来源：中国投资
作者：赵沛楠
与以往的调控相比，此轮出台的政策更加强调利用金融信贷、财政税收、土地供应、交易规范等多管齐下精密配合。除了遏制高房价、打击投机购房的目标以外，2010年的房地产调控目标直指行业结构调整
一系列政策“组合拳”拉开了2010年房地产调控大幕。
继2010年
与以往的调控相比，此轮出台的政策更加强调利用金融信贷、财政税收、土地供应、交易规范等多管齐下精密配合。地方出台政策显示出更强的连续性、稳定性、针对性和灵活性。除了遏制高房价、打击投机购房的目标以外，2010年的房地产调控目标直指行业结构调整，希望通过不断抬高企业开发门槛，加强行业管理，规范市场秩序，引导市场供求，来改变目前市场过热局面，帮助房地产行业稳健发展。
北京
加大政策性住房土地供应力度
2月23日，北京市住房和城乡建设委联手11个相关职能部门发布《促进北京市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下文简称“京版11条”）。与此前发布的国11条相比，北京版更显“地方特色”，集中表现在对今年各类政策性住房的两个50%。京版11条指出：今年将增加住房建设用地供应，全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。在2009年新开工政策性住房938万平方米、竣工229万平方米的基础上，2010年新开工建设和收购政策性住房13.4万套。
北京大学房地产研究所所长陈国强在接受《中国投资》记者采访时表示，北京版11条与国11条的政策内容基本一致，是地方对中央政策的落实。不过，京11条措辞较国11条以及其他地方细则更为严格，也体现了北京市政府调控楼市的决心。他说，两个50%政策在今年初的北京市两会上就已明确，如果该政策能够得到有效执行，北京房地产市场的供应结构将出现显著变化。
中原地产分析认为，如果今年北京市场上有一半以上土地供应作为政策性住房用地，将引导楼市向商品房价格依然高企、而大部分北京居民依托政策性住房解决居住问题方向转变。
同时，对开发商而言影响较大的措施当属商品房销售管理方面，京版11条要求，取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当3日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。此措施直接引发以下结果：截至3月22日，3月北京共发放预售许可证15个，与去年每月40个左右的发放量相比，缩水半数有余。
此外，限外令的恢复也是京版11条的另一大特色。第6条政策指出：将严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。限外令的恢复预期对高档楼盘形成一定冲击。
住建部政策研究中心副主任王珏林在采访中表示：都是些有效的政策，关键看执行力度。对于京版11条，他认为：“操作过程中措施可以更严厉”。
海南 新政带来观望潮
3月5日发布的琼版11条，让曾经疯狂上涨的海南楼市陷入了明显的观望态势。
业内评价，这是一份“条款非常严厉”的政策。其中影响较大的几项包括：房地产项目土地出让金应自土地出让合同生效之日起60日内全部付清，实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。省财政从市、县收取的土地出让金10%部分以及省和市、县一般预算新增财力部分向保障性住房建设项目倾斜，2010年新建 10.09万套保障性住房。
琼版11条的出台使得多数炒房客选择等待政策进一步细化，笼罩在“国际旅游岛”光环下的海南楼市仅风光了1个多月便弥漫起浓厚的观望情绪。
海南统计局的数据显示，2月，海南省商品住房销售均价为13318元/平方米，比1月上升了80.88%，其中别墅、产权式酒店、海景房等高档住房对房价上升的贡献率达到了50.1%。不过，在价格飙涨的同时，成交量却在下降。数据显示，2月海南省商品住房成交9208套，较1月下降46.89%。
进入3月以来，对政策方面的担忧加剧了海南楼市的波动，以三亚楼市为例，3月上旬三亚商品房均价环比下滑了近3成。据统计，3月上旬，三亚商品房销售均价21370.52元/平方米，总成交金额约为11.48亿元，销售均价比2月下旬下滑 28.91%，总签约数也比2月下旬下滑25.68%。
广州 “勾地”成为新亮点
3月25日出台的《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》（下称“新穗7条”），则进一步融入国土资源部对土地制度改革的意见，以“勾地”制度成为近期地方政策的最大亮点。
穗7条中明确指出，“探索创新土地公开出让方式，预防和抑制地价的过快增长。”广州市今年将在以往“限房价、竞地价”做法的基础上，探索综合评标的出让方式，以抑制地价的不合理增长。据了解，2006年广州曾通过竞高地价、竞低房价的方式来出让限价地，这次更会引入综合评标的方式进行，平抑地价。
据广州市国土局新闻发言人介绍，2010年的住房用地（含保障性住房用地）供应计划其实早些时候已基本编制完成，目前主要是根据新要求，对供应总量和结构做些微调，近期将报请市政府审定后公布。
针对当前计划编制存在的评价指标体系不健全、编制时序滞后、供地节奏不均衡等问题，房管部门探索研究了一些新措施。其中，在编制时序上，从明年起，将会把计划编制时间提前，争取在每年1月中下旬公布计划。在供地节奏上，建立用地预申请制度的“勾地”制。
广州市国土房管局相关负责人表示，“勾地”制度在广州其实并非新生儿，之前在白云区某地块出让时，政府就曾尝试探索过“勾地”，通过政府主导用地储备，结合开发企业的需求，在“勾地”后再进行公开出让，以避免造成流拍和闲置。“开发商还会根据房价的预期来选择拿地，‘勾地’制度不一定就会抬高房价”，该负责人表示，“勾地”制度将力争在今年内推出。
