紧缩预期犹存 地产股向上动力不足

　　受土地增值税从严清算消息影响，27日地产股表现依旧疲弱。申万房地产板块指数涨幅居后，仅微涨0.91%，成为牵制大盘向上的主要力量。我们认为，短期内房地产调控基调不会明显转向，地产股向上仍缺乏动力。

　　　增值税清算力度的加大将有效打击开发商捂盘囤地行为。由于房价整体上并未出现下行态势，在高房价下，如果持续捂盘，坐待价涨，增值收益越多，开发商被征收增值税也越多，使得房地产公司财务能力边际削弱。

　　　对于土地储备和开发面积较多的公司而言，如果不能及时销售和施工，则将承担较重的税负，并不能从地价、房价上涨中得到更多收益。我们认为，土地增值税的从严执行对大型地产公司业绩的影响将在年末体现，如果这些公司目前不能想法提高销售率，则利润将受到较大影响。

　　　5月以来，各地楼市成交低位徘徊，如果销售持续低迷，再加上政策基调不变的话，开发商主动降价的行为将更多地出现。尽管不少地产公司目前有较充裕的财务支持，但如果调控政策在交易和保有环节上继续从严，多数开发商实施以价换量策略的可能性将大增。

　　　未来预期的调控政策将对龙头地产商和一线城市实力派地产商造成更为负面的影响。从目前市场行为看，地产龙头股整体换手率为1.5%，更多的机构是在博取地产股超跌修正的收益，并不是对未来预期有所好转。4月15日以来，地产板块累计跌幅已达21.26%，整体PNAV（股价对净资产价值）折价25%以上，消息面的稍显缓和使得地产股有超跌修正的要求，但基本面的低迷和未来政策面的中性偏紧使得地产股缺乏足够的安全边际。

　　　我们认为，未来再度出台严厉调控措施的可能性不大（包括热炒的物业税、房产税等），目前楼市步入了观察和盘整阶段，前期政策的效果需要一个季度左右的时间才能充分显现。届时如果房地产市场出现了趋势性向下，不排除政策面转向中性偏松、再度刺激投资的可能。