来源：搜狐财经
作者：马嘉阳
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中国的企业家们去美国投资物业，要特别注意税务问题。在投资前，各方面功课一定要研究细致透彻，把账算明白再决定是否投资，严防美国人画了一个苹果在纸上，好看不好拿
众所周知，这一波全球金融海啸的源头在于美国房地产。
在纽约这样的国际金融中心，写字楼一般是只租不卖，除非你是实力雄厚的大财团，可以买起整栋楼，否则免谈。在911事件发生之前，大多数金融机构选择在华尔街和曼哈顿下城（downtown）办公，可是，这几年的趋势已经发生了很大的改变，他们已经慢慢从那里搬到第五大道、麦迪逊大道和公园大道。而租金的价格变化很大，例如位于纽约交易所正对面的华尔街40号，租金平均在40美元/英尺•年，即约人民币22.6元/平米•月，这样的价格在北京金融街或香港中环是根本不可能租到房子的！ 又例如公园大道上的甲级写字楼，租金大约在70～90美金/英尺•年，即约港币45元/英尺•月，只相当于香港中环高端乙级写字楼的租金，例如中远大厦。
美国甲级写字楼的租赁空置率已经逐渐下降，这是我所掌握的第一手数据。向我们介绍情况的跨国地产顾问公司代表告诉我，过去的一个季度，他们的业务量迅速上升，很多大金融机构都在扩充写字楼和招兵买马，据了解，某些甲级写字楼的整层空置率已经下降到10%左右。今年2月，我登门拜访一位合作伙伴，他的办公地点在第五大道，当时其对面的写字楼几乎有五六层空空荡荡。而今天在同样的地方张望，对面的写字楼几乎已经满员，我看到的是上班族们在不同的办公室里穿梭忙碌。
还有一个非常有趣的现象是，在美国租赁写字楼，租客有很大的谈判空间。你可以要求业主为你修改内部结构，或者更换新的地毯和天花，而你只需要购置家具和办公设备，不必为装修的事情烦恼。租赁时间可以从3年到5年不等，而且市场上更有些大机构因为有多余空间，愿意提供分租服务，且租赁佣金也不需要租客承担，非常多元化和人性化。企业可以根据发展不同阶段的不同需要，向房屋经纪人提出他们的要求，经纪人会量身定度。
地产代表告诉我，在过去的一个月，他们收到了大量来自中国内地和香港的金融机构、上市公司的需求，希望在纽约设立分支机构，租赁写字楼，他们平均需要的租赁面积在3000～4000尺左右。他们笑称，“中国人很快就要杀到纽约了”。
除此之外，市场传闻中国某航空公司正在和纽约州政府谈判，要买下纽约某知名大楼。整个谈判过程听上去非常有趣：此航空公司看中了某栋大楼，根据开价上来就是拦腰一砍，给了50%的回价。州政府是又想卖又不舍得卖，想卖是因为财政紧张不得不套现，而市场上除了这家机构，几乎无人回价，而不舍得卖是因为价格出的实在低。估计经过几回撮合谈判，双方在价格上应该很快能达成一致。
但这样的事例是否意味着美国的地产可以抄底，仍然言之过早。中国的企业家们去美国投资物业，要特别注意税务问题。在美国持有物业有非常复杂的税务规管，除成交价格之外，每年还要固定地支付国家、当地州市各种各样的税项，将来如果要出售的话还要交付高额的资本税(capital gain tax)。所以在投资前，各方面功课一定要研究细致透彻，把账算明白再决定是否投资，严防美国人画了一个苹果在纸上，好看不好拿。
住宅方面的情况和商业写字楼有很大不同。我在有限的时间内看了约十几套公寓和别墅，认为美国的住宅市场完全没有到底，原气尚未恢复，市场还会在半年至一年内持续低迷。7月26日，我从华尔街内刚刚获取的一份报告中获知，现在有大量的百万美元级别墅的业主再次出现断供，商业银行在回收这些负资产之后，再次面临相当麻烦的资产处置。再加上我刚才提到的税务问题，如果你要购买一套市场价值100万美元的房子，你需要向房子所在的州或市支付的Local Tax约为11000美元/年，这样计算，十年后你额外又支付了11万美元。所以，在美国很难象香港或中国一样做物业短线炒卖。
与此相反，目前住宅市场的租金非常有吸引力，我有两个朋友刚刚给我提供了活生生的案例。一个原本计划在曼哈顿买一套约300万美元的公寓，每个月还要支付约3000多美元的税务，但后来他偶然找到一个同区的公寓，面积大小差不多，最后成交的租金却只有2100美元/月，让大家纷纷称赞他成交了一笔好买卖。另外一个朋友在看了纽约将近100套别墅之后，最终还是选择在长岛租赁一个约3000尺的拥有前后花园的漂亮别墅，租金是3800美元/月，因为他担心美国未来的住宅可能还有10%～20%的跌幅。以3800美元来换取十多万美元的下跌空间，还是非常明智的。所以，现在在纽约，租房子的风险远远低于买房子的风险。
（作者系香港汇金（证券）有限公司执行董事）
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