来源：经济观察报
陈哲
低潮袭来，地方政府土地供应也在“随行就市”。
今年上半年批次进入预申请名单的105幅土地，自5月份正式开始接受预申请以来，已经有19幅土地终止入市或延期。
作为房地开发链上的重要一环，市场的观望态度，或是出让人采取“龟缩”策略的主因。然
天价迷你地退出
7月13日，上海市卢湾区104街坊137D-3地块被出让人终止预申请程序。
这是卢湾在沉寂近两年多来首度推出的新地，该地块南面黄浦江，与世博园区仅一路之隔，出让面积仅5266.2平方米，容积率0.5，底价折合楼面地价42684元/平方米，被视作近期上海市场可能的提气之作。
5月中旬的推介会上，这块卢湾“准地王”引来包括绿地、保利、瑞安、凯德、华丽家族等15家知名开发商。按照市场的预测，104街坊将顺利进入招拍挂阶段。
然而进入正式申请阶段，仅一家公司递交了竞标申请并交纳了保证金。
此时，距预申请截止时间已经不多，如果出让方决定继续走出让程序，唯一一家进入预申请阶段的企业将以底价获得此幅土地。不久，卢湾区宣布终止该地块的预申请程序。
华丽家族副总金鑫告诉记者，这块地面积小、容积率低，价格定位与各项指标不符，将给开发商今后的建设和经营带来很大的难度，是导致这一地块遇冷的主因。事实上，作为卢湾区几年才推出一幅的地块，“贱卖”显然难以被政府接受。
按照一位上海土地部门人士的说法，该项目的终止出让可能涉及到，其与区域基础设施条件不符，需要修改指标计划。由于该定位于商业用途的地块面积较小，地上部分限高10米，且地下有上海市重要的过江设施打浦路隧道，项目地下部分的建设还需符合相关部门的要求，自然难以提起开发商的兴趣。
地主随行就市
针对一些地块以调整规划指标为由终止入市或中止延期，一位开发商高管直言，“托辞，这绝不是常态”。
一个可以参照的例子是，5月18日，闵行区梅陇和莘庄的两幅商业地块，出让人在预申请阶段提出因地块开发条件调整终止预申请程序。有意思的是，两块地在预申请期间均无人问津，交纳竞买保证金的人数为零。
而据本报了解，一些包括卢湾区104街坊在内的已宣布终止预申请程序的地块，有意者也寥寥无几。“显然是因为怕到了最后还没人要，面子上挂不住，索性提前把土地撤下来。”中房信分析师薛建雄认为。
政府在土地出让上的变通，还有更多的手法。今年早些时候，上海星火开发区、上海化学工业区、上海奉贤区洪庙镇多幅地块，因转让文件中规定，若提交竞买保证截止时间前仅一家申请人提交竞买申请，转让人将调整地块竞买申请截止时间和挂牌截止时间。而上述5幅地块，都因有意者少而被出让人提前截止竞买申请和挂牌。
“所有推出的土地，都不会因为市场原因而选择长时间不入市。”前述上海土地部门人士说。而可以肯定的是，以上种种做法，却直接可以更改土地正式进入市场的时间节点。
在成全机构董事长全忠看来，调控初期，开发商普遍对今年三、四季度市场回暖有一定的预期，但从目前的政策口径和市场走向来看，短期恢复上涨趋势很不明显。“一些开发商的心理防线，正在崩溃。”
金鑫说：“目前政府推出土地的价格还是延续了调控前的水平，虽然热度减弱，导致再也很少见到开发商间相互飙价，出手也是时候，但从其他途径获得土地，可能更为合算。”
以二级市场为例，一些资金链紧张的开发商，有可能通过土地转手以求自保，而这些存量地块拿地早、价格低，只要能保证出让者一定的转手收益，急需土地者就有压价的余地，容易拿到比公开市场更为便宜的土地。
此外，一些企业上一轮的 “存货”不少，按照目前市场的消化速度，“企业完全可以慢慢卖，用时间换空间。”而现金流趋紧的企业，更会采取观望心态。
作为房地产市场的重要一环，土地的出让者自然会根据上述需求方的变化，做出最有利于自己的调整。在此逻辑下，随行就市，似乎成为最佳的选择。
两级政府诉求
不过，在上海市的层面，可能并不希望承担市场主体的角色。
薛建雄说，按照以往的调控经验，政府在调节需求的同时，往往会带来供应不足的负面效应。而此轮调控中，政府显然注意到了这个问题，一方面加大保障房的建设、促使开发商降价放量；另一方面，也加大土地供应，以期维持调控的成果得以延续。
而落实到真正的卖地者——区县政府，似乎又成了另一种光景。
上海土地部门人士透露，在经过黄浦区163地块和外滩8-1地块的试验后，上海规土部门决定在今年正式实行大规模的土地预申请制度，并要求各地区县上报推地计划，并借此机会实现市级层面全市土地出让的统筹管理。4月份，相关部门公告了全市进入首批预申请的百余幅土地。
“可能在一定程度上，带来了具体地块规划不周仓促上马的问题。”该人士说。
在这些地块中，崇明县放出了规模仅次于浦东新区的14幅土地。然而，在刚刚进入预申请流程不久，崇明即终止了所有地块的预申请公告。
这14幅地块位于崇明东南的陈家镇城桥镇区域，在上海市区与崇明岛的长江隧道通车后，该区域被认为是当地最有潜质的土地资源。此前，陈家镇与浦东新区川沙镇并传为迪士尼选址的两大候选之一，不过最后还是后者胜出。按照政府的规划，陈、城两镇被定位于生态休闲区，打造高端酒店、别墅区为主体的旅游休闲业态。
6月25日，相关部门宣布原终止的5幅商用地块，进入新一轮预申请阶段。
7月9日，崇明又要求终止陈家镇7号地块三幅旅馆业用地的预申请程序，后改为邀请招标方式。本报致电崇明县土地出让部门的直接负责人，相关人士并不愿对此更改作出解释。而按照邀请招标的特点，这一方式适用于因出让项目比较特殊，开发建设需要高度专业性或保密需求，导致潜在竞标人数量较少的项目。不过，作为崇明县的重点规划项目，仓促进入预申请程序，又随之更改招标方式，难免草率之嫌。
而另外一方面，“一些土地储备相对丰裕的郊县区，其实并不担心自己的土地在公开市场上遭冷，实在不行，还有县里的开发投资公司盯着呢。”上述上海土地部门人士说。
全忠也认为，虽然目前招拍挂是土地出让的主流，但是现在隶属地方政府的企业，多呈现一、二级土地开发联动的模式，地方政府设置的附加条件，完全可以让“红顶开发商”避开招拍挂的规则。
7月21日，上海下半年首幅住宅用地闸北456街坊正式挂牌。由于这块土地附加要求众多，开发商需在地块内自行承担配置菜场、幼儿园、社区服务设施及中小套商品房。最终入场竞拍的仅两家开发商。最终，该地块由隶属闸北区国资的北方城投和上海土地储备系统的上海中星联袂以1.2万/平方米的底价摘得，成为上海市今年第一次以底价成交的住宅地。
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