来源：《新世纪》-财新网
紧“银根”，松“地根”，真实紧缩开始，房地产政策拐点到来
本刊记者 付涛 李慎 于宁 张艳玲 霍侃 | 文 图 宏超/CFP
在不计其数的口头警告后，4月15日，政府终于向房地产投机者打出了一记重拳。此前一天召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住
国土资源部2010年住房供地计划，是与房贷调控政策同一天公布的另一个重要信号。今年拟住房用地的供应总量将达18万公顷，同比增长逾130%，中小户型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。
一方面出台抑制投机需求的措施，一方面释放增加供给的信号，政府左右开弓，展现组合拳威力。
在这场中国式搏击中，政府一方如同希腊神话中的英雄阿喀琉斯，拥有骄人的天赋，几乎战无不胜，却有一个致命的弱点。阿珞琉斯的弱点是他的脚踝，政府的弱点则在于：他要制服但不能击垮对手。
在一轮又一轮的调控之后，政府的底牌早已被抓牢。尽管从2009年下半年以来，政府已经出台包括“国11条”在内的紧缩调控信号。但在过去的3月，国内70个大中城市房屋销售价格同比上涨了11.7%，北京的一手住宅成交均价超过 2.6万元/平方米，同比上涨59.5%，环比上涨16%。3月最后一周，各地楼市成交甚至出现井喷，部分城市成交单价“日涨千元”，市场被投资投机需求笼罩。
擂台上的政府，极尽腾挪之术而不得预期调控效果，终被迫祭出重拳。
从犹豫到共识
中央层面已经“趋向一致，不可能十全十美了”，因此，“下了决心要调，哪怕得罪一部分利益群体”
“这次玩真的了。”美银美林证券中国经济学家陆挺如此评价4月15日出台的房地产调控政策。他认为，这次政策出台具有标志性意义，是房地产行业，甚至是2008年四季度开始的这轮经济刺激政策的转折点之一。
击出重拳不难，难的是决定过程。一位接近决策层的智囊机构人士向本刊记者表示，中央并不缺少调控手段，之前迟迟没有真正出手，是因为高层确实在犹豫。
这位消息人士称，关于房地产有三个威胁论，即房地产是经济引擎，因此打击地产市场，经济增速会放缓，银行会被套牢，老百姓变成负资产。在他看来，这三个威胁论都站不住脚。
首先，中国城镇化的速度不会改变，保障房还要大建，经济引擎不会因商品房调控而消失；其次，银行风险可以量化，百姓负资产也不必担心，因为这次调控真正影响的是去年下半年进场的人，而且主要是将房产作为投资的富裕人群。在他看来，地产行业这样发展下去的经济后果很严重，导致了弱势群体的金融资源，有活力的金融资源倒流，以及二三线金融资源向中心城市倒流，中产阶级未来几年的消费收入也被透支，阻碍了中国经济结构的转型。
这种犹豫从这剂猛药出台前的插曲亦可见一斑。就在三天之前——4月12日——中国银监会主席刘明康刚刚在亚洲博鳌会议上提及二套房贷收紧言论第二天，银监会即澄清称二套房贷首付60％为误传。
国土资源部的一位司长在接受本刊记者采访时分析指出，国务院领导已经拍板，现在总体就是稳定价格，“没有人会在意房地产商的压力”。此前，在此轮调控中一直扮演“先锋”角色的国土资源部，已相继出台打击囤地、加大供应及严格规范土地出让金缴纳等多项政策，意在遏止房价。
前述接近决策层的人士透露，现在在中央层面已经“趋向一致，不可能十全十美了”，因此，“下了决心要调，哪怕得罪一部分利益群体”。
甚至一向不建议政府对地产调控的住建部这次也掉转了立场。4月13日，住建部召开电视电话会议要求各地相关部门，坚决遏制部分城市房价过快上涨。住建部副部长齐骥在此次会议讲话中提到“实行更为严格的差别化信贷和税收政策，抑制投资投机性购房”，这被视为二套房贷收紧的政策出台之前的最后一次“吹风”。
