来源：中国经济时报
手持１９１亿 万科调控年再获好收成
■本报记者 张一鸣
表面矛盾
虽然销售面积和销售金额大幅增长，但营业收入却下降。万科本周公布的年中报看起来似乎有些自相矛盾。
本周一万科公布的２０１０年度中期报告显示：上半年累计实现销售面积３２０．
“万科营业收入不增反降主要是由于竣工量在时间分布上存在不均匀性，导致上半年结算资源较少，一些已售未结的收入没能计入到营业收入中。”万科的人士对中国经济时报记者表示，今年上半年已售未结资源较年初上升了５０％，合同金额达到创纪录的５７３亿元，分别较年初增加４１．３％和５０％。
“如果将这些金额计算在内，万科的营业收入是大幅增长的。”他说。这些已售未结资源将让万科下半年的业绩看起来更加漂亮。万科总裁郁亮表示，由于公司大部分项目竣工集中在下半年，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。
逆势扩张
万科似乎并没有感受到宏观调控的阵阵寒意，反而借机实现逆势扩张。
中报显示，上半年万科在８个城市获得市场占有率排行榜首位。其中，在北京、天津、青岛三城市的排名上升至市场第一，而在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等五城市则是继续保持市场占有率第一的位置。
与此同时，万科的腰包也鼓了起来。截至中期，以快速销售见长的万科手持现金总量达到１９１亿元，高于其他同行。
万科因此在楼市调控的下半场中底气更足，郁亮并不讳言下半年一线城市中的拿地机会。他表示，万科将始终坚持“不当地王”的原则，严控拿地成本，同时将密切关注市场调整中可能出现的机遇，包括在一线城市以合理价格获取项目的机会。
公开资料显示，今年上半年，万科在土地市场的扩张较少涉及到一线城市，新获取的项目大多仍位于去年以来房价、地价较为稳定的二、三线城市，平均楼面地价在２３００元左右。
值得关注的是，中报推出前，万科发布了７月销售情况简报：销售面积７５．８万平方米，销售金额８４．４亿元，同比分别上升了３０．１％和６４．９％，成为继６月份之后第二个超过８０亿元的旺销单月。
至此，今年以来万科已累计实现销售金额４５２．１亿元。这意味着，今年后５个月，万科只要月均销售额达到４０亿元，全年销售业绩将稳超２００９年。
灵活销售
万科中报中披露的数字并没有出乎大多数业内人士的预期。
成都明德管理咨询机构研究员张智良在接受本报记者采访时指出，万科长期以来形成的关注市场需求的决策习惯和各个分公司对销售过程的严格把控，令其在多轮的楼市波动中受益匪浅，而以中小户型为主的产品结构，成功帮助万科避开了本轮宏观调控的锋芒。
中报披露的数据显示，万科前６个月销售的产品中，面积９０平方米以下的产品销售套数占总销售套数的比重为５９％，１４４平方米以下的产品总占比为８９％。二季度１４４平方米以下普通住宅销售占比更是超过了九成。
“此轮宏观调控主要针对投资投机性购房需求，未来以自住购房者为主导的楼市中，中小户型普通住宅恰好迎合了楼市的发展方向。”张智良说。万科董事会秘书谭华杰称，在市场预期扭转、观望情绪浓厚的情况下，万科合理定价、积极促销的策略使其在销售竞争中占据了更为有利的位置。在国泰君安分析师孙建平看来，万科今年全年的销售预计可能超过７５０亿元。
不过郁亮表示，万科的目标是跑赢大市，并不设定固定的销售目标，但这不意味着万科不会努力卖楼。
“近期万科在一线城市许多项目价格低开，主要是为了抢占市场份额。”张智良称，万科下一步或许还会有新的降价举措出台。
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