来源：搜狐财经
作者：柏言
（专供搜狐财经稿件 请勿转载）
以中国房地产市场90万亿人民币的存量价值，无论尝试何种口径、何种力度开征房产税，都会使决策者面临巨大诱惑
当下，对多套房产持有者，税还是不税？已经成了决策者的一个问题。当然，也许这原本不是个问题，因为房地产行业频繁“被税”已有相当历史。
房地产的利益链条发轫于土地，被税的历程也始于此。地方政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了大家耳熟能详的土地出让金和双重配套费外，其实还包括大家闻所未闻的蓝图审查费、防雷检测费、防震检测费、绿化费、墙改费、室内空气检测费等50余项费用，涉及25个部门。要知道，所谓土地财政，其实是一个涉及到众多部门利益归属和分配的复杂问题，绝不是“土地财政”这四个字这么简单。大体来看，这些“土地财政”的总和大致相当于总房价的15%～20%。
除此之外，中国房地产行业比其他行业还多设置了土地增值税（1994年开始实施）、耕地占用税等税种。房地产企业必须缴纳的税种还包括在房屋销售实现时缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。这些税种的总和，约占预售收入的15%。
以上诸多税费中，政府做足了文章。但没做好文章的部分，主要在交易环节，而围绕这一环节的政策，基本可以用眼花缭乱来形容。
最开始是征。2005年5月27日，国家税务总局、财政部、建设部联合发布《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号），规定2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。这个政策显然是为了打击炒房。政策实施后，实际抑制了二手房交易市场的活跃，但对于新房市场，由于卖方很容易转嫁税收成本，对遏制投机恶炒的作用忽略不计。
然后是部分征。一年后，2006年5月31日，国家税务总局再度发布了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号），该通知又规定，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。这个政策的核心意思，就是炒房赚了钱要跟政府分账，并且鼓励投资者对已购入房产进行长期投资（5年以上）。
再然后是花叉着征。在房地产市场的交易环节，契税成了主要调料，根据经济形势的发展以及政府对房地产景气的需要程度，忽高忽低，忽重忽轻的配合。然而这些应时而动、为化解经济波动开出的药方，疗效实在是不值一提。一个不争的实例是，每次被税，房地产的人气指数都会向上攀升。这足以说明，中国的房地产业的税收免疫能力超强。
那么备受瞩目的房产税又是何方神圣呢？
1951年，国家发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税；1973年，房地产税并入工商税；1984年，国家恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种；1986年，根据国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税开始实施。按照现有的房产税暂行条例，个人所有非营业用的房产“免征房产税”。
如此考证一番，不过是想说明房产的这个税法儿源远流长近60年之久，而且微妙之处在于，目前是对居民住宅只是“免征房产税”。何时取消免征，或者说何时在哪个范围内重新征收，其实就是一层窗户纸的事儿。
以上梳理还清楚表明：关于房地产的种种税收，从建设环节到交易环节都已经逐一覆盖，而作为房地产的保有环节，强大的税收政策还未实质性光顾。鉴于简单的出卖土地已经不能使土地财政游戏得以延续，地方政府面临较大负债压力，而另一方面，以中国房地产市场90万亿人民币的存量价值，无论尝试何种口径、何种力度开征房产税，都会使决策者面临巨大诱惑。
中国房产，难免一税。但如不能疏浚民间资本的投资渠道，即便税了，恐怕也难以立竿见影的解决投机资本对房地产的依赖症。
（作者为安衡会计师事务所首席分析师）
柏言的其他专栏文章
独家声明：搜狐财经独家稿件，版权所有，请勿转载，违者必究。确需使用稿件或更多资料，请与我们联系获得授权，注明版权信息方可转载。联系我们可致电010-62726687。
上网从搜狗开始