据权威人士透露，去年11月，中央财经领导小组办公室曾向住建部要房地产相关数据，建设部当时已感觉到压力。中财办在后来写给国务院副总理李克强的专题报告中称，房价继续疯涨已影响到社会稳定。“以前建设部老说房价应该由市场决定，后来这话就说得越来越少了。”这位人士称。
最终让中央下定决心的还是全国“两会”之后暴涨的房价。一位银行业高管称，今年“两会”期间，房价问题再次引发热议，高层也多次表态要抑制不合理的房价上涨，先后出台多项措施，但房价不降反升，调控屡屡失效。在这种背景下，有关部门决定联手进一的炒房客和开发商也出现了分歧，一部分人仍坚信楼市可以“继续上涨”，另一部分人则感到了恐慌。北京、海南、深圳等地的炒房客出货的消息频频传来，一位在楼市投资上亿元的炒房客在此次政策出台前已紧急在海南出手了一批房产，将资金腾挪出来。
4月初，戴德梁行的一位分析师说，现在业内人士普遍的判断是，房价涨得太疯了，失去理智了。“（我们）盖好以后马上卖，不会等。”一位房地产开发公司销售人士对记者称。
在高位恐慌中煎熬的市场，在等待甚至期待着新政的出台。高通智库总经理张宏称，据他所知，大开发商在政策出台前已在为市场回调做准备，如加紧卖房，加大融资力度，不买高价地等。房地产公司的决策层对高房价的持续性有担忧，所有人都肯定泡沫存在。
3月28日到4月2日，新华社连续刊发六篇评论直指高房价，在舆论上充当了政策转向的风向标。敏感的资本市场担心政府调控重拳出击，率先反应，致使低迷的地产股出现连日下挫。当时即有预测认为，政府调控房价的组合拳将在今年6月出台。因为按照中国房地产市场的经验，交易旺季将出现在二季度，尤其是五六月。
华泰联合证券和齐鲁证券等多家券商在4月初发表的报告中称，后期政策压力在加大，“如果在一线城市楼市泡沫过大的同时，再将二三线城市泡沫吹大，极有可能招致更为严厉的调控政策。”
经历了3月的量价齐升后，在“恐高”情绪蔓延之下，4月第一周的成交量出现了下降。除个别城市外，全国绝大部分城市的楼市成交量明显回落，这是成交量在经历连续六周的快速上扬后的首次回落。根据中金公司4月12日发布的报告，全国16个重点城市成交量环比均值下降15%，北京、天津、上海、广州和重庆的周交易量环比下跌幅度分别为12%、35%、27%、29%和60%。
在一场凶猛的上涨之后，市场的“恐高”情绪终于演变为行动上的“观望”。换句话说，市场已经预告了即将到来的调控。在业内观察家们看来，这正是二套房政策有可能对楼市真正形成影响的市场基础。
影响几何
“首先会体现为交易量下跌，继而是价格”
就在二套房政策出台的当天，水木清华的BBS上关于房价的讨论暴涨至1000多条。一个刚刚签约准备花200万元买房的网友发帖称，准备要求对方直降50万元，否则不惜违约。一位此前炒过20多套房的炒房客则直言，现在支撑楼市的主要是投资性需求，而非自住性需求，二套房政策基本去掉了投资者的杠杆，对市场打击很大。
在各种针对房地产行业的调控手段中，二套房贷政策，是经过历史证明、最易收到成效的调控手段。
据北京“链家地产”市场研究部统计数据分析，2009年全年二手房平均按揭成数达到5.29成，也就是说贷款人群平均首付比例为4.71成左右；而当前改善性需求等二套房购买者的比例只占到二手房成交的15%左右。
北京“链家地产”副总裁林倩认为， 50%的首付虽然只比原来提高10个百分点，但已经超出二手房市场平均支付能力，假设2010年的购房需求仅为20万套左右的话，除去一季度2.5万套左右的成交，也会影响到至少2.6万套左右需求的置业节奏。
接通戴德梁行华南研究部张晓端的电话时，他的声音听来颇为沉重。“政策影响会很大，推动市场进入一个调整期。”张晓端认为，新政给投资客带来 很大的打击，一是门槛提高了，二是获利降低了。另外，也抑制了二次置业的改善性需求，这部分人是目前市场上刚性需求的主力军，政策一出，对他们的打击会“很明显而且很快”。
