市场现象和数据再次显示房地产市场调控的艰难。 市场现象和数据再次显示房地产市场调控的艰难。
据《中国经营报》记者调查，不少购房者为了避免成为征收对象，都赶在房产税出台前签订合约。因此近期不少城市楼市成交量出现抬头的现象。另一方面，虽然开发商拿地热情不减，新开工面积大增，但竣工面积却寥寥无几。国家统计局的数据显示，2010年房屋新开工面积增长了40.7%，但房屋竣工面积只增长了4.5%，其中住宅竣工面积只增长了2.7%。2010年12月当月数据更加惨淡，12月的住宅只竣工了2.19亿平方米，同比反而下降了4.5%。
年关时刻，对于诸多期盼楼价下调的准购房者来说，这依旧是个置业艰难的新年。
房产税短期刺激楼市
1月初，在深圳打拼了十多年的陈立决定不等了，为自己及家人买套小小的安乐窝。“两年前能买到三房两卫的钱，现在只能买个小两房。”陈立认为，即使楼价没有降，但至少可供选择的房源总会比楼市火热时期多一些。
但他在深圳宝安区的新房市场上转了两圈后就开始糊涂了，一些此前热情无比的销售人员告诉他，“房子卖完了。”这样的结果让陈立觉得有些不可思议，“楼价不跌，我理解;甚至楼价小幅上涨，我也能接受;但是怎么转眼间房子就卖完了?”
“去年底深圳楼市成交就非常活跃，今年前两周同样在延续这种势头。”深圳宝安区一位中介人员表示。据深圳市规划国土网每日公布的成交数据显示，1月10日至1月16日深圳一共成交了1365套新房，成交量环比上涨200%。其中陈立所期望置业的宝安区，更是环比上涨了314.49%。成交大幅上升，导致了部分区域房源紧俏。“房子都没有了，还提什么降房价。”陈立有些沮丧。
“有人担心深圳出台房产税，所以要提前入市。”对于最近楼市的活跃，世华地产的底铺经理解析道。这是颇为讽刺的逻辑，以抑制房价为目标的房产税怎么会变成投资者买房的推动因素?“从现在透露出来的消息看，上海、重庆的房产税试点都是针对‘增量’房产。”戴德梁行(DTZ)华中、华西区策划发展顾问部董事及主管黎庆文表示，这对于预期要开征房产税的城市房地产市场，短期内有刺激作用。
上海市市长韩正曾表示，上海房产税将对“超过一定人均面积的新购住房，按照一定比例征收。”业内人士对此的解读是，对以前拥有的住房短期内不征收，只对期限内新增住房征收。许多购房者都赶在房产税出台前签订合约，避免新增住房成为征收对象。在房产税的刺激下，上海楼市大起大落。2010年底连续数日，上海新房成交量出现了破千的行情。其后在传出上海房产税以2011年1月1日为计税时限时，1月3日至1月9日，总体成交量又环比下跌了25.7%。
成交持续回暖
但也有研究认为，房产税的刺激只能是短期原因，近期全国楼市都开始呈现走高的迹象。国家统计局的数据显示，2010年12月全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。但这已是环比连续4个月的上涨。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%。
如果说房价上涨不算新闻的话，近期楼市成交量抬头却让人有些难以理解。据北京房地产交易管理网的数据显示，2011年1月上半月，北京新房成交量明显放大，5475套的房子比去年同期上涨了20%。这不是北京楼市的短期爆发性表现，数据显示，2010年最后3个月，北京住宅成交量均是全年高位，十一二月的住宅成交量呈现快速上扬走势，环比涨幅均达到40%以上，12月则出现全年最高成交量，达到15772套。
成交量抬头的情况开始蔓延到全国主要城市，据中国指数研究院监测，1月第二周，35个监测城市中，21个成交量环比上涨，14个城市涨幅超过20%，3个城市涨幅在70%以上。重点监测的城市中，50%今年前三周的成交量同比2010年都上涨了。
二手市场的回暖也在持续，根据中原集团研究中心最新发布的《二手住宅市场月报》显示，去年12月五大城市二手住宅市场回暖势头更为强劲，成交量全线增长，价格涨幅有所扩大。
报告显示，12月五城市成交量基本恢复至9月“二次调控”前的水平。其中天津和广州环比增幅在10%左右，北京环比增加25%，深圳环比增加45%，上海由于前期积压的需求较多，二手住宅成交量环比增加近100%。全年来看，2010年五大城市二手住宅成交量基本低于2009年而高于2008年。除北京外，其余城市2010年二手住宅成交量与近5年来的平均水平大致相当。
报告的结论是，在政策的强力干预下，2010年五大城市二手住宅价格上升的势头得到遏制。根据中原领先指数系统的数据显示，截至目前，五大城市二手住宅价格仍然维持在高位，并且随时可能抬头上扬。
泡沫增大
中原地产的报告是否表明2011年楼价又开始新一轮上涨?需求增大，供应情况又会如何?
其实从2009年开始，开发商拿地热情就开始高涨，新开工面积不断增加。业内人士判断，按照正常开工程序，这些新增供应会在2010年年底进入市场。但真实的情况如何?国家统计局的数据显示，2010年房屋新开工面积增长了40.7%，但房屋竣工面积只增长了4.5%，其中住宅竣工面积只增长了2.7%。12月当月数据更加惨淡，12月的住宅只竣工了2.19亿平方米，同比反而下降了4.5%。
黎庆文告诉本报记者，新开工面积大增，但竣工面积却寥寥无几。这几乎是业内的一个不成文游戏规则。“开发商通常都会视市场情况而确定其竣工面积。”黎庆文表示。特别是通胀预期如此强烈的背景下，不动产的保值功能会让开发商延长“新开工”到“竣工”的过程。可是即便如此，部分热点城市的住宅存量也开始增大。
中国指数研究院统计显示，截止到1月2日，北京市共有102452套商品住宅可售，可售面积达1294.62万平方米，这已经超过北京2010年全年的销售量。重庆、宁波等热点城市的可售住宅存量也颇为可观，可售套数分别为93717套和99268套，可售面积分别达到了942.03万平方米和679.8万平方米。另据中银国际最近发布的一份报告，截至2010年12月底，成都、武汉的可售面积分别达到1628万平方米和1265万平方米，存量消化月数分别为22个月和10个月。
而满堂红高级研究主任肖文晓则认为，现在的房地产市场有“虚火”。以广州为例，2010年广州房地产市场的消化率是87.7%，明显处于供大于求的状况，但为何楼价依旧不断上扬?仔细分析其中的结构，广州中心六区的市场消化率达到115%，楼价上涨还情有可原。但广州新四区市场消化率只有73.7%，但楼价却同比上涨了30.7%，并不比中心城区慢多少。其认为“这种情况并非健康市场应有的现象”。
2011年能否扭转这种供大于求，楼价依旧上涨的局面?
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