一手房销售速度明显提高 主流城市整体销量涨一成

　　我们得到的数据显示，上周一二线主流城市整体销量继续环比上升10%，主要是新增供应量开始逐渐释放，以及前期价格调整带来的购买力释放。值得注意的是，销售回升使得一手房平均去化时间明显下降（编注：去化时间就是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和 的售空的时间）。

　　统计数据显示，上周整体成交量较前一周上升10%，其中一线城市成交量上升16%，二线上升7%。个别城市成交量涨幅较大，成都、杭州、苏州均环比上升40%以上。与去年同期相比，上周楼市成交量整体同比下降18%，其中一线城市同比下降33%，二线城市同比下降9%。

　　在二手房方面，据统计，上周二手房销量继续环比上升5%。其中北京、深圳、天津、杭州环比分别上升13%、24%、34%、19%。

　　对房价而言，近期一手房成交价格仍在高位波动。其中上周一线城市一手房成交均价下降6%，二线城市均价也下降6%。目前一二线城市相对2009年1月1日的房价整体涨幅为44%，其中一线城市上升45%，二线城市上升42%。二手房价仍以高位波动为主，并无明显下降，而北京部分二手房价稍升。

　　在供应量及去化时间方面，近期，我们调查的8个城市的一手房平均去化时间，从前期的12个月下降至10个月。一手房整体可售面积仍处于低位，同比基本持平，相对4月中旬的最低点上升22%。而上海的二手房挂牌量相对4月中政策出台之前上升了50%。

　　对此，我们继续维持此前的观点：

　　1)坚持中期投资策略报告的股价和房价的勺形关系，房价下跌将降低出台后续调控政策的可能性。

　　2)目前行业所处阶段：降价者旺销，不降价者滞销。

　　3)政策面继续保持严控。

　　4)短期量价之间可能反复。

　　5)新增供应量的上升将导致短期销量回升，但是若房价上升势头重现，加上信贷政策继续严厉，被实质性伤害的购买力得不到修复，进而导致开发商销售情况的再次下降，将拉长行业调整周期。

　　6)“金九银十”能否出现主要取决于开发商是否愿意真的降价，房价僵持或上涨会使销售速度明显下降。预计9月房地产将在量增、价平中温和走高，政策维稳。

　　【投资建议】

　　在个股方面，我们继续推荐逆周期发展、业绩确定性高的万科、招商地产、首开股份，继续推荐商业地产代表中国国贸、X+地产代表中国宝安和建发股份。重点推荐深圳前海发展受益龙头招商地产、深天健和华联控股。