政府难容忍房价大幅下滑 楼市调控或将逆转

　　住房市场开始显示出更多表明紧缩措施正在奏效的证据,楼市放缓的程度很可能引发未来几个月政策逆转。6月份,全国70个大中城市的住房价格下滑0.1%,是2009年2月以来首次环比（比上月）下滑。

　　预计政策将逆转的原因,是这些政策主要是针对需求的。这些政策包括提高某些抵押贷款的首付比例,提高二套及三套房的抵押贷款利率。

　　供过于求

　　眼下,房屋库存继续以强劲的速度增加。6月份,商品住房投资同比（比上年同期）增长31.3%。与此同时,政府拨出更多土地用于低成本住宅项目,打击房地产开发商的囤地行为,迫使建筑商加快项目施工速度,在这种情况下,房屋供应将会进一步增加。（今年政府设定的住房用地面积为18万公顷,比2009年多出一倍以上。)

　　如果 供过于求的趋势持续下去,可能会出现房价下滑,不过政府不太可能容忍房价大幅下滑。房价下滑将阻碍房地产投资,打击建筑、钢铁、水泥、玻璃和其他相关行业,对整体经济增长带来不利影响。地方政府从出售土地和销售税中获得的收入将减少。

　　此外,尽管根据国际标准来看,中国房屋所有者的贷款率并不是很高,政府却不太可能冒相当多抵押贷款违约的风险。

　　基于以上原因,有理由预计一旦市场达到一个稳定的平衡,紧缩政策将放宽,或许是在同比价格涨幅达到5%左右的时候。

　　如果楼市调控政策放宽,其他紧缩措施可能会取而代之。比如,央行可能会上调存款和贷款利率。

　　投资回报

　　住房需求强劲的原因之一是中国家庭没有其他可以利用存款的途径。除了房地产,眼下中国家庭的投资工具主要包括股市和银行存款。

　　股市可提供超额回报,不过中国股市很动荡,上证综合指数今年以来累计跌了25%。银行存款是安全的,不过负的实际利率意味着扣除物价因素后存款缩水了。在政府对房价上涨的隐性担保下,居民住房提供了相对稳定增长的收益,因此它代表股市和银行存款之间的一个适当中间选项。

　　提高利率加上放宽房地产调控,将会把紧缩的重担从房地产行业转移到整体经济上去。此举无疑将增加家庭存款的回报率。（注:本文作者Alaistair Chan,中文名陈志雄,是穆迪经济网经济学家。） (来源：东方早报)