万科长阳开盘前深陷改规门 部分地块容积率上调

　　经济观察网 记者 程志云 164轮激烈竞争， 22亿元的地价款， 6500元/平方米的楼面地价，万科拍得的房山区长阳镇起步区1号地一直备受关注。本周末，该地块楼盘—万科长阳半岛即将开盘入市，然而却被网友爆出就在两个月前，北京中粮万科房地产开发有限公司曾向房山区规划 分局提出修改该项目的规划，并且已经获批。

　　“万科长阳的项目改规划了，容积率提了一大截，这不是用我们的居住环境换开发商的利润吗？”日前在搜房网论坛上，一篇关于万科长阳半岛项目改规划的帖子引起了网友们的议论。

　　记者跟随帖子的指引登录房山信息网，确实看到在政务公开通告栏上的《关于房山区长阳镇起步区 1 号地项目规划调整公示》显示，中粮万科要求在地上总建筑规模不变的前提下，将 03 地块建筑控制高度由 45 米调整为 60 米，容积率由 2.0 调整为 2.49 ；将 04 地块建筑控制高度由 60 米调整为 80 米，容积率由 2.2 调整为 2.41 。

　　与此同时，将 10 地块容积率由 2.2 调整为 2.18 ，将 11 地块容积率 2.2 调整为 1.81 （小区内部整体平衡容积率）。

　　“一看规划调整的方向，就知道提高容积率的两块是要向空间要面积，降低容积率的 11 地块，应该是要做较为高端的项目。”一位不愿透露姓名的业内人士指出，一般情况下开发商提高项目的容积率，均是为了抵消此前过高的拿地成本，这一点也应验了此前万科长阳项目超过6000 元/平方米的楼面地价。

　　2009 年 9 月，刚从凯德置地跳槽万科的明星职业经理人毛大庆亲自带队参与竞拍房山区长阳镇起步区 1 号地项目。在经过长达 164 轮的激烈竞价后，国资背景的开发企业中建、北京城建和中国远洋退出，万科以 22 亿元的高价最终胜出，成为当时的房山地王。

　　业内人士粗略计算，该地块的溢价率高达 263% ，楼面地价约合 6450 元 / 平方米，如果再加上税费、建安成本、精装修费用以及宣传费，该地块的综合成本就高达每平米 1 万以上。而彼时，该地块附近的楼盘价格才 8000 元左右。

　　当时，就有不少人质疑，这和传统上主张 " 没有志在必得的土地，宁可错过，绝不拿错 " 的万科理念并不相符。

　　但据当时媒体报道，万科对此回复认为，房山区所在的北京平原在北京的未来城市发展过程中具有较大的潜力，整个西南四区占据北京平原面积的 50% 以上，具有极为可观的未来发展空间。西南虽然目前是价格洼地，但未来不会是价值的洼地，具有较好的开发前景。

　　“开发商制造了地王又通过修改规划来降低成本这种操作手法一直以来就备受业内诟病。” 上述业内人士指出。

　　除了两块提高容积率的地块外，本次万科申请调规划中，还包括了绿地位置的调整以及下调两宗地块的容积率。

　　“其实开发商调绿地位置是很有意思的，表面上看是为了提高项目本身的舒适度，让绿化带更合理，但项目的舒适度上来了，售价自然跟着上来，这其实跟之前方兴地产广渠路 15 号地拔高增加绿地面积是一个道理。”该业内人士告诉记者，规划与土地价值间关系紧密，宏观上看，规划决定了城市的用地布局和用地结构，也就在一定程度上影响和决定了城市地价的总体水平和地价空间分布；而从微观上看，通过对具体地块的开发强度、开发用途及环境控制等的限定，规划在一定意义上决定了宗地的价值。

　　就在今年2月份，曾为北京“广渠路 15 号地块”出价40.6亿元天价创造地王记录的中化方兴修改规划的申请由于没有得到所有其他竞买人的同意而被北京市规划委员会终止。

　　本周六，修改了规划的万科长阳半岛将正式开盘，预计13500 元至17000元/平方米的开盘价已经成为房山区新的价格标竿，尽管如此，记者了解到，参与摇号的人数已经逼近 7000 人，盛况空前。