多位受访分析师认为，这种影响会首先体现在交易量上，全国各主要城市的成交量都将下跌，一线城市和杭州这类投资需求旺盛的地方会先降，其他二三线城市稍稍滞后，刚性需求占比不同，下降幅度不会完全一致。前述海南在一场凶猛的上涨之后，市场的“恐高”情绪终于演变为行动上的“观望”。某楼盘280套房源开盘，引来5000多人前来购买。
炒房客则认为，接下来楼市会进入观望期，然后价格下跌。
中金公司研究报告认为，刚刚出台的二套房贷政策将产生比较明显的市场效果，“房价将在近期趋稳，并在下半年随供给量的增加而出现调整”。而申银万国4月15日的研究报告认为，政策出台，虽短期交易量面临下滑风险，但中期风险将有所降低。
一位国有大型商业银行个人财富管理部门负责人表示，近期房价上涨过快，很大程度上是因为中国富人的资产结构配置发生了变化。金融危机之后，股票和其他理财产品的收益往往难以保证，所以黄金和房地产便成为他们的资产保值增值的主要渠道。由于有钱人不约而同地着手调整自身的资产结构，带动了房价的过快过猛上涨。一位投资银行人士则认为，新的政策对中低层购房者肯定会有打击，对有钱人影响不大，但预期可能改变。“而房地产商卖房子，要走量的话，没有中层的需求，是不可能的。”
开发商多表示政策影响有限，不过在业界观察家看来，这种表态有“硬撑”之嫌。张晓端认为，新政策首先影响的是开发商的决策——先是资金链，开发投资会收缩，引发市场进一步调整。“那些喜欢在投资投机性需求旺盛的城市建房子的开发商，这次受到的打击最大。”
总体而言，大部分受访业者和专家对新政表示了相当程度的接受，甚至是 欢迎。一种普遍的观点是，现在的市场已经透支了未来的增长，中央政府出台实质性的调控政策宜早不宜迟，新的政策打击的是上涨太快的局面，对长期（三年以上）房价不会构成冲击。
不过，让包括张晓端在内的很多业者担心的是，开发商调整战略，收缩开发投资，导致开工量下降，会引发新的一轮供应不足。而这次信贷政策调整，首次和二次置业需求连同投资投机一并被抑制了，“一旦价格调整到了人们的心理价位后，被压抑的需求还是会释放，如果那时候供应跟不上，会涨得更疯！”
“越调越涨”怪圈
市场洞悉政府“保增长”的底牌，上一轮调控以房价报复性反弹并创新高告终
此前，这种报复性的上涨已经数次发生。
2003年下半年以来，中国政府对地产行业的调控名目繁多，先后出台了121文、新老国八条、国六条、国十五条等政策，包括推行招拍挂，控制土地供应和推进经适房与廉租房建设等，并首次祭出取消房贷优惠利率、提高购房首付比例、加息，对二手房交易征收交易税等金融财税手段。
结果是越调越涨。特别是从2006年年底开始，随着流动性增加，加上招拍挂大规模推行，各地不断刷新“地王”纪录，出现了地价房价追涨的局面。尽管央行2007年前后连续四次加息，均未遏制房价急速上涨之势。
2007年9月，央行出台新政，要求购买二套房首付比例不得低于40%，贷款利率不低于央行基准利率的1.1倍，这被市场认为是收紧房贷的开始。至2008年，央行先后十次上调金融机构人民币存款准备金率，由9%提高至15%，达到1987年以来的最高水平；五次提高存贷款利率，持续回笼货币，控制贷款条件。之后，2007年以来楼市高烧的局面出现明显降温。2007年10月，70个大中城市房价环比涨幅为1.6%，比9月环比涨幅下降了0.1个百分点。这也是自上年四季度以来，70个大中城市房价环比涨幅首次出现下挫。虽然部分城市房价依然在高位徘徊，但是成交量明显锐减，市场观望气氛浓郁。
以万科为代表的开发商率先发出“拐点”之论，加大促销力度，加紧回笼资金，准备“过冬”。而以恒大和绿城为代表的一部分开发商则资金链绷紧，深陷债务危机。
很快，政府再次迅速回调政策。2008年下半年，受金融危机影响，宏观政策反转，致使上一轮“挤泡沫”的紧缩调控功亏一篑。首先是二套房贷政策出现松动。2009年初，北京甚至取消了二套房贷政策，二套房贷比照首套房执行。
