房地产崩盘论的真与假

　　上帝欲使人灭亡，必先使人疯狂。脱离中国社会现实和消费者需求的房地产发展模式和房价疯涨，孕育着潜在的重重危机

　　近期，一份“房地产崩盘时间表”在网上流传。

　　文章回顾了日本1985～1991年房地产市场走势，发现与中国2005～2

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• 北京城乡

　　对比中国房市，从2005年开始人民币升值，到2006年各路资金开始大规模流向房地产业，到2007年房价飙升了3倍，2008年房价短暂下降后伴随着地王拉升，到2009年房价又大幅攀升，与日本房市的发展路径有着惊人的相似，作者最后更预言中国房地产会在明年崩盘。

　　“房地产崩盘时间表”，真真假假的忧患，虽然被认为“戏谑”的味道重于“预测”的味道。但值得注意的是，不少普通网民却对楼市崩盘持有一种乐观其成的态度，颇有点幸灾乐祸的意味。民心民意揭示出的深层次矛盾不可忽视。日本当年的房地产崩盘，对目前的中国房地产市场的未来发展，有着很强的警示作用。

　　中日房地产市场的异与同

　　中国目前的宏观经济情况，确与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似，各路资金大量涌入房市投资牟利，房价持续高涨，脱离民众消费水平，非理性繁荣催生的房地产泡沫，孕育着极大的市场风险。

　　中日房地产市场的背景，又有着明显的不同。在土地资源上，日本国土面积狭小，土地资源非常紧缺。而中国国土广袤，土地资源相对日本丰沛的多。在供求结构上，日本仅有1亿多人口，在人口结构上也趋于老龄化，在1985年日本城市化率已达76.7%，城市化进程已接近尾声，房地产市场需求已呈现相对稳定甚至下降的趋势。而我国13亿人口中，每年有几千万人口有着结婚购房需求。中国目前仍处于城市化进程中，未来还有数亿农民将随着城市化进程，从农村迁移到城市。因此，从这个角度讲，中国房地产市场的整体需求仍然很大，中国房地产泡沫短期内破裂的可能性比较小。

　　日本房地产泡沫产生的背景是，在“广场协议”后，在日元升值预期下，大量日本国内外资金涌入房地产市场和股市，持续推高股市和房地产价格。上世纪80年代，日本股市连续十二年上涨，累积涨幅超过700%，平均每年上涨19%。在日元对美元升值之时，日本仍降低银行利率，导致大量资金涌入房地产，加之未受到严格监管的银行、保险和非银行金融机构也在泡沫末期进入房地产领域，埋下不良资产的祸根。高峰时期日本房地产的总价值，可以买下美国全国的土地。房地产泡沫破灭之后，日本进入了“失去的十年”。

　　值得注意的是，日本房地产泡沫在最疯狂的时候，房地产总价值也才超过GDP 2倍。2005年，美国的房地产泡沫达到了历史最高点时，住宅总价值也不过只达到美国GDP的1.72倍左右而已。反观中国，2009年度GDP33.5353万亿元，而目前中国的国内住房总价值已达91.48万亿元，住房总价值已经达到GDP的2.728倍（91.48/33.5353=2.728）。中国房地产市场的泡沫不可不防，风险不可小视。一旦房地产泡沫破裂，后果可能比日本更严重。

　　对此，潘石屹表示不认同。他说，房地产崩盘如同地震一样，很难提前预测到。“但这张崩盘时间表的确给了我们一个警醒作用，当政策正在变成主导中国房地产市场的信号时，制定房地产政策时一定要谨慎”。

　　住房成为普通家庭财富的

　　抽水机

　　网友对“房地产时间崩盘表”表现出了极大兴趣，多数网友表现出的态度是，宁可信其有。网友看似宣泄性的一些言论，实在是因为房价早已成为普通民众不堪承受之重。

　　据财政部2010年4月13日发布的2009全国土地出让收支基本情况，全国土地出让收入为14239.7亿元，增长43.2%，全国土地出让收入约2/3来自沿海省份。房改后的十一年里，政府和企业通过住房消费从居民手里拿走了约10万亿财富。房地产消费已成为家庭财富的抽水机，而地方政府与开发商成为家庭财富的蓄水池。

