来源：搜狐财经
作者：柏言
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正是由于房地产调控部门同时都是房地产上涨的受益部门，所以在出台有关政策时显得琵琶遮面，欲语还休。不客气地说，表演气息太重
近期楼市的强劲回暖使二次调控的老调重弹。二次调控真的会来吗，二次调控能抑制楼市的疯狂吗？不妨先行梳理当前中国房地产市场的利益关系。
房地产为什么要调控？调控的目的是什么？调控的预期目标何在？关于房地产调控的这些基本问题，虽历三年，仍未见清晰之解。纲尚不能举，目何以张？这恐怕是房地产市场调控屡入迷途的真正原因。于是有人形容，当前的房地产市场调控是“盲人骑瞎马，夜半临深池”。
到目前为止，没有任何官方明确表态对房地产市场的调控是为了打压房价，而是以“遏制房价的过快上涨”作为统一口径，同时，所有部门都对房价过快上涨的真正原因讳莫如深，闭口不谈。
对于房地产过热，根本原因无非是供需使然。说到供应，我们的房地产市场似乎一开始就习惯了向市场供应质次价高的产品，和所有其他中国商品一样，开发商们把房地产市场当成了牟取暴利的天堂。而政府有关部门由于有土地财政的“伟大创新”，也欣然加入到对楼市饕餮大餐的分享之中。对于供应方而言，房价上涨是天然的诉求。
说到需求，房地产市场上有三类需求。一是刚性的改善性需求，二是对抗通胀的投资性需求，三是以财富快速积累为目的的投机性需求。中国当前房地产市场的问题是三类需求存在严重失衡，投资型需求和投机性需求鸠占鹊巢，严重挤压了改善型需求，极大提高了改善型需求的实现成本。正是由于投资性需求和投机性需求占据了房地产市场的大部分份额，需求方同样希望房价上涨使账面收益提高。由于社会财富分配不公的存在，房地产市场成了一个20%的人从中受益，并且掌握了80%话语权的“财富梦工厂”。
供需这两大推手是这样配合的：在利益的趋使下，开发商对项目的包装使定价注水，楼市高定价带来的暴利，反过来刺激了土地供应价格飙升，土地供应价格上升又使得开发商成本提高，就更要变本加厉的包装所开发项目。这样的恶性互动中，地价、楼价一路高歌猛进，所触发的财富效应吸引社会各路资金逐利而来，庞大的资金围猎使这个财富游戏愈演愈烈。
需要注意的是，对价格控制一贯强大而有效的政府，却对地价、楼价的不断攀升失语了。因为地价上涨解决了政府（特别是地方政府）投资建设的资金来源问题。要知道，如果地方政府没有投资，不仅不能获得晋升必须的政绩，具体操办官员更不能获得投资过程中的寻租收益，所以，尽管房地产市场调控了五年，却从没有立竿见影的政策打压地价；而楼市价格上涨是地价上涨最合理的市场解释，政府又怎么会真心打压楼价呢？至于房地产金融安全不时被有关人士语重心长地举证为楼市调控不可操之过急，根本就是无厘头的借口。要知道，即便是在楼市泡沫已经广泛存在的今年，楼市下跌30%，银行不良贷款率也只是增加1%而已。
至此，开发商拥有房地产的开发资质，政府拥有更为稀缺的土地，既然房价上涨对市场资源的拥有者都是有利的，房地产调控就只能表现为雷声大，雨点儿小，任何急风骤雨式的政策调控背后，其实都是温文尔雅的面纱。
金融危机爆发后，中国原本过热的房地产市场正迎来一场难得的自发调整。如果我们顺水推舟，抓住当时的契机，把保障性住房问题、房地产金融杠杆过大问题以及购房投机问题加以约束和引导，房地产市场的调控格局完全不会如此之被动。然而四万亿元经济刺激政策，以及由该政策引发的货币超规模投放，向本来已经难以支撑的房地产财富游戏再度注入了强心剂。
由此可见，房地产调控与刺激经济政策本身就是一场左手与右手的互博。正是由于房地产调控部门同时都是房地产上涨的受益部门，所以在出台有关政策时显得琵琶遮面，欲语还休。不客气地说，表演气息太重。
但必须引起警觉的是，房地产经济积累起的巨大财富是有兑现需求的，一旦房价失去“地球引力”，远远脱离于刚性需求的承受能力，房地产击鼓传花般的游戏必将难以为继，巨大的获利盘就会汹涌而出，在世界经济的向上攀升举步维艰之时，谁会在房地产市场转势之际挺身而出呢？不会是投资客，更不会是投机客，开发商的巨大库存只会加剧市场的抛压。真正需要房子的人，因为房地产经济的褪色面临着失业和收入下降的压力，那时，政府拿什么托举楼市呢？
（作者为安衡会计师事务所首席分析师）
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