除了“4万亿”刺激计划，银行在一年中发放了近10万亿元信贷，这使得很多在2008年濒于破产的房地产公司起死回生，重操泡沫游戏。
据权威部门数据，2009年中国商业银行新增房地产贷款2万亿元，占各项贷款新增额的21.9%，占比比上年提高11.1个百分点，同比多增1.5万亿元。其中，个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍，为2007年的2倍。
一位国内大型地产公司董事长事后曾自嘲，“（金融）危机前求着我收购的房地产企业，转眼危机后市场地位便与我平起平坐。”
“大家都看出来了，政府不会真的打倒开发商，打一下，要揉三揉。”一家北京地产开发商负责规划的人士对记者称。 最关键的是，政府在2008年最有可能获得理想调控结果的时刻打出了“保增长”的底牌。这使得2009年底以来，政府虽多次重申遏制房地产价格过快上涨调控政策，非但不能收到预期的调控效果，市场还以一轮疯狂上涨作为回应。
高通智库总经理张宏称：“今年是虎年，政府对房地产市场的调控可谓骑虎难下。”
不确定的未来
地方政府可能成为最大阻力
上一次的严厉调控政策仅仅持续了一年就回调，此次新政能持续多久，取决于中央是否决心挤泡沫。
在市场流动性充裕状况未逆转的情况下，本轮房地产紧缩调控的难度，将远超上一轮。
国泰君安分析师孙建平称，本次调控政策还有预留空间，体现出政府不希望一下子挤破泡沫的用心，例如没有明确规定多套房的累进制首付比例和利率；没有对非本地常住居民的异地购置多套房进行按揭房贷限制等。
中金公司分析师白宏炜认为，这个政策仍需各地方政府及相关部门的后续配套细则出台，比如确定土地供给面积与结构、对二套房的认定以及规定二套房以上的购房贷款的首付比例。此次会议要求实行各省级人民政府负总责，房价涨幅过快的区域将会出台相关政策配合国务院的调控方针。
“新政出台后，政府会观察一段时间。如果房价上涨过快的势头没有得到明显控制，政府或将进一步提高三套或三套以上住房的收付比例和贷款利率，出台更为严厉的政策措施。”一位银行业高管称，除提高首付比例和贷款利率外，提高存款利率也有可能。
不过，增加计划供地的总量以及政策性住房的面积，在执行过程中会存在多大程度的水分仍不确定。前述银行业人士称，地方政府可能是最大的阻力。国际经济学会主席青木昌彦认为，“中国需要再次改革现有财税体制。如果不能改变现有财税体制，央行抑制资产泡沫的空间会越来越小。”
值得注意的是，在上述房地产调控政策公布的当天，国家统计局公布了今年一季度经济运行数据，向市场传递经济向好的信号。
2010年一季度中国经济增长速度达到11.9%，表明经济回升势头更加巩固。但同时，一季度CPI同比上涨2.2%，PPI同比上涨5.2%。国务院常务会议认为，一些推动价格上涨的因素显现，强化了通胀预期。
高盛高华证券发布报告称，除非外需再次大幅下降，否则政府需要采取严厉的调控措施来抑制总需求和通胀水平。
受内地出台二套房房贷新政消息影响，4月16日港股内资房地产和银行股票大跌。中国海外发展、华润置地、招商银行、中国银行跌幅均超过4%。
A股反应不如港股剧烈。房地产板块近三分之二股票下跌，但总体跌幅不大。分析师称，过去数月A股地产板块连续阴跌不止，政策或有提前消化的可能。
“一些时候，只要房地产商集体呼吁，政府就出面救市；而另外一些时候，当市场对房价飞涨的抱怨升级， 政府又急于调控，使其完全变成了政策市。”一位熟悉政府决策机制的资深人士坦言。
多位受访者均建议，政府应在保障低收入人群的基本住房需求方面下大力气，而将其他层面的房地产供求交给市场。
本刊记者温秀对此文亦有贡献
银行乐见新政
房贷新政对银行业而言，短期收益明显；但对整个地产行业，只是一个急就章
□ 本刊记者 温秀 | 文