　　社会财富向政府和房地产相关企业的过度集中，不利于家庭福祉和个人发展。辛苦的只是普通民众，远超购买力的房价，或者望房兴叹，或者吸取几代人积累的财富。这种非理性的财富转移模式如果继续下去，消费占GDP的比例会逐渐下降，房地产消费对于家庭财富抽水机功能也引致教育、文化、快销品等其他领域消费乏力，启动内需更加困难重重，相关消费领域的企业发展也不易迈入成长轨道，不利于国家整体的发展动力的提升。

　　目前，房地产领域的财富和利益分享机制上，有很多缺憾和不足。房地产制度设计的先天不足和财富分享机制的缺憾，使得拥有更多制度权力和资本优势的利益主体拥有更多的话语权和运作权。

　　国家分税制改革后，地方政府出于扩大收益，巩固财政收入的利益驱动机制，利用制度设计的不足，找到了卖地财政这一快捷有效的收益模式。在制度设计环节，各级政府拥有土地处置权和房产管理政策，税收政策制定权，通过垄断土地供应和拍卖转让模式，以一次征收70年使用权费用的方式，垄断了土地使用权收益，并通过复杂的高额税收体系获得更多收益。开发商拥有土地购买权和房屋建设权，销售权，通过房屋预售和高额房价，获得了房屋销售和租赁的收益。

　　在三方为主的利益博弈中，民众作为弱势群体和单纯的购买方，一是缺乏在土地定价环节的参与和影响力，二是缺乏在购地和建房环节的参与和影响能力，三是缺乏在房产定价环节的参与和影响能力，最终只能被动接受房产价格的上升，将一代甚至两代人积累的财富换取七十年的房产使用权。

　　非理性繁荣岂可长久

　　尽管多数专家表示，“房地产崩盘”是危言耸听，不靠谱，但中国房地产的存在的问题却不能回避。概括起来，我国房地产目前存在的问题主要有以下几方面：

　　（一） 矛盾的供需结构

　　中国房地产市场，存在着非典型的矛盾的供需结构。一方面, 许多大中城市显示出需求旺盛，房产供给不足，楼盘旺销的虚假繁荣；另一方面，又存在着大量空置房屋。据中国社科院城调队从全国各地供电公司调查的数据显示，至2010年，全国660多个城市现有六个月以上每户每月电表零读数的空置房6540万套。这些房屋多数属于投资型住房。全国范围内还有在建房1250万套，空置房和在建房相加，意味至少有7790万套住房处于空置状态。如果按每套房3人居住的话，够2.337亿人居住；如果按每套房2人居住的话，也够1.558亿人居住。再加上开发商手里的空置房，我国空置房现状令人震惊，而我国目前的城镇人口总数才5.5亿人。

　　（二）失衡的国民收入水平和房地产消费价格

　　中国国民的收入水平与房地产价格已严重失衡。以北京房地产市场为例，依2008年的统计数据，目前我国城镇居民的人均收入只有2300美元。而据北京社会科学院2009年4月发布的《2008～2009北京城乡发展报告》指出，2007年底北京平均房价是15162元/平方米，按照户均100平方米计算，则当年房价与收入比约为23∶1，远远高于3～6.1∶1的国际标准。而且，代表房价合理预期收益的房屋租售比也远高于国际公认的安全水平线。截至2010年4月，北京六环的房价已突破2万元/平方米，脱离了普通民众的购买力，投资客，而非有实际居住需求的消费者，成为了购房主体。目前，房价的上涨区域已从北京、上海、广州这样的一线城市向二三线城市扩散。我们要问的是，脱离社会多数民众消费能力的房价，又能够持续多久？

　　（三） 非理性繁荣和高盈利的房地产行业

　　作为满足民众基本居住生活需要，技术门槛较低的房地产行业，在多数国家是低利润行业。中国的房地产行业是非理性的异数。2009《福布斯》中国富豪榜显示，2009年上榜的400个富豪中有130多个是房地产富豪；前10位中有4人涉及房地产行业；在前40位中有18位涉及房地产行业。高比例的富豪数量从侧面揭示了中国房地产行业的高额利润。近年来，房地产开发企业以自有资金计算，利润率高达200％以上；以全部开发资金计算，利润率在50%以上。中国的房地产正创造着一个个创富神话，吸引着众多不同行业的企业蜂拥而至，而这样的盛宴，注定长久不了。

　　作者系北大纵横管理咨询集团合伙人