方面对于此事相当低调。此次，人们看到除了运动休闲、娱乐美食等高端休闲产业群，观澜湖还规划了居住项目，围绕球场的多栋别墅建筑已现雏形。

　　蓄势入岛

　　虽然1月中旬海南实施了土地的“双停”政策，但这3个月以来，仍然有很多房企跃跃欲试，蓄势进入这片热土，4月1日“禁地令”解除后，在海南无地和少地的深圳大型房企也将迎来进驻海南的机会。

　　近几年在全国二三线城市四处拿地，但在海南，万科似乎并没有放太多的心思。早在2007年，万科收购富春东方，作为资产包的一部分，万科获得了位于海口的浪琴湾项目，也是万科在海南的第一个项目。该项目2007年3月开盘，别墅的价格在2009年12月仍只有1．3万元／平方米，但到今年3月，别墅的最低单价也飙至9万元。“当时以收购方式进入海南，没有什么特别的考虑。”海南万科房地产开发有限公司总经理王永飚日前接受本报采访时说，目前万科主要在三亚有一个合作项目，其他都在继续洽谈过程中。

　　与富力、雅居乐等同行相比，万科会否觉得进入海南的脚步太慢了？“生意什么时候都可以做，风物长宜放眼量，未来如何，现在定论还太早。”王永飚充满信心地说，不管短期内市场如何波动，国际旅游岛建设还未开始，而其真正的未来也还没有开始。

　　据了解，万科、华侨城等开发商，已经在私下里跟地多但地产开发经验不足的央企、或土地一级开发商接触，了解位于海南的土地情况及探讨联合开发的可能性。

　　深圳另一品牌房企佳兆业则已经找到了进入海南的“最佳拍档”——海航置业。作为海南的大“地主”，海航在上世纪90年代获得了大量廉价土地储备，地价仅是每平方米几百元。佳兆业3月1日与海航签订框架协议，双方将集中开拓海南房地产。而在3月19日，佳兆业集团主席郭英成在业绩发布会上公开表示，之所以通过与海航置业合作进入海南，除了对海南国际旅游岛概念的未来发展持正面看好的预期外，以这种方式获得土地开发的成本也会比通过招拍挂的成本更低。

　　调整方向

　　“现在开发商进入海南的愿望还是很强烈，不过风险也在逐渐积聚。”正略钧策管理咨询公司副总裁郝炬接受本报采访时说，海南的房地产是典型的外向型市场，例如，2009年海口楼市投资的比例达50％，三亚的投资客比例更是高达80％，未来海南楼市也将以外部需求为主，这也决定了市场的波动性更大。“1月份房价上涨过猛，投资客获利空间巨大，如果有人接盘，存在抛盘的压力。”

　　另外，郝炬认为，未来1～2年，海南带高尔夫、游艇、酒店等的高端项目也将集中供应，企业面临的竞争也将激烈。“海南面积够大，不像香港只有巴掌大的地方，而高端人群的数量毕竟是有限的，未来人口比重主要还是庞大的中产阶层。”郝炬说，房企投资需要寻找产品差异化，准确定位，进行针对性开发，才能在未来激烈的竞争中胜出。

　　楼市退烧

　　地价飙升

　　【本报讯】（记者陈相明）“目前海南房价已趋于平缓，2月份的销售量比1月份有所回落，3月份我们预期销量与2月份大体持平，这个基本是可以接受的。”对于海南目前房地产市场，海南省副省长姜斯宪日前表示基本达到了当初推出“两个暂停”政策的目的。

　　经过了一波“过山车”，海南房地产量价均出现下跌。数据显示，3月上旬三亚商品房销售均价21370．52元／平方米，总成交金额约为11．48亿元，销售均价比2月下旬下滑28．91％，总签约数也比2月下旬下滑25．68％。曾经火热的销售情况已然退烧，不少售楼部较为冷清。例如春节曾报价高达10万的凤凰岛公寓项目，如今已降至7万元左右，据地产中介经纪人透露，如果买家真有意购买，“价格还可以再商量。”

　　而另一方面，海南的地价也在酝酿涨势。资料显示，在海口，2005年的平均地价不过40万～60万元／亩，2007年的平均地价已经涨到220万元／亩，到去年9月，海口市出让的一幅位于滨海大道的土地成交价已突破800万元／亩。短短5年，地价涨幅接近20倍。而在三亚，去年12月，央企中铁置业以1500万元／亩的价格，击败18家开发商，拿下了一块既不靠海也不位于市中心的住宅用地，成为三亚新地王，令很多业内人士瞠目结舌。