4月15日，二套房贷政策出台的当天，一位去银行“面签”的客户，被要求在利率调整通知书上签字，同意一旦贷款发放前利率发生调整，客户将接受新的利率水平。尽管他购买的是首套住房，仍被银行工作人员告知：“最近房价涨得厉害，利率随时可能上调。”
相较前一段不温不火的各类地产调控举措，新的二套房贷政策显然得到了来自市场的急切反应。银行内部人士亦很难说清，未来一周是否还会有出其不意的政策调整。
这一对投机性购房者颇为严厉的措施，在信贷紧缩的2010年，得到了商业银行的普遍欢迎。“过去银行竞相打折是迫不得已，现在集体涨价，各家银行都乐见其成。”一位银行家直言。
新政颁布次日，工商银行即对外表示，当日起立即开始正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。
顺水推舟
尽管近来一些主要的商业银行在开发贷款方面有所收缩，但个人按揭贷款依然是各家银行的必争之地。统计数据显示，2009年银行业金融机构个人购房贷款增量达到1.4万亿元，是2008年全年增量的4.9倍。不过，由于争夺激烈，多数银行未能从欣欣向荣的房贷业务中获得超额收益。
多位受访的银行界人士均认为，这次国务院出台的房贷新政，整个银行业都将从中受益。
一位资深银行家表示，在当前贷款总量控制的情况下，银行手头资金并不宽裕，提高投资者自有资金的支付比例，可以增加银行的贷款乘数，使得有限的贷款资源得到充分运用。“原来贷给三个客户的钱，现在或许可以满足四个客户的需求。”
早在2008年，监管部门就明确要求，商业银行对于二套房需执行首付不低于40%，利率不低于基准利率1.1倍的规定，但这一指引在实际执行过程中推行不力。到2009年，政策大幅回调，银行普遍对首套房的贷款利率在基准利率上打了七折，而二套房则是8.5折，最高的也不过就是维持基准利率。当年度，几乎所有银行的住房按揭贷款利率均低于基准利率。
因此，虽然按揭贷款规模在2009年大幅提高，但净利息收入并不理想，较2008年出现下滑，或仅仅持平而已。银行并没有能从中尝到多少甜头。
“如果切实执行上述新政，提高首付比例和贷款利率，一方面可以增加银行存款，另一方面贷款的收益也有上升的可能。”一位银行高管表示。
2009年，由于市场流动性十分富裕，银行陷入对贷款客户的激烈争夺。彼时如果单方面提高首付比例和贷款利率，势必导致客户资源的流失。而且，当时的规定仅仅是银监会出台的业务指引，震慑力有限，加之与其他部委意见相左，所以实施不力。
上述银行家表示，今时不同往日。首先，过去金融监管部门单打独斗，现在则是国务院牵头，多部门齐心协力，约束力自不待言，而监管部门也会进一步加大检查力度，银行不敢也没有必要公然对着干；其次，新规一视同仁，所有银行都必须执行，无须担心各行利率不同而导致不公平竞争；第三，银行如今贷款规模受限，银行对客户的选择和议价能力有较大程度提升，此时提高首付比例和贷款利率，对银行有利无害，何乐不为？
急就章
随着个人按揭贷款业务的蓬勃发展，银行放贷的不审慎行为明显增多。
监管部门在检查中发现，为抢占市场份额，个别银行擅自放宽房贷标准，用各种手段调低个人住房贷款首付比例和利率，特别是对二套房和多套房，也给予首付和利率的优惠；部分银行对房地产企业和购房人提供虚假资料骗贷的行为也疏于调查防范，假按揭、假首付、假房价等现象有所抬头。还有一些银行为争夺客户，竞相提高给中介的“返点”，一度达到按揭贷款额的
1.8%，同时还隐含诸多道德和法律风险。按揭贷款出现了“违约客户数上升、多头违约上升、单笔违约金额上升”的现象。
为此，监管部门多次明确要求，银行应增强风险意识，拒绝对投资投机行为的融资，如无法判断，则应大幅提高三套（含）以上个人按揭贷款的收付和利率要求，加大差别化信贷政策的执行力度。
