来源：财新网
作者：谢国忠
谢国忠 著名经济学家
为什么是泡沫？
国务院已出台了两套信贷政策措施以限制炒房。第三套房的贷款被叫停，首付也从40%升至50%，同时取消了对第二套房的贷款优惠。这些措施已导致市场情绪发生了重大变化。但是，除非利率迅速并且大幅上升，否则，这些措施造成的心理影响可能很快就被消磨殆尽，房地产泡沫或将再度膨胀。
房地产泡沫产生的根源在于实际利率为负。中国的存款利率极低，活期存款利率仅为0.36%，1年期存款利率也只有2.25%。随着劳动力市场趋紧以及土地价格暴涨，通货膨胀情况逐步恶化——尽管消费者物价指数（CPI）的统计数字还显示着“温和通胀”。GDP平减指数这一被广泛使用的衡量通货膨胀的指标也相当高。
在2004年到2008年间，中国GDP平减指数均值为6.7％，并呈现出上升的趋势。由于金融危机的爆发，2009年该指标为-1.9％。但是今年一季度，立刻回弹到了5.4%。我们不太清楚这些数据是否准确，但能够肯定的是，现阶段通胀水平非常高，并且还在不断上升。
当实际利率一段时间持续为负，人们存款的欲望就会下降，相反贷款的意愿增加。2009年，中国的家庭负债陡升43.3%，达到8.2万亿元。在2010年第一个月，再度攀升了7.9个百分点。1月，家庭负债增长总量相当于存款增长总量的2.7倍。目前，家庭债务总额已经达到了10万亿元。政府的新举措或许会将增速放缓。尽管如此，今年家庭债务总额仍可能高达12万亿元。
未来很长一段时间里，家庭债务上升会超过存款上升，而2010年将成为这一时代的开端。换句话说，中国的家庭部门减小了银行的流动性，而非增加。银行体系的流动性变得更加依赖于热钱，从而使银行系统更加容易受到冲击。这正是十年前香港、韩国和东南亚地区的情形。
中国的家庭负债水平已经越来越接近警戒线了。即便增势放缓，在2011年仍可能超过15万亿元，大致相当于城镇劳动力收入的100％。更重要的是，家庭负债对中国来说还是新鲜事物，但上升之势如此迅猛，已经敲响了警钟。
恐惧和贪婪是推动中国家庭行为发生改变的动因。通胀预期不断升高，加之利率又如此之低，人们不愿意增加存款，而宁愿去借钱消费的想法也就可以理解了。这仅仅是一个价格问题。当实际利率偏低的时候，人们就希望减少存款，增加借贷。
最近疯狂楼市的原因则是，人们担心今后更买不起房。许多“中产阶级”一直在存钱以改善住房条件。但他们发现，房价上涨的速度一直高于存款增速。他们担心一步错步步错，永远赶不上房价的增速，这促使他们现在尽可能借款买房。他们的想法是，与其追逐房价这样飘忽不定的目标，还不如有一个固定的目标——债务。
除了对利率和通货膨胀前景的理性关注，一些金融狂热分子或极端“动物精神”分子也正以空前的规模影响着中国的房地产市场。炒楼不再是富人或精明的温州人的游戏。全民都在谈论楼价上涨，好像谁还没入市或入市未深就亏了钱似的。年薪3万元人民币的人都要买300万元的房子，尽其所能借遍亲朋，当然，还有银行。
怎么应对泡沫？
当环境显示流动性充足时，不当的监管政策可能导致泡沫。货币供应量有多少，泡沫就可以涨多大。这与监管漏洞的多少没有什么关系。一旦确认泡沫产生，需要采取的最重要的政策就是要减少货币供应量。
就目前中国的情况而言，必须尽快迅速提高利率，可以每次升高27个基点。考虑到通胀前景以及“动物精神”爆发出的力量，即使这样的增幅也很难与之抗衡。在我看来，未来十年中，中国的通胀率可能平均5％甚至更高。目前的利率水平有5个百分点的低估。
当利率远低于均衡利率的时候，由于行业存在泡沫，经济将始终难以稳定。这种不稳定的感觉让不少分析师都认为不应当提高利率，但这将延长泡沫存续的时间，并以长期不稳定性的加剧换取虚假的短暂稳定。这种短视的心态只会带来更多的痛苦，更多的不稳定，最终导致危机。
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