住建部否认楼市调控将松动 四券商言地产苦

　　嘉宾：中投证券宏观经济分析师

　　邢微微

　　瑞银证券王震宇

　　国元证券（香港）研究部

　　英大证券蔡荣

　　主持人：本报记者魏静

　　7月份以来，房地产板块的持续拉升，一度令投资者认为板块底部或已探明。然而周一晚间住建部负责人强调坚定不移贯彻国

　　发（2010） 10号文件及相关配套措施，严格执行差别化的住房信贷政策，无疑给当前反弹势头正猛的地产股当头一棒，接下来，该板块或将不可避免重回跌势。

　　地产政策紧缩会否是常态

　　主持人：面对本月持续反弹的地产股，这次住建部强调从严执行二套房政策，将会给板块带来什么影响？

　　中投证券：我们认为，目前出台新的地产调控政策的可能性较小，强调从严执行二套房政策，也只是维持此前的政策，预计地产政策进一步严厉可能性小，三季度或就此维持紧缩现状，难以出现“放松”。

　　瑞银证券：我们认为，政府正计划推出新政并在2010年三季度更加严格执行调控政策，这将令房价在2010年下半年下跌。具体而言，国土资源部将保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房；同时严查房地产开发商囤地，而且目前一半以上的闲置土地是由于地方政府原因造成的，故将出台的新政策将致力于解决这个问题；此外，还将严格土地出让新合同的执行问题，尤其是房地产项目的开竣工日期。

　　国元证券：我们认为，国家对于房地产行业的收紧政策出尽，并且对于购房和开发贷款出现放松迹象导致的政策导向将是作为行业反弹和反转的前提。显然，周一晚间的表态，表明地产政策短期还不会放松。

　　英大证券：尽管周一晚间住建部再次表态，但我们认为，下半年政策层面或将转入对已有政策实施效果的观察期，从目前国内外的经济形势判断，暂时可能不会推出更为严厉的房地产调控政策。

　　房价仍是观察政策反转的指标

　　主持人：在目前房价与成交量处于胶着的状态下，你们如何看待房价对政策导向的意义呢？

　　中投证券：我们认为下半年出台新的地产调控政策的可能性较小。首先，5月份全国商品房成交量跌至去年同期水平，6月份一线城市的住房成交量同比跌幅都超过50%。其次，70个大中城市房价涨幅已经开始回落，而且大型地产商在一线城市开始试探性降价，京、沪、杭新盘入市价较原计划低10%以上。

　　可以说，全国房价涨幅初现“拐点”，一线城市房价也刚开始下跌。5月份，全国70个大中城市房价同比涨12.4%，比上月回落0.4个百分点；环比涨0.2%，是去年4月以来的最低涨幅。5月份，从一线城市二手房价格来看，深圳与上海房价开始下跌，北京微跌；三地房屋均价仍高于09年底的水平。

　　根据5月份一线城市的二手房均价情况，若以乐观的市场预期来看，则房价将跌至09年底的水平，北京、上海与深圳仍需要下跌6.7%，6.5%与1.8%；若以悲观市场预期来看，则房价将跌至09年三季度的水平，北京、上海与深圳分别仍需要下跌14%、15%及12%。

　　瑞银证券：我们认为，住宅开发商的苦日子尚未到头，我们仍对住宅开发类个股持谨慎态度，原因是政府的最新讯息不是让当前政策转向，而是2010年下半年加大政策执行力度。不过，我们仍看好商业地产开发商。

　　国元证券：我们根据成交量和股价的变动进行联动性的比较，得出以下观点。

　　其一，国家出台房地产新政以来，全国各个城市的房地产成交量已开始有所反应，但成交均价依旧处于高位。

　　其二，通过房屋成交量、房价和股价的比较发现，成交量和股价的相关性更高，成交量将会提前股价1-2个月时间反映。

　　其三，我们将房价和房屋成交量的调整情况总结为四个阶段，现在全国房地产市场基本处于第一、第二阶段中间，概括为房价处于高位，成交量逐步下跌。

　　其四，从国家统计局公布的数据看，现在的房地产市场运营情况处于高位，预计会在半年到一年的时间回到正常或者低位。

　　其五，珠江三角洲地区的房价和成交量对于全国有先导作用，深圳地区在2009年11月已出现剪刀差，现在的房价已经开始松动，预计全国将会在3-6个月后出现房价下跌的情况。

　　其六，2008年的行业调整由于出现了全球金融危机，国家出台了一系列的救市政策后走出低谷，历时一年时间。此次行业调整，由于缺乏外部刺激因素，预计国家出台鼓励政策的时间周期会拉长，但各个公司在经历了2008年的调整后，应对危机和调整的对策将会快于2008年，因此，我们预计此次调整的周期也将会维持一年时间。

　　我们通过对比房价、股价的关系，认为国家从严政策的松动是房地产行业反转和反弹的首要因素，随后房价在低位时成交量有效放大，即可作为地产行业的反转和反弹信号。但从现在的估值水平看，地产股整体估值水平处于中间位置，但在行业依旧处于向下周期中时，其估值水平依旧偏高，因而建议等待估值低点的出现。

　　英大证券：我们预期下半年，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降，预计总体房价水平可能在目前水平上下调15%-20%，不同城市房价表现将各异。同时，商品房成交量可能将经历一段时期的低迷，但在观望期被压抑的刚性需求和改善型需求将随着房价的下调重新带动市场成交企稳回升。

　　(责任编辑：程丹) (来源：中国证券报)