来源：搜狐财经
搜狐公司品牌活动“搜狐企业家论坛”2010年会于11月25日在北京隆重召开，论坛由搜狐财经发起，秉承“公益性、公平性、开放性”的原则，为中国企业家提供一个论道、交流、成长、互助的新媒体传播平台。本次论坛围绕“重构：不确定性改变世界”问题，邀请国内众多著名企业家、学者以及一线经济学家共同探讨交流。以下是搜狐财经对融科智地房地产股份有限公司执行总裁郑志刚的专访：
搜狐财经：现在房子卖得怎么样？
郑志刚：有些地方还是不错的，北京稍差一些，二城市都可以，现在前九个月比去年卖的还好。
搜狐财经：今年拿地的情况怎么样？
郑志刚：我们在全国的土地分布不是太均匀，但是今年拿地的量还是很大。
搜狐财经：是商业地产多一些吗？
郑志刚：商业地产这块我觉得是一个新兴市场，企业定制化需求已经开始显现，住宅这一块就是二线城市比较好。
搜狐财经：现在国务院一系列的打压政策出台，采取了什么样的措施？不知道您这边怎么样？
郑志刚：资金链角度，融资还没有出现大的问题，因为我们还是量入为出，整个能够收多少钱会在业务计划当中做二十几个项目的组合，组合的意义在于要组合现金流以及最后的利润，现金流是保命的，做项目组合过程当中我们做得比较好，整个现金流不错。今年是比较多的一年。
搜狐财经：前两天有专家说年底信贷紧缩、房价可能明年三月份达到底部，您怎么看这个观点？
郑志刚：这个观点可能有一定的道理，每个企业应对的措施不一样，银行即使完全不房贷，作为一个房地产企业有各种途径来做支出，如果从收入的角度来说，我能够收多少是能够把握的收入，然后再指出，用各种策略应对这样的资金分散的情况。
搜狐财经：具体呢？
郑志刚：他可能会放慢节奏，可能会跟合作伙伴商量能不能，这些措施都可以缓解现金支出。各类合作都可以，像总包、分包。有一定的协商。一般如果资金链比较紧张的公司都会这么做。还有一个非常重要的，可能会放慢进度，因为他确实是没钱，如果按照以前的强度，现金流不支持，如果按照原定计划开发，会死得比较快，所以会控制节奏。在收入方面有各种渠道，有信托、其他的渠道。到目前为止还没有遇到这样的问题。
搜狐财经：有一些预警措施吗？
郑志刚：也有，因为银行贷款也没有完全就不贷，优秀的企业、信誉好的企业还是可以。
搜狐财经：您这边贷款还比较顺利吗？
郑志刚：因为联想柳总一个骄傲是联想创立三十年没有一笔坏账，这是最好的银行信誉。
搜狐财经：现在您怎么样看待房价的高泡沫？作为一个中产阶级，没有在银行贷款压力的情况，买房。
郑志刚：看哪个城市吧，一线城市确确实实，各方面在减弱，即使首套，如果全款的话压力太大了，像北京一百多平米的房子均价在两三百万，国家鼓励，首次置业国家没有打压，但是政策波及到这一块，不能用传统意义的房价去看待它，中国的家庭结构比较特殊，七十年代末实行独生子女政策，他们是首次置业的主体，他们是三个家庭购一套房子，我身边有很多这样的朋友，他们在北京的购房，父母、女方的父母、自己做按揭，也还是可以解决。
第二就是说像一次置业的有一个建议就是努力工作吧，提高自己的收入水平，使得购房压力会再小一些。
搜狐财经：现在有一种说法，421家庭越来越多，原来是像您说得，大家对房子的刚性需求不是那么强了，您怎么看？
郑志刚：住房还是作为生活水平提升的标志之一，目前中国的这种情况我在会上也会讲这个观点，从人口角度，对经济学预测、房地产预测，人口未来和现状对经济未来趋势非常关键，中国目前表现出来的几个特点，第一个特点，中国的人口特别多，总量在全球第一，而中国土地资源非常贫乏，人均资源稀缺，这种稀缺在全球都是少见的。
第二人口构成当中，我们所谓的刚性需求是70、80后这一代构成首次置业主体，但是改善性置业是在五六十年代，美国讲的婴儿潮一代，在四五十岁的主体有改善性需求。刚性需求指的这两大类的需求。这种需求就是在有一个释放的过程。中国的这种情况比较特殊，它的因素太多，房地产、房价本身内在的一些因素比较多，我觉得最根本的因素都是构成和它的引发的趋势。
第三，美国研究的时候叫移民潮，人口迁徙，中国虽然没有移民，但是有城市化进程，如果从人均可支配收入看，北上广的房价是不成比例，可能人均收入北京和上海没有武汉的两到三倍，但是北京和上海的房价是武汉的两三倍，这是人口迁徙的特点，这种情况的顶峰在2010年到2020年。真正中国老龄化社会到来是2035年的时候，老龄化社会的时候，整个对于房地产需求会下降。个人观点是中国的房地产至少有十年发展，这是从它的内在方面。
当然外部的干扰是政府的一些政策，我个人认为是暂时的，既然中国选择了市场经济这样的体系，内在的力量会爆发。所以对中国的房地产市场政府是采取堵还是疏的方法值得探讨。
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