而在地产专家韩世同看来，广州向来在上半年极少推地，而在下半年则狂推。土地供应计划编制时间提前至1月，估计会使广州的土地供应有所改观。他告诉《中国投资》，建议除了单一的招挂拍制度外，可以在“三旧改造”中采用协议出让方式，多渠道进行土地供应。
国土资源部整治囤地、炒地行为
3月10日晚,国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（以下简称国19条）,掀起了一场房地产土地调控风暴。
按照国19条，今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过1年。受让人逾期不签订合同的，终止供地，不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。
国19条的核心思想是整治“囤地”“炒地”行为。北京市国土局一位专家表示，国19条是近年来国土部出台的非常有针对性、实施性较强的政策措施。“比如和金融部门的联动，对于有闲置土地的企业及时通报金融监管部门，上市融资就要受限制等。”他表示，“此外，通知也极大程度地抑制地价。如必须在10个工作日内签合同，合同签完之后必须1个月之内交完50%的首付款。如果是总价六七十亿元的地块，那么要交三四十亿元，有些企业资金实力不是很雄厚,它就不敢高价拍地，从而起到抑制地价的作用”。
而业内对国19条能否遏制房价上涨普遍持观望态度，要求不少于70%的供地需用于保障性住房、棚户改造和中小套型住房建设的条款普遍被解读为2006年出台的“90/70政策”的延续，“尽管明文规定了要确保保障性住房用地供应，但因房价的涨跌是由众多综合性因素决定的，各地的市场环境及实施状况又不同。加之对大户型的严控，可能会导致买大套型住房更加昂贵的情况，新政最终将取得怎样的成效还很难说”，世家机构首席分析师樊邦勇告诉《中国投资》，“土地供应量决定土地市场走势，而政策的执行力度又是取得何种效果的关键。比如，‘90/70’政策早已出台，但由于多种原因，在各地实施的情况并不理想”。
住建部
加强和改善房地产市场调控
两会期间，住建部部长姜伟新提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
姜伟新提出，要继续加强房地产市场监管，下大力量整治捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价，虚报售量、制造紧缺假象和假按揭、假销售等违法违规行为，加大查处和曝光力度。完善商品住房预售制度，加强房屋拆迁管理。坚持依法拆迁，细致做好工作。要引导民众以理性合法的方式表达利益诉求，切实把问题解决在基层和源头。
此后，住建部副部长齐骥也在公开场合表示，当前我国住房建设还比较粗放，部分消费者存在超前、过度消费。这与我国人多地少的基本国情、资源环境和承载能力都不相适应。为此，住建部今年将加大对中小套型普通商品住房的供应，并通过税收、金融等手段约束不合理的住宅消费。目前我国大户型、高档住房供应的比例仍偏高。住建部将引导社会建立合理的住宅建设和消费模式，提高住房质量和舒适度，并推广商品住房1次装修，以减少2次装修的浪费。同时将完善对低收入家庭的住房保障体系，健全对中低收入家庭和新就业人员的住房支持政策。
证监会
收紧房企资本市场融资
近日，中国证监会主席助理朱从玖表示，证监会确实是在和国土资源部就有关房地产企业上市的合规性问题进行研究。将来会比照其他行业做法，审核房地产企业融资时，要征求国土资源部的意见，具体将涉及房地产企业在其专业领域对政策执行程度，如土地使用、预售房等情况。
实际上，近半年来已上市房企再融资几乎无一成行，最近的获批申请是2009年9月30日，张江高科、苏州高新、新黄浦3家公司发行债券。
2009年下半年，证监会联合国土资源部对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。
朱从玖表示，现行的发行审核监管中有一些具体做法，即对特殊行业的企业进行发行审核时，要就一些特定事项征求该企业所在行业主管部门的意见。“基本考虑是将来房地产进行发行审核时也会征求国土资源部的意见，对房地产企业在其专业领域对政策执行程度，有一个专业判断”。
国资委
非地产主业央企“劝退令”
3月15日，两会闭幕后的第2天，“北京当日土地拍卖产生3块新地王，买家为清一色的央企巨无霸”的消息占据了各大媒体的头条位置，在对土地拍卖制度进行反思的同时，央企垄断土地更是成为人们热议的焦点。
3月18日，国资委宣布，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务，按照国资委要求，这些企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。
国务院发展研究中心研究员廖英敏向记者表示，2009年部分上市的国有大企业纷纷进入房地产市场，制造了大量天价“地王”。国有大型企业疯狂拍地的行为本身有悖于房地产市场健康发展的目标，此次特别提出要进一步规范国有大型企业投资房地产，目的在于规范国有资本在房地产市场的行为，引导其向健康方向发展。
记者从北京产权交易所网站上了解到，3月18日，中国航天科工集团公司将其旗下3级子公司北京金中都置业有限公司80%股权挂出，紧随其后，3月19日中国核工业集团公司挂牌转让下属的北京新润房地产开发有限公司8%股权。
除上述两家有实际行动的央企以外，中远集团也作为国资委下达“退出令”后首家明确给出退出时间表的央企，中远总裁魏家福(魏家福新闻)在3月19日提出，集团下属2级子公司中远香港集团，在半年内退出其间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权。
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