在国务院贷款新政出台次日，银监会有关负责人表示，要求银行业金融机构切实按照国务院常务会议有关要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。根据市场、区域和借款人信用状况，贷款利率严格按风险定价，对首付成数实行动态、审慎管理。确保购房真实自住与交易背景，贷前审查应履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭以及非法集资行为。
“房贷新政有利于银行更好地防范风险，对银行业而言，其影响相对正面。但对整个地产行业而言，只是一个临时性的急就章，短期内把问题按住了，根本性问题并未得到解决，而且恐怕还会冒出新的问题。”一位银行业资深观察人士直言不讳。
一位国有大行北京分行的负责人则认为，新政对投机性住房需求会有震慑力，但不应抱过高期望。事实上，有多种办法可规避二套房限制，比如以亲朋好友的名义贷款买房等，如果没有一整套严谨的措施，仅仅在某个环节上设限，新政的效果执行起来难免会打折扣。
上述银行家表示，政府需要对房地产行业的角色有更为清晰的定位，把房地产行业作为支柱行业予以呵护，还是作为一种保障居民基本权利的手段，直接关系到政策走向和调控结果。“国有商业银行与地方政府脱钩，是银行业健康发展的重要保证，如果房地产行业也能独立于地方政府之外，并且有相应的准入要求，对于房地产行业的健康有序发展，不无裨益。”
“地根”松闸虚实
18万公顷土地供应总量，其中77%为政策性住房用地，国土资源部计划加大土地供应抑制高房价，能否实现关键还要看落实情况
□ 本刊记者 张艳玲 | 文
收紧“银根”之际，“地根”则出现了放松的趋势。张驰之间，地产的供需状况势将随之调整。4月15日，国土资源部公布《2010
年住房用地供应计划》（下称《用地计划》），令人有些意外。不仅保障性住房、棚户区改造、中小户型普通商品房的供地比例达到77%，远超中央70%的既定目标，而且供地总量也大幅增加到18万公顷，比2009年土地供应高出２倍不止。
“供地总量增加幅度大大超过了市场预期。”北京大学房地产研究所所长陈国强感叹。
此前，一直有意见批评政府不通过增加土地供应解决高房价问题，仅靠增加交易成本，反而将房价越推越高。显然这一思路正在被矫正。
这是国土资源部首次组织在全国范围内编制住房供地计划。在当日举行的新闻发布会上，国土资源部土地利用司司长廖永林指出，2009年，国土资源部组织各地编制保障性住房供地计划，此次是住房计划的必然扩展，“明确全年供地计划，有利于明确市场预期。”
18万公顷总量
2010年3月10日，国土资源部公布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，明确规定“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。
上述政策出台后，政策性住房供地增加是否会挤压商品房供地空间，从而导致商品房价格的进一步上涨，一直是各界议论的话题。
《用地计划》的公布显示管理层对此已有准备。此次国土资源部拟定计划，全国30个省份（除西藏外）、市、区住房供地计划供应土地量184749公顷，其中普通商品房用地比例为23%。总量增加的基础上，普通商品房用地计划供应量有42492.27公顷，加上中小套型商品房计划供地总量80431公顷，已超过去年全国实际住房供地总量。
廖永林分析，虽然按照保障性住房应保尽保的要求，在整体结构中政策性住房比例较高，但普通商品房和中小户型商品房供地大幅增加，商品房供应会根据市场行情调整，不会出现问题。
2009年被认为是土地供应增加较多的年份，全国土地供应量也仅为76461公顷，而此前五年平均年度实际供地量只有54650公顷。相比之下，国土资源部此次可谓土地供应大放闸。
