说一说金岩石不知道的常识

　　中国房地产界，或者说跟房地产相瓜葛的界别总是有语出惊人死不休的事情发生，这不最近又发生了这样的事。近日在广州花都区政府主办“珠三角楼市步入花都新时间”保利高峰论坛上，国金证券首席经济学家金岩石在论坛上说，在目前我国城市化建设高歌猛进的时候，期望房价 大跌，是不现实的（7月29日《南方日报》）。

　　这是为什么呢？因为金岩石认为，当一个城市自有住宅率超过50%，城市就会死亡。如果刚刚毕业的人都能买上房，那么国家就会衰亡，因为这会令人丧失目标，丧失实现目标的动力。他所透露出来的一个讯息无疑是房价今天这么高是合理的，尽管对于某些人来说显得很高，但对于一个城市，对于一个国家的发展来说，高房价是促进人不断奋斗的动力。这大有“生于忧患，死于安乐”的新解意味。

　　不过，不管这是这位经济学家发自肺腑的观点也好，还是被开发商收买了之后说的违心之话也罢，他（们）似乎已经不知道常识是什么了。我们且来看看国外的城市化率与民众自有住宅率之间的关系。美国于1970 年基本完成城市化，城市化率达到70%。日本也是在1970年基本完成城市化，城市化率超过70%。而英国早在19世纪晚期，居住在城市的人口就已达到70%，成为世界上第一个初步实现城市化的国家。

　　再从自有住宅率来看，虽然各国对于自有住宅率的界定不一致，比如美国，只把别墅作为可以列入合格的“自有住宅”来计算住房自有率的比率。这种标准是高于世界其他国家的，但尽管如此，美国从上个世纪50年代开始，自有住宅率大幅度提高，至20世纪70年代，这一比例达到64%，并在随后的三年中缓慢增长至67%。虽然说美国的自有住宅率是在美国城市化完成之后达到一个稳定状态并缓慢增长着的，但并没有宣示美国城市的死亡，这一事实是无可否认的。

　　而从我们的邻国日本来说，该国从1968年起，日本的住宅自有率长期以来保持在60%左右（1998年为60.2%）。当年开始，日本的住宅总套数也超过了居住总户数，在总量上实现了“居者有其屋”， 应该说这一水平是与美国相当的。

　　当然，也许有人会说，美国、日本城市化实现了，自有住宅率也达到一定水平了，但他们的发展也渐趋缓慢了，出现了萧条，甚至是倒退的迹象，日本就是一个明证。而今年以来，日本经济稍微得到一点好转之时，众经济学家也是强调要谨慎乐观。但这不是日本自有住宅率超过了50%后的结果。很确切地说，没有人会认为日本的经济萧条是因为老百姓拥有的自有房产太多所致。

　　再回到国内来说，我们国家的城市化率还只有44%多，离成为一个城市化国家的距离还尚远，而要实现城市化的一个很重要指标就是自有住宅率的提高，就是说大量农民迁居城市成为城市居民必须有住的房子，哪怕是租房。而我国现在的自有住宅率是多少呢（人均住宅率也就30来平米左右）？虽然此前有官员说是世界第一，但这无论如何也不是事实，因为有85%家庭没有购房能力——与大多数国民的感受相同——就是一个最好的反驳数据。

　　那么，提高我国城市化率的一个很重要工作就是，解决房子的问题（尽管还有什么户籍问题等）——以实现居者有其屋的承诺。如果没有房子（哪怕是租），怎么可以说是城市化了呢？就算表面城市化了，但城市的社会稳定也会是个很大的问题。 (来源：肖隆平)