华业地产副总裁、中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰认为，总量增多固然是好事，但在北京、上海、广州等一线城市，商品房供地量是否仍保持相对增长的空间，则对整体价格调控至关重要。
陈国强也担忧，如果在热点城市和地区商品房供地不能适度增长，供求矛盾会更加尖锐，或仍将扭曲高端商品房的供求关系，无形中助推高端项目涨价。
以北京市为例，2010年北京市供应住宅用地2500公顷，比2009年实际增加968公顷。其中除1250公顷用于建设各类政策性住房外，普通商品房1250公顷的计划供应量，也高于2009年商品房用地700公顷的供应量。
上海则是另一番景象，供地计划相对需求偏紧。根据上海住房供地计划，2010年上海土地供应量为1100公顷，仅比去年增加约3%。各类政策性住房占总量的70%，纯粹的商业住宅类型用地仅为330公顷。
陈国强分析说，在土地、住房价格增长不明显、供求矛盾不突出的二三线城市，供地量过多，会影响土地价格上涨，牺牲地方政府的土地出让金收益。因此，总量增加的情况下，土地供应结构和供应节奏相当重要。
保障房能否保障
《用地计划》中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量为142256公顷，占住房用地计划供应总量的77%，亦高于国土资源部此前对以上三类政策性住房规定的70%比例。
大规模政策性住房供地，是否意味着“居者有其屋”的梦想即将实现？
在142256公顷政策性住房中，经济适用房和廉租房的保障性住房用地量24454公顷，只占17%。即便加上中小户型普通商品房中的750公顷公共租赁房，占政策性住房的比例仍不足18%。
但是由于总量增加，保障性住房用地供应有了明显增加。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地占保障性住房总量的29%，与去年实际供地相比增加472%。
国土资源部认为，2010年中央将下达300万套保障性住房（含廉租房和经济适用房）建设任务，按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算，300万套住房全部实行新建所需土地规模为1.2万公顷，目前的供应计划总量24454公顷完全可以满足需求。
国务院发展研究中心研究员林家彬认为，由于经济适用房是有产权的商品房，在低于市场价买入后，过几年即可入市，市场价和初始价之间的巨大差距，会诱发炒房，需求实际上永远难以满足，最好的方式是增加不能买卖的廉租房供给。
对此，廖永林也颇为无奈。“从土地部门的角度，我们只能保障土地的供应。但具体需求，需要建设部门做前期调研。”
由于廉租房需要政府补贴，经济适用房则不需要地方政府承担费用。受制于各地财力，地方会偏重建设经济适用房。但是，廖永林认为，只要能在三年到五年之内完成安居工程的既定目标，也无可厚非。2010年中央承诺增加保障性住房投入，同时将保障性住房建设纳入强制执行指标，有助于保障性住房完成。
中原地产一位分析师认为，问题供应增加的情况下，在住房价格较高的一线城市和热点地区，应该增加政策性住房的比例。但是，对房地产价格基本正常的二三线小城市，政策性住房用地供应过多，反而会打压正常的市场价格。
陈云峰提醒，因为政策性住房主要针对户籍人口，对北京、上海等外来人口过多的大城市，应该放宽政策性住房的准入门槛。否则，即使保障性住房大幅增加，外来人口难以享受到住房保障，会造成供给与需求的错位。
国家土地总督察办公室巡视员张璞则表示，国家土地督察将从保障性计划实施的各个环节都进行监察、监督，确保达到70%的要求。
“对完不成任务的地方，国家土地督察局将采用强制性的要求，责令地方整改，甚至暂停农用地转用、建设用地审批手续。”张璞在发布会上